BRCR11 aumenta seu portfólio com aquisição quase Bilionária

Segundo informações divulgadas pelo Brazil Journal na noite da última terça-feira, 19 de maio/20, o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11 - BC Fund) fechou a compra do empreendimento Diamond Tower, uma torre de escritórios, por R$ 810 milhões.

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O Edifício, projeto do Morumbi Corporate, está próximo ao Shopping Morumbi, na zona Sul da cidade de São Paulo.

Passados 7 anos desde o termino da sua construção, o Morumbi Corporate - Diamond Tower é classificado como AAA (triple A), entrando para o selecionado grupo dos grandes edifícios da cidade, sendo referência no padrão de especificações técnicas e imagem corporativa.

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Atualmente, o edifício está ocupado por locatários dos segmentos como agricultura, pecuária, tecnologia, informática e saúde.

Veja uma parte das informações divulgadas pelo Brazil Journal, na integra

Para o BC Fund, a transação saiu a um ‘cap rate’ estimado de 7,25% num cenário de juros em baixa no Brasil e no mundo. Mas a transação é positiva para ambos os lados: como a Multiplan paga imposto de 15% sobre o lucro presumido nos alugueis, seu cap é 6,2%; o BC Fund é isento de imposto.

Dadas as incertezas associadas à pandemia, a Multiplan deu um conforto ao comprador: garantiu uma renda mínima na torre por até 24 meses, sujeito a certas condições. A companhia continua dona da Golden Tower, que é parte do mesmo complexo, o Morumbi Corporate.

O BC Fund, que é gerido pelo BTG Pactual, vai pagar 40% do preço em caixa e financiar os outros 60% em dívida de médio prazo.

Para complementar a parcela de caixa, o fundo deve emitir novas cotas para captar R$ 260 milhões, mas o valor pode aumentar 20% se o ‘hot issue' for colocado.

O BC Fund espera concluir a transação nos próximos 45 dias.

Com 18 andares e 37 mil metros de área bruta locável, a Morumbi Tower é um edifício triple-A que faz parte do eixo da Avenida Chucri Zaidan, uma continuação da Avenida Berrini em São Paulo. O BC Fund gosta da região: no fim do ano passado, o fundo comprou da Fosun 5 andares da Torre Sucupira, dentro do Parque da Cidade, um empreendimento adjacente.

O BC Fund, o maior fundo de lajes corporativas do Brasil, tem quase 100 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 2,1 bilhões.

O fundo é negociado a um cap rate entre 6% e 6,5%, enquanto fundos comparáveis negociam entre 5% e 6%. (A diferença existe porque o BC Fund tem alguns alugueis que carregavam carência mesmo antes da crise.)

A aquisição é o passo mais recente no turnaround do portfólio do fundo que começou em 2018.

De lá para cá, o fundo reduziu sua exposição ao Rio de Janeiro e aumentou a presença de ativos Triple-A na carteira — uma mudança que a Morumbi Tower vai acentuar.

Geraldo Samor - Brazil Journal

Características e informações do BRCR11 divulgados em seu relatório de abril/20

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O BC Fund é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil

O BC Fund está no ranking dos 10 FIIs mais negociados na bolsa. Sua participação no índice de fundos imobiliários (IFIX) é de 2,8%, perdendo apenas para os fundos KNRI11 (5,3%), KNCR11 (4,9%), KNIP11 (4,9%), BBPO11 (3,3%) e HGLG22 (2,9%).

Em sua estratégia de investimentos, possui uma política de gestão baseado em quatro pilares:

  • Negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação;
  • Investimento em expansão e melhorias dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor vacância;
  • Eficiente reciclagem do portfólio com aumento de renda e realização de ganho de capital; e
  • Alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FIIs, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.

BRCR11 foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira. Seu objetivo primordial é investir em escritórios comerciais de laje corporativa, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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