26 de maio/20: Fechamento e principais destaques do dia



O IFIX apresentou nesta terça-feira (26), uma valorização de +0,43%, fechando o dia aos 2.615,54 pontos. No acumulado deste mês de maio e ano de 2020, a variação acumulada do índice é de +0,57% e -18,31%, respectivamente.

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Mercado de FIIs: Principais destaques e notícias do dia

HCTR11 (Papel/CRI) justifica os motivos da sua menor distribuição de 2020

No mês de abril, o fundo apresentou uma rentabilidade, medida pelo dividend yield mensal, de 0,8%, com dividendo de R$0,94 por cota para pagamento em maio. Segundo o relatório, a distribuição do mês, relativamente menor aos meses anteriores, foi impactada por 3 fatores principais:

  • Inflação observada, medida pelos índices IPCA e IGP-M, foi baixa, de R$ 0,09 por cota vs uma média histórica dos últimos 5 meses de R$ 0,59 por cota.
  • CRIs representando aproximadamente 15% da carteira do fundo possuem carência de pagamento de juros e principal até o mês de abril/20.
  • A parcela aplicada em caixa, aproximadamente 10% da carteira, é composta principalmente por títulos remunerados a CDI apresentaram rentabilidade abaixo da média histórica devido aos cortes recentes na taxa Selic.

Durante o mês, 100% dos ativos pagaram as obrigações conforme previsto, sem qualquer evento de inadimplência.

No entanto, mesmo assim, sua Gestão (Hectare Capital) mantém o acompanhamento semanal intensificado dos recebíveis da carteira, avanço de obras e vendas a fim de atuar de maneira pró-ativa aos eventuais impactos nos recebíveis nos próximos meses.

Por último, ressaltou que todos os CRIs em carteira contam com fundo de reserva de pelo menos 2 meses e razões de garantia que servem de colchão de liquidez para absorver impactos de curto e médio prazos.

 

MALL11 (Tijolo/Shopping): Receita imobiliária foi duramente afetada pelo fechamento dos shoppings (resultados abril/20)

Em atendimento aos decretos estaduais, todos os shoppings do MALL11 ainda permanecem fechados até então. Com isso, a cobrança de aluguel está sendo prejudicada, com os shoppings enfrentando elevados índices de inadimplência, tendo em vista o impacto nas operações dos lojistas em geral.

Entretanto, para minimizar os impactos, as administradoras dos shoppings do fundo adotaram frentes distintas no que tange a cobrança de aluguel, gestão de redução das despesas do condomínio dos lojistas, redução de custos fixos, renegociação com fornecedores e a postergação de determinadas obrigações.

Essas medidas foram tomadas com objetivo principal de readequar o custo de ocupação do lojista levando-se em conta o impacto abrupto em suas vendas, e em muitos casos, reduzidas a zero, além de proporcionar condições mínimas de operação do shopping, mesmo fechado.

Portanto, em virtude da situação e da atuação na gestão dos ativos, com respeito à cobrança de aluguel, principalmente, todo o planejamento orçamentário do ano dos shoppings está sendo revisto junto aos sócios dos empreendimentos e todos novos investimentos (expansões, grandes reformas, etc.) estão suspensos até que seja possível diagnosticar com melhor clareza os resultados da situação que estamos enfrentando.

Nesse mês, o resultado das receitas imobiliárias do MALL11 foi duramente afetado pelo fechamento dos shoppings, que, por sua vez, impactou a distribuição aos cotistas. No dia 30 de abril/20, o fundo divulgou sua distribuição de rendimentos no valor de R$ 0,12 por cota, que representa um dividendo de 0,14% para o mês (cota base R$ 85,00).

 

RBRL11 (Tijolo/Galpões): Patrimônio do FII está localizado nos estados mais afetados pela pandemia, mas segue firme

O RBR Log iniciou suas operações em fevereiro de 2020, quando adquiriu 4 galpões logísticos, com uma ABL total de 98.860m², todos monousuários e com 100% de ocupação.

Os imóveis estão localizados nos estados de São Paulo (3) e Rio de Janeiro (1) e possuem características construtivas flexíveis, ou seja, sem nenhuma especificidade que restrinja o potencial de locação para outras atividades e/ou perfil de locatário diante de vacância.

A RBR Asset informou que devido aos impactos da pandemia, precisou renegociar os valores de alugueis com seus inquilinos.

Nesse sentido, disse que apesar de ainda não terem concluído todas as negociações envolvendo a postergação dos aluguéis, estão evoluindo e, até o final de maio, devem concluir e formalizar as negociações.

No mês de abril, o fundo declarou que recebeu 93% da receita prevista para o período, com apenas 7% diferido para os meses posteriores.

Para o próximo mês a expectativa do fundo é que o aluguel coletado frente ao previsto seja um pouco menor, porém, de acordo com a RBR, ainda posicionando o fundo como um dos melhores pagadores de dividendos do segmento logístico.

