Confira os resultados do XPML11, o fundo mais líquido da bolsa em 2019

O BTG Pactual, administrador do fundo imobiliário XP MALLS (XPML11) divulgou ontem, 08 de janeiro de 2020, seu relatório de resultados ao mercado.

Em dezembro de 2019, ocorreram 2.287.024 negociações, movimentando um volume de R$ 299,3 milhões, uma pequena queda em relação ao volume do mês anterior e a primeira após 6 meses consecutivos de crescimento. O XP Malls foi o fundo mais líquido da bolsa em 2019.

Shopping do interior do estado de São Paulo tem o melhor desempenho para o XPML11

De acordo com o exposto no informativo, o Catarina Fashion Outlet segue como o destaque do portfólio, sendo o principal shopping do XPML11.

Seus indicadores tem contribuído ativamente para que o XP Malls apresente sólidos números mês após mês.

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Shopping Catarina Fashion Outlet terá novidades

No último dia 20 de dezembro foi oficialmente anunciada a expansão do Catarina Fashion Outlet por parte do XP Malls e de seu sócio no empreendimento, a JHSF Malls.

A expansão custará aproximadamente R$ 170 milhões, sendo o XPML11 responsável por 32% deste custo. O fundo já pagou R$ 14,5 milhões referente à sua participação no projeto.

Indicadores de desempenho de lojas apresentam relevantes crescimentos

O fundo apresentou um SSS (Vendas Mesmas Lojas) de 9,6% no mês de dezembro e acumulou 8,7% de crescimento no ano de 2019.

Já o SSR (Alugueis Mesmas Lojas) atingiu 8,7% de crescimento no mês e acumula alta de 7,9% também para 2019.

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Inadimplência líquida e descontos sobre o faturamento seguem em níveis baixos, tendo acumulado no ano 0,8% e 1,1% respectivamente.

Inadimplência de locatários diminui expressivamente

A taxa de ocupação (% da ABL) do fundo segue em patamar saudável de 96,3%, ao passo que a inadimplência apresentou uma baixa expressiva, dado que fechou novembro aos -0,1%.

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XPML11 possui dinheiro em caixa para novas aquisições

Em dezembro, a distribuição da carteira do XP Malls entre ativos de renda fixa mais caixa, e imóveis, pouco se alterou, sendo que se mostrava dividida em 74,6% em imóveis e 25,4% em renda fixa e outras aplicações de caixa.

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Nos dias 01 e 06 do último mês de novembro, o XPML11 recebeu os valores de R$ 153 milhões e R$ 80 milhões respectivamente, referentes à liquidação das sobras e do volume adicional da oferta da 5ª emissão de cotas.

Com isso, o percentual em renda fixa aumentou no final do mês e se manteve neste nível durante dezembro.

Já no início deste mês de janeiro, dia 03, o fundo anunciou a aquisição de participação de 18,71% no Internacional Shopping Guarulhos pelo valor de aproximadamente R$ 308 milhões, de modo que, em janeiro, a proporção entre caixa e ativos imobiliários sofrerá significativa variação, destacou a XP, gestora do fundo.

XPML11 possui ativos em quase todas as regiões do Brasil

Diante dessa nova configuração, é importante destacar que, atualmente, a carteira imobiliária do XPML11 é composta por 12 shopping centers, sendo 11 em operação, os quais possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 319.031 m² e aproximadamente 1.700 lojas.

A ABL Própria do XPML11, por sua vez, totaliza 95.581 m², sem considerar o Internacional Shopping Guarulhos.

Os gráficos abaixo ilustram a diversificação do portfólio investido em quantidade de shopping centers, em contribuição destes para o NOI do fundo, por região do país e em administradores:

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Como consequência desse portfólio bastante diversificado, a tabela a seguir apresenta alguns indicadores operacionais da carteira de investimentos voltadas para a parte tijolo dos investimentos do fundo:

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Já o gráfico abaixo apresenta a evolução mensal das vendas totais (R$) por m² e do NOI Caixa (resultado operacional líquido do shopping center já descontada a inadimplência líquida do período) em reais por m².

Considerando todas as linhas de receita dos empreendimentos, é possível perceber a relevância que os meses de novembro (Black Friday) e dezembro (Natal) representam para o segmento de shoppings centers no Brasil.

XPML11 - Distribuição de rendimentos

No dia 16 de dezembro, o XPML11 divulgou a distribuição de R$ 0,52 por cota, sendo que tal pagamento foi feito no dia 23 do mesmo mês para os cotistas que detinham cotas do fundo no mesmo dia do anúncio (16).

Esse dividendo foi proveniente de um total de receitas de R$ 12,7 milhões, diminuído de R$ 3,1 milhões em despesas (que incluem despesas operacionais, como taxa de administração e gestão, além de despesas financeiras relacionadas aos encargos do FII com o CRI emitido em outubro de 2018, lastreado na aquisição de shoppings da JHSF realizada no mesmo mês).

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Abaixo, é possível observar a composição do resultado financeiro e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:

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O XP Malls é um fundo imobiliário do tipo tijolo que foi constituído em setembro de 2017 com o objetivo principal de obter renda através da aquisição e exploração imobiliária de shopping centers.

Atualmente, sua carteira de ativos está comporta por 12 empreendimentos, todos em cidades relevantes do país e geridos por empresas renomadas do setor.

Com uma gestão ativa feita pelo XP Vista, o fundo possui um patrimônio de R$ 1,9 bilhões e uma taxa de administração de 0,55% ao ano adicionado a uma performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA +  6% ao ano).

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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