CRI: um comparativo com o investimento “mais seguro” do Brasil



Este texto foi escrito por Lucas Matos, Analista e sócio da factotum consultoria financeira e imobiliária.

 

Certificados de recebíveis imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa oriundos de emissões feitas por entidades denominadas Securitizadoras. Essas companhias são responsáveis pela transformação de direitos de crédito, tais como contratos de aluguel ou financiamento, em títulos ou ‘securities’ a serem negociados no mercado de capitais.

Um processo de securitização envolve diversos agentes e processos, e tem por objetivo principal dar liquidez às operações imobiliárias que optam por ceder, em forma de garantias, seus recebíveis e até mesmo seus imóveis.

Segundo o organograma abaixo, podemos entender como funciona o processo de origem de um CRI.

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No exemplo temos:

  • (1) O proprietário do shopping emite uma CCB - Cédula de Crédito Bancário, em favor de instituição financeira, cuja destinação de recursos se dará para a ampliação do shopping – no exemplo é o bem a ser alienado como garantia da operação. Para essas operações estruturadas, é muito comum, além de CCBs, a utilização de CCIs e Debêntures para dar origem à operação.
  • (2) A Instituição financeira cede os créditos imobiliários decorrentes da CCB para a securitizadora.
  • (3) O proprietário concede a alienação fiduciária e cessão fiduciária do shopping como forma de garantia do cumprimento dos créditos imobiliários decorrentes da CCB.
  • (4) A securitizadora emite uma série CRI lastreada nos créditos imobiliários e contrata coordenador líder para a distribuição dos CRI no mercado de capitais. Com os valores da distribuição, a securitizadora efetua o pagamento à instituição financeira pelo valor da cessão à vista.
  • (5) Periodicamente o proprietário efetua o pagamento da CCB à securitizadora, que por sua vez repassa para os investidores do CRI. Em seguida, os recebíveis dados em garantia são liberados ao proprietário.

CRI - Principais séries e riscos

Toda emissão de um novo certifico pode conter diversas séries. Elas podem ser de diversos tipos, como sênior, subordinada e mezanino, por exemplo. São tipos diferentes de CRI.

Quando uma emissão contempla mais de uma série, a sênior é a principal. Todas as que forem criadas na mesma emissão e não forem sênior, terão risco superior, dado que as séries principais possuem privilégio nos pagamentos em casos de inadimplência.

A remuneração estabelecida no termo de securitização - documento de origem da emissão - é distinta para cada série contemplada naquele termo, devido à assimetria de risco.

Logo, as taxas de retorno dos CRI do tipo de série subordinada, não podem servir como parâmetro para a comparação com outros títulos de renda fixa como LCI, Tesouro direto, entre outros.

O gráfico abaixo demonstra o retorno de todas as séries emitidas no Brasil nos últimos 15 anos.

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Você pode observar que existe uma linha de média geral, que ficou na faixa de 9,5% ao ano. Existem também os outliers (pontos fora da curva) que acabam contaminando um pouco essa média.

O CRI sênior mais caro do Brasil foi destacado através da seta vermelha – apontando para 40,76% ao ano de juros. Trata-se da emissão de série 108 da atualmente APICE SECURITIZADORA S/A (outrora conhecida como TRUE SECURITIZADORA), feita em 22/08/2017.

Já o segundo CRI mais caro envolve a expressiva remuneração de 39,10% de juros. Trata-se da emissão de série 30 da LOGOS COMPANHIA SECURITIZADORA S/A em 20/09/2019.

Excetuando esses outliers, já que um CRI sênior possui como característica principal o risco muito atenuado devido ao retorno prioritário, observou-se que todos os outros títulos obtiveram remuneração comum.

CRI x SELIC: qual a melhor escolha para os próximos anos?

Agora que você já conhece a remuneração média de um CRI, compararemos o comportamento das taxas de retorno nas emissões feitas ao longo dos anos de 2005 ao final de 2019 em relação às variações da taxa básica de juros - a Selic.

Todos os dados podem ser encontrados diretamente nos sites das securitizadoras, que apresentam suas emissões e os termos de cada uma delas.

Para esse gráfico foram utilizados como parâmetro apenas as séries Sênior para que não houvesse contaminação da amostra com outros tipos de séries. Foram utilizadas as médias por trimestre de todas as emissões ocorridas naquele período, em comparação com o valor da taxa básica de juros no mesmo momento.

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Portanto, diante desses resultados, deixo aqui uma questão: dado que exista, em certo nível, a correlação entre as subidas e decidas da SELIC com as taxas de retorno dos certificados de recebíveis imobiliários, podemos concluir que num cenário de juros reais na casa de 2.25% e com a tendência de fuga dos investidores dos títulos públicos, que historicamente deram ótimos retornos, seriam os certificados de recebíveis imobiliários uma boa maneira de diversificar seu portifólio de renda fixa?

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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