 

IBFF11 (Papel/FoF): Administrador aprova 2ª emissão de cotas

O BTG Pactual, administrador do fundo, informou no dia 25 de maio/20 que aprovou a realização da 2ª emissão de cotas, as quais, respeitado o direito de preferência dos cotistas, serão objeto de oferta pública com esforços restritos de colocação.

O valor da oferta será de até R$ 50.000.040,00 correspondente a 694.445 cotas, pelo valor unitário de R$ 72,00 (por cota), já considerado neste valor os custos da oferta.

 

XPHT11/12 (Tijolo/Hotéis): Como medida de minimização de perdas, rendimentos do FII ainda não serão distribuídos

O fundo destacou em seu relatório de resultados de abril/20, que possui 1.046 quartos em 14 hotéis com foco no segmento de negócios e localizados em São Paulo e na região sul do país. Todos os hotéis do fundo, com exceção do Pullman Ibirapuera (SP), tiveram as suas atividades suspensas em decorrência do vírus.

No fechamento de abril/20, dado que o fundo não auferiu resultado na exploração dos hotéis em virtude das políticas de contenção implementadas para conter a disseminação do COVID-19 que configuraram entraves ao fluxo de pessoas e reduziram a atividade econômica, culminando na suspensão das operações dos hotéis de propriedade do fundo (13 de 14 hotéis) como medida de minimização de perdas, não foram declarados e pagos rendimentos para as classes Sênior e Ordinária.

Em adição, acentuou que existe ainda a crescente incerteza em relação à magnitude e ao tempo de duração dos desdobramentos econômicos desta crise sanitária, sobretudo em São Paulo/SP – município de maior representatividade em sua receita imobiliária.

Em suma, diante de todo este contexto e até a reabertura das propriedades hoteleiras e a retomada da atividade econômica, a XP frisou que a geração de resultados será severamente impactada e com grande probabilidade de se manter nula, de forma que as classes de cotas (Sênior e Ordinária) podem não receber rendimentos durante este período.

Por último, reafirmou que os rumos do segmento e do mercado de capitais brasileiro permanecem sob acompanhamento da gestora (XP Vista Asset) com vistas à viabilização da 2ª emissão de cotas.

CVBI11 (Papel/CRI): FII apresenta postura defensiva visando reduzir a volatilidade da distribuição de rendimentos

Ao final do mês de abril, 88% do patrimônio líquido (PL) do fundo estava alocado em CRI a uma rentabilidade média ponderada de 10,3% ao ano, com prazo médio de 5 anos. Adicionalmente, 2% do PL do fundo estava alocado em cotas de FII que têm como política investir preponderantemente em CRI.

Segundo o relatório de resultados de abril/20, o objetivo com os investimentos em cotas de FII é carregar essas posições por longo prazo, mas sem deixar de monitorar o mercado para janelas de saída oportunísticas.

Foi destacado também que a distribuição de dividendos de R$ 0,55 por cota referente ao mês de abril reflete a postura defensiva adotada pela gestora (VBI Real Estate) visando reduzir a volatilidade da distribuição de dividendos dado o cenário de incertezas para os próximos meses. Esta distribuição representa um dividend yield anualizado de 6,6% em relação a cota inicial de R$ 100,00.

Como garantia, até o final do mês de abril o fundo apresentava um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,27 por cota.

Seu gestor ressaltou que a crise iniciada pela pandemia do COVID-19 e as medidas de distanciamento social para o controle da disseminação do vírus trarão potenciais impactos negativos para a economia, e com isso, a carteira do CVBI11 poderá ser impactada no curto prazo.

No entanto, VBI reafirmou que sua visão permanece, dizendo que o momento é crítico e com várias incertezas para a economia e para o mercado imobiliário, contudo ressaltou que o VBI CRI possui uma carteira de ativos com forte estrutura de garantias, fundo de reserva e colchão suficiente na relação entre o valor das garantias e o valor das dívidas para absorver eventuais impactos de curto prazo.

 

XPIN11 (Tijolo/Galpões): Segmento do FII está na classe dos "menos afetados" pelo vírus

Em seu relatório de resultados de abril/20, seu gestor XP Vista Asset informou que após a conclusão de aquisição dos 57 módulos com Área Bruta Locável (ABL) total de 156,6 mil m² nas cidades de Atibaia, Jundiaí e Jarinu no estado de São Paulo (SP), o fundo passou a deter 88 módulos nos condomínios empresariais CEA, Barão de Mauá, Gaia, GLP Jundiaí I e GLP Jundiaí II.

Em adição, informou que a última emissão de cotas trouxe também uma situação confortável, onde, após as novas aquisições, seu caixa está com aproximadamente R$ 84 milhões, somando as aplicações em fundos de renda fixa e em cotas de fundos imobiliários do segmento logístico e industrial.

Nos rendimentos, o resultado de R$ 0,76 por cota para o mês de abril/20 representou 100% do valor de locação recebido pelo fundo e já contempla 100% das cotas da 4ª emissão. A distribuição, no entanto, foi de R$ 0,56 para os cotistas, realizada ontem, 25 de maio/20.

O gestor explicou o aumento no resultado do mês em relação ao mês de março/20. Disse que essa adição se deve principalmente à regularização do descasamento temporal da receita com as novas locações. Neste mês, também foram recebidos três aluguéis antecipados, os quais representam 8% da receita de locação atual do fundo.

