Fundos imobiliários: qual é o impacto da Selic caindo e juros futuros subindo?

Uma das dúvidas dos investidores de fundos imobiliários é: “qual é o impacto nos FIIs se a taxa Selic cai, mas os juros futuros sobem?”.

[{"selector":"#anim-fe5e27c8-a7d0-4b8b-8d87-03ed113bcefa","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-f568400d-87ee-43f2-a4ce-0bff7648829f","keyframes":{"transform":["translate3d(114.55109%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

O VP de fundos imobiliários da Suno Research, Professor Baroni, fez um vídeo explicando mais sobre esse assunto.

[{"selector":"#anim-c4543f47-e855-4d4b-abd3-fb52876129d1","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-163f7837-71ea-4262-9e00-5f7d5e520d25","keyframes":{"transform":["translate3d(113.62229%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Baroni diz que essa é uma dúvida recorrente, já que as pessoas tendem a comparar os fundos imobiliários com a taxa Selic.

[{"selector":"#anim-25d9c2f6-d5f4-40fe-81bb-8a7bf9bc6f78","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-9a394fc2-1c6e-4f05-94b1-eebd8662c122","keyframes":{"transform":["translate3d(113.31269%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

“O mercado mais profissional, o mercado que tem um pouco mais de conhecimento, observa mais os juros futuros”, explica.

[{"selector":"#anim-1ca40115-1505-4088-bdee-d596d2ada6f8","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-8134c70d-8c07-4021-a5a3-3792350801ca","keyframes":{"transform":["translate3d(113.93189%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Segundo o especialista, isso ocorre porque esses juros “daqui, cinco, seis anos, é o equivalente ao prazo médio das carteiras”, completa.

[{"selector":"#anim-ff30e93c-5ebf-4bc2-95aa-b51319a3cc84","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-1b6d1f20-aa52-4e05-ae02-c8ddbb177e2a","keyframes":{"transform":["translate3d(113.93189%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Nesse caso, o mais sensato a se fazer seria comparar os fundos imobiliários com o juro real, considerando um prêmio de risco adicional.

[{"selector":"#anim-f8be552e-cff9-4a2c-998e-54c4e46214c1","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-9e042d49-5b39-499d-b8f5-4b6db786b151","keyframes":{"transform":["translate3d(113.93189%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

“Se você tem um juro futuro que impacta um título público inflação + seis, seis e meio, você vai perceber que os fundos imobiliários, na sua média, vão negociar com dividend yield mais próximo de oito e meio, nove e meio”.

[{"selector":"#anim-2d093864-7c96-4379-99b0-44b4593b7c70","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-9c2488aa-66eb-4e9e-9524-f24a3f2d49cb","keyframes":{"transform":["translate3d(114.86067%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Por essa razão é que o ideal é sempre colocar um adicional entre dois e três pontos percentuais acima desse rendimento real que está sendo pago pelas NTN-Bs.

[{"selector":"#anim-18c2f295-eb82-4e9b-8c5e-94671f716cdd","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-f54b8007-832e-44b0-bed6-f43c607f692f","keyframes":{"transform":["translate3d(113.62229%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Se a Selic cai e o juro futuro sobe, isso poderia sinalizar que o mercado está enxergando que esse movimento, ou potencial movimento de queda de juros, é artificial e ele está colocando mais risco na ponta longa dos juros.

[{"selector":"#anim-c89d1826-86e0-4979-985e-c570d0db8def","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-1e140848-ab7b-432a-8d9f-b86759b8598e","keyframes":{"transform":["translate3d(113.62229%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Na visão de Baroni, um dos fatores mais importantes para os fundos imobiliários é o PIB, embora ele acredite que, para a precificação, os juros são ferramentas rápidas.

[{"selector":"#anim-73c9c2e4-989c-419c-87cb-a8749c9e11e0","keyframes":{"opacity":[0,1]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}] [{"selector":"#anim-58d988b8-9b62-4b3a-8ec6-319784f5acb3","keyframes":{"transform":["translate3d(113.62229%, 0px, 0)","translate3d(0px, 0px, 0)"]},"delay":0,"duration":1200,"easing":"cubic-bezier(0.2, 0.6, 0.0, 1)","fill":"both"}]

Baixe a Planilha Gratis