24 de setembro/20: fechamento e principais destaques do dia



O IFIX apresentou nesta quinta-feira (24), uma desvalorização de 0,02%, fechando o dia aos 2.789,57 pontos. No acumulado do mês de setembro e ano de 2020, a variação do índice é de +0,27% e -12,59%, respectivamente.

Mercado de FIIs: principais destaques e notícias do dia

RECT11 (Híbrido) divulga duas novas aquisições para seu portfólio

  • O administrador BRL Trust informou que o fundo celebrou um contrato de venda e compra por meio do qual se comprometeu a adquirir da LEONE ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA., um imóvel localizado na Avenida Europa, no bairro Jardim América, na cidade de São Paulo.
  • O empreendimento possui uma área de locável de 1.962,60 m², inteiramente locado por meio de contrato atípico com prazo de 60 meses, para a Agaxtur Agência de Viagens e Turismo Ltda., com um cap rate de 8,44% ao ano. O valor total desta transação é de R$ 27 milhões.
  • Também celebrou uma escritura por meio da qual adquiriu os direitos aquisitivos do Imóvel Barueri, em relação à unidade 191A do empreendimento situado na Av. Tamboré, 267 - Tamboré, Barueri/SP.
  • A propriedade possui uma área locável de 1.037,28 m² e que se encontra atualmente vago. O valor total da transação é de R$ 5.244.000,00.
  • Após concluídas as transações, a distribuição de rendimentos do fundo deverá ficar em aproximadamente R$ 0,72/cota.

 

XPCM11 (Tijolo/Escritórios) já se movimenta para alugar seu empreendimento após a saída da Petrobrás, seu único locatário

  • A Petrobrás, único locatário, deve desocupar o imóvel Corporate Macaé - único ativo do fundo - no final de dezembro/20 e deverá realizar o pagamento integral dos aluguéis e o total da multa prevista de R$ 21,5 milhões ou R$ 8,91/cota.
  • Por este motivo, o administrador e o gestor optaram por reduzir as distribuições para até 95% do resultado financeiro do semestre, com o objetivo de aumentar o caixa disponível do fundo para a realização de eventuais adequações e investimentos no imóvel conforme pedidos de potenciais novos locatários.
  • Em relação ao aumento de resultado financeiro do fundo a partir de julho/20, foi destacado a exclusão da amortização do CRI da base de distribuição de resultados.
  • No mercado secundário o fundo passa por grande volatilidade, atrelada ao nível de incerteza sobre os efeitos da crise na economia.
  • O gestor e o consultor imobiliário seguem em contato com uma renomada empresa de corretagem para prospecção de potenciais locatários para alugar o imóvel quando da entrega pela Petrobras.
  • Além da crise originada pelo vírus, a recente crise nos preços do petróleo tem gerado um desequilíbrio relevante entre a oferta e demanda do produto mundialmente, trazendo ainda mais incertezas quanto à eventual demanda de novos locatários deste segmento. Por isso, o fundo e seus parceiros estão estudando alguns outros segmentos que possam ter interesse no imóvel.
  • A distribuição de rendimentos de agosto foi de R$ 0,97/cota (dividend yield mensal, 1,67%, cota base R$ 58,01.
  • Sua liquidez média diária na bolsa foi de R$ 704 mil e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 59,64/cota.

 

FVBI11 (Tijolo/Escritórios) vai distribuir R$ 33,76/cota em decorrência dos lucros resultantes da venda do seu imóvel

  • O fundo informou que pagará aos cotistas que detêm cotas do fundo, o valor de R$ 33,76 em decorrência da distribuição dos lucros resultantes da venda do Imóvel, em conjunto com o valor dos rendimentos dos aluguéis pro-rata referente ao mês de agosto, que será pago no próximo dia 30 de setembro/20.
  • O BTG Pactual, administrador, reforça que os cotistas devem informar o seu respectivo custo médio exclusivamente por meio do preenchimento do formulário online, também até o dia 30 de setembro/20.
  • Dentre os dias 01/10/2020 e 09/10/2020 a administradora retornará com a devolutiva para cada cotista, informando se o formulário online foi preenchido corretamente e se será necessário retificá-lo e/ou complementar a documentação previamente enviada.

 

RBRF11 (Fundo de Fundos/FOF) possui uma importante reserva de lucros de R$ 0,82/cota - Destaques de agosto

  • Para agosto, a distribuição de rendimentos foi de R$ 0,60/cota (DY 7,7% a.a. sobre cota mercado) que foram pagos em 17/set aos detentores das cotas em 10/set.
  • Adicionalmente, o fundo possui uma importante reserva de lucros de R$ 0,82/cota, a qual entendem que pode dar maior previsibilidade de dividendos ao longo deste 2º semestre.
  • Foi finalizado em 2 meses, conforme estimado, a alocação dos recursos da recente oferta (97% dos recursos do fundo alocados em FII ou CRI).
  • Dentro de um percentual reduzido de seu portfólio, o fundo deve aumentar paulatinamente os recursos alocados nesta estratégia de forma a gerar um retorno adicional de longo prazo para seus cotistas, porém sem esquecer dos dividendos no curto prazo. A RBR (gestor) ressaltou que possui ampla experiência neste tipo de investimento, mais de 30 terrenos em desenvolvimento e aproximadamente R$ 1bilhão sob gestão em 4 fundos diferentes.
  • Com a liquidação parcial de sua maior posição até então (FVBI) e com a captação de novos recursos, foi realizado um importante investimento no setor logístico através do FII RBR LOG (RBRL11).
  • Destaque para a consolidação do RBRF11 entre os fundos mais líquidos da indústria com aproximadamente R$ 3 milhões de negociação ao dia ao longo de 2020 e superando este valor nos meses agosto e setembro.
  • Sobre os resultados de agosto, o patrimônio do RBR Alpha apresentou valorização de 3,79% no mês.
  • Sua carteira fechou o mês composta por cotas de FIIs (70%), CRIs (27%) e ativos de caixa (3%).

 

RBRP11 (Tijolo/Escritórios) está focando em aumentar a exposição nos ativos que já possuem posições e em edifícios de maior porte - Destaques de agosto

  • Durante o mês o fundo percebeu uma volta gradual das atividades nos escritórios, seja por iniciativa das empresas seja por um esgotamento das pessoas com home office.
  • RBRP11 está trabalhando em todos os lados, colocando grandes esforços em reduzir o preço dos institucionais e avaliando a oportunidade de adquirir vacância em custos convidativo. Nosso foco tem sido aumentar a exposição em ativos que já temos posições e em edifícios de maior porte.
  • Em relação ao portfólio do fundo, sua gestão percebeu uma retomada na procura dos espaços vagos e estão em fase final de negociações em algumas unidades no edifício Amauri 305. Também notamos um aumento de procura no Mario Garnero. A procura no Ed. Mykonos ainda é tímida.
  • Foram recebidos 104% da receita originalmente prevista nos contratos (100% dos montantes esperados pós negociações ocorridas em março e abril).
  • O único caso de inadimplência, representando apenas 1,2% da receita imobiliária (Paquetá Calçados, que possivelmente desocupará o imóvel), foi resolvido e o fundo recebeu