CPFF11 diz enxergar o 'copo meio cheio' no mercado de FIIs

O Capitânia S.A. e o Vórtx, gestor e administrador do Capitânia Reit FOF (CPFF11), respectivamente, anunciaram os resultados do fundo referente ao mês de abril/20.

No relatório, CPFF11 apresentou alguns dados do mercado e os efeitos ocasionados pela pandemia. Disse que embora tenhamos um caminho desafiador pela frente, ainda enxergam o 'copo meio cheio' e diante dessa afirmação, ressaltaram que o cenário não deixou de ser favorável aos fundos imobiliários.

Para critério de conhecimento, o Capitânia fez uma comparação com o cenário em 2014, que começaram a investir na classe de ativo, e tinham um mercado em que o preço do “tijolo” estava claramente barato assim como agora, porém tinham mais desafios do que temos hoje, sendo eles:

  • O custo de carregar este “tijolo barato” era muito alto, dado um CDI que atingiu o patamar de 14% ao ano;
  • Com os indicadores imobiliários batendo recordes positivos entre 2010 e 2012, houve um aumento substancial da oferta imobiliária, que foi entregue a partir de 2013.

Segundo informou, o mercado não conseguiu absorver esta oferta e os indicadores pioraram muito.

Junto com eles, os custos associados a carregar os imóveis (condomínio, IPTU, obras exigidas pelos locatários) fizeram com que os dividendos dos fundos fossem muito prejudicados. Longe de ser o cenário que temos hoje, destacou o Capitânia.

cpff11

Diante deste cenário, portanto, o gestor do CPFF11 apresentou 4 pontos que acreditam serem relevantes neste momento:

  • Nunca foi tão fácil carregar tijolo! Com Selic de 3% e com expectativa de novas quedas, mesmo com as pioras de resultado temporárias dos fundos, os mesmos ainda pagam dividendos bastante interessantes. Dá pra esperar a retomada sendo bem remunerado;
  • O preço/m² dos imóveis está abaixo do custo de reposição. (O custo de reposição é a soma do valor do terreno, da obra (matéria prima e mão-de-obra), licenças e liberações para a construção e o custo do dinheiro no tempo);
  • Não há pressão de nova oferta imobiliária no curto prazo; e
  • Indicadores imobiliários estão em patamares satisfatórios.

Em adição, para auxiliar seu cotista, ressaltou existir 3 formas principais de gerar valor no longo prazo ao investidor no mercado de FIIs:

  • Uma boa análise fundamentalista dos FIIs existentes;
  • Uma postura ativista nos fundos investidos; e
  • Uma abordagem mais ampla do mercado imobiliário, trazendo oportunidades do “mundo real” para o “mundo de FIIs”.

Neste sentido, o CPFF11 assumiu que ainda é muito novo para fazer uma análise de um ciclo inteiro, porém frisou que acreditam estar no caminho certo e bem posicionados para uma retomada.

O CPFF11 apresentou uma ilustração que representa uma análise dos 231 FIIs listados em abril, onde 196 tiveram negócios. De acordo com seu gestor, a figura baixo considera, em média, os ativos que compõem esses respectivos fundos.

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CPFF11 acredita que as oportunidades estão nos segmentos de lajes corporativas e shoppings

Dentre todos os segmentos da industria de FIIs, o CPFF11 acredita que as maiores oportunidades estejam nos fundos de lajes comerciais e shoppings.

Embora o fundo declarou saber que os resultados dos imóveis destas categorias serão bastante afetados pela crise, acreditam no potencial de resultado que eles possam voltar a gerar no futuro, remunerando muito bem o preço / m² em que eles negociam hoje.

Para entender melhor, o CPFF11 fez um levantamento dos principais fundos e resumiu na figura abaixo.

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Por outro lado, acreditam que os fundos de imóveis logísticos estejam relativamente mais caros.

Pra explicar, disse que em função de terem sofrido menos e por terem contratos mais longos e geralmente atípicos, o mercado penalizou pouco a precificação destes fundos, que estão com preço/m² acima do custo de reposição.

Por último, destacou que mesmo com o mercado ruim e com muitas oportunidades em fundos existentes, o CPFF11 não deixou de prospectar novas emissões e possui um extenso pipeline de novas ofertas que desembolsarão conforme tiverem recursos suficientes e uma melhor clareza das condições.

Carteira de ativos: O fundo conta hoje com 48 papéis, sendo uma concentração de 82.13% nas quinze maiores posições. O gráfico abaixo mostra, além da carteira atual, o tipo de emissão e o quanto do patrimônio dos FIIs investidos é detido por fundos sob gestão da Capitânia.

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Rendimentos: Foram distribuídos R$ 0,30 por cota referente aos resultados de abril. Esse valor representa um dividendo de 0,39% no mês (cota base R$ 77,16).

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Rentabilidade: A rentabilidade patrimonial do fundo em abril foi equivalente a +1.44% contra +4.39% do IFIX. Já a rentabilidade da cota de mercado (ajustada apenas por proventos) do CPFF11, negociado na B3 desde 02/01/2020, acumula retorno de -18.65% desde o início.

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Liquidez: Com 100% de presença nos pregões, no mês de abril foram negociadas 65.452 cotas, sendo 2.449 negócios, com volume próximo de R$ 5,3 milhões, que representa uma média diária de R$ 266 mil.

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Com cerca de 10 mil cotistas, o CPFF11 é um fundo imobiliário do tipo Fundo de Fundos (FOF) cujo o objetivo é aplicar primordialmente em cotas de FII.

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Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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