BRCR11 aumenta seu portfólio com aquisição quase Bilionária

Segundo informações divulgadas pelo Brazil Journal na noite da última terça-feira, 19 de maio/20, o BTG Pactual Corporate Office (BRCR11 - BC Fund) fechou a compra do empreendimento Diamond Tower, uma torre de escritórios, por R$ 810 milhões.

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O Edifício, projeto do Morumbi Corporate, está próximo ao Shopping Morumbi, na zona Sul da cidade de São Paulo.

Passados 7 anos desde o termino da sua construção, o Morumbi Corporate - Diamond Tower é classificado como AAA (triple A), entrando para o selecionado grupo dos grandes edifícios da cidade, sendo referência no padrão de especificações técnicas e imagem corporativa.

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Atualmente, o edifício está ocupado por locatários dos segmentos como agricultura, pecuária, tecnologia, informática e saúde.

Veja uma parte das informações divulgadas pelo Brazil Journal, na integra

Para o BC Fund, a transação saiu a um ‘cap rate’ estimado de 7,25% num cenário de juros em baixa no Brasil e no mundo. Mas a transação é positiva para ambos os lados: como a Multiplan paga imposto de 15% sobre o lucro presumido nos alugueis, seu cap é 6,2%; o BC Fund é isento de imposto.

Dadas as incertezas associadas à pandemia, a Multiplan deu um conforto ao comprador: garantiu uma renda mínima na torre por até 24 meses, sujeito a certas condições. A companhia continua dona da Golden Tower, que é parte do mesmo complexo, o Morumbi Corporate.

O BC Fund, que é gerido pelo BTG Pactual, vai pagar 40% do preço em caixa e financiar os outros 60% em dívida de médio prazo.

Para complementar a parcela de caixa, o fundo deve emitir novas cotas para captar R$ 260 milhões, mas o valor pode aumentar 20% se o ‘hot issue' for colocado.

O BC Fund espera concluir a transação nos próximos 45 dias.

Com 18 andares e 37 mil metros de área bruta locável, a Morumbi Tower é um edifício triple-A que faz parte do eixo da Avenida Chucri Zaidan, uma continuação da Avenida Berrini em São Paulo. O BC Fund gosta da região: no fim do ano passado, o fundo comprou da Fosun 5 andares da Torre Sucupira, dentro do Parque da Cidade, um empreendimento adjacente.

O BC Fund, o maior fundo de lajes corporativas do Brasil, tem quase 100 mil cotistas e um valor de mercado de R$ 2,1 bilhões.

O fundo é negociado a um cap rate entre 6% e 6,5%, enquanto fundos comparáveis negociam entre 5% e 6%. (A diferença existe porque o BC Fund tem alguns alugueis que carregavam carência mesmo antes da crise.)

A aquisição é o passo mais recente no turnaround do portfólio do fundo que começou em 2018.

De lá para cá, o fundo reduziu sua exposição ao Rio de Janeiro e aumentou a presença de ativos Triple-A na carteira — uma mudança que a Morumbi Tower vai acentuar.

Geraldo Samor - Brazil Journal

Características e informações do BRCR11 divulgados em seu relatório de abril/20

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O BC Fund é um dos maiores FIIs listados em bolsa do Brasil

O BC Fund está no ranking dos 10 FIIs mais negociados na bolsa. Sua participação no índice de fundos imobiliários (IFIX) é de 2,8%, perdendo apenas para os fundos KNRI11 (5,3%), KNCR11 (4,9%), KNIP11 (4,9%), BBPO11 (3,3%) e HGLG22 (2,9%).

Em sua estratégia de investimentos, possui uma política de gestão baseado em quatro pilares:

  • Negociação competente dos contratos de locação a valor de mercado na periodicidade mínima permitida pela legislação;
  • Investimento em expansão e melhorias dos imóveis almejando maiores valores de locação e menor vacância;
  • Eficiente reciclagem do portfólio com aumento de renda e realização de ganho de capital; e
  • Alavancagem positiva na aquisição de novos imóveis e/ou cotas de outros FIIs, de maneira a flexibilizar a disponibilidade dos recursos em caixa e maximizar retorno ao cotista.

BRCR11 foi constituído em junho de 2007 e, desde então, adota uma gestão ativa de sua carteira. Seu objetivo primordial é investir em escritórios comerciais de laje corporativa, estrategicamente localizados em grandes centros comerciais.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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