A distribuição (R$ 0,56), portanto, representa um dividendo de 0,53% para o mês (cota base R$ 103,98).

A cota valorizou 7,29% em abril, partindo de R$ 97,93 em 31 de março, para R$ 105,07 em 30 de abril. Na última segunda-feira, 25 de maio/20, a cota fechou o dia sendo negociada a R$ 103,90.

Em abril, ocorreram cerca de 632 mil negociações, movimentando um volume de R$ 64,3 milhões. Com isso, a liquidez média diária foi de R$ 3,2 milhões, valor esse, que representa um giro de 9,5% do total de suas cotas.

 

GGRC11 (Tijolo/Galpões): Inadimplência de locatário será pago sem a incidência de qualquer tipo de correção monetária

Fundo apresentou informações sobre o processo judicial movido pela locatária Aethra Sistemas Automotivos S.A. em face do fundo, o que possibilitará maior agilidade de resposta.

De acordo com as informações do documento, o objetivo do processo é postergar o pagamento dos aluguéis vencidos em 09/04/2020 e 09/05/2020 e a vencer em 09/06/2020 e 09/07/2020, com o seu pagamento ao longo do ano de 2021 sem a incidência de juros, multa e correção, e ainda, prorrogar a incidência de reajuste anual da locação para o ano de 2021.

O pedido foi liminarmente negado em primeira instância e deferido, em parte, de forma liminar, em segunda instância pelo Desembargador Relator em sede de agravo de instrumento, tendo sido determinada a suspensão do pagamento dos aluguéis relativos aos meses de março, abril, maio e junho sem a incidência de qualquer tipo de correção monetária e penalidades decorrentes do inadimplemento (juros, multa, correção monetária ou a resolução do contrato).

Foi determinado ainda que o pagamento destes aluguéis seja diluído nos aluguéis a serem pagos em 2021, devendo ser mantido vigente o contrato de locação enquanto observados os limites da decisão.

Apenas para fins de projeção, a carta apresentou uma conta considerando os aluguéis dos meses vencidos e não pagos até o dia 25 de maio/20, onde a decisão representa a “não distribuição” aos cotistas do valor de R$1.455.008,00, o que significa um decréscimo de aproximadamente R$0,22 por cota nos rendimentos não distribuídos nos últimos 2 meses, sendo R$0,11 em abril e R$0,11 em maio/2020.

 

BTLG11 (Tijolo/Galpões) fecha contrato de compra com imóvel já locado até 2032

O BTG pactual, administrador e gestor do FII BTG Pactual Logística (BTLG11), divulgou na segunda-feira, 25 de maio/20, que assinou um contrato envolvendo a aquisição de um imóvel localizado na BR 116, nº 2.271, Bairro Verife, Município de Itaitinga, Estado do Ceará (CE).

De acordo com o documento apresentado ao mercado, a propriedade situa-se na região metropolitana de Fortaleza/CE no qual se encontra um galpão locado para a BRF S.A., nos termos de um contrato de locação na modalidade built to suit com vencimento em maio de 2032.

O valor a ser pago pelo empreendimento será de R$ 120 milhões dividido em duas partes. Com esta aquisição, o BTG estima que a resultado mensal do fundo será impactado positivamente em aproximadamente R$ 0,17 por cota.

 

MGHT11 (Tijolo/Hotéis): FII pausa negociações de compra de ativos devido a pandemia do vírus

O MGHT11 pausou as negociações para compra dos imóveis dada a pandemia do COVID-19. Dessa forma, a alocação do capital do fundo será mais lenta do que originalmente previsto pela Mogno Capital Investimentos (gestora).

Buscando uma alocação mais eficiente do caixa do MGHT11, a gestora convocou uma consulta formal, propondo adicionar ao fundo a possibilidade de compra de cotas de FIIs pelo fundo. Os cotistas correspondendo à 53,98% das cotas do fundo, se manifestaram favoráveis às alterações no regulamento.

 

RBRP11 (Tijolo/Escritórios): FII diz está satisfeito com a qualidade do seu portfólio

RBR Asset, gestor, disse que o mês de abril um período foi muito intenso no relacionamento com os locatários. Ressaltou que o fundo teve contato próximo com seus inquilinos e conseguiram, com isso, entender quem realmente necessitou de uma negociação.

Como resultado, o fundo recebeu em abril 90,6% das locações previstas, sendo que 8,6% foi postergado com base em negociações ocorridas e 0,8% foi inadimplência.

Por outro lado, em linha com uma postura mais cautelosa, RBRP11 continua com a estratégia de aquisição de FIIs listados em bom preço, privilegiando em geral a liquidez. Segundo relatou a RBR, o fundo já conseguiu bons resultados que geraram bons ganhos de capital durante o mês de abril.

“A RBR Asset é uma gestora fundamentalista em tijolo, nosso DNA sempre será esse e estamos satisfeitos com a qualidade de nosso portfólio”, destacou o relatório de resultados de abril/20.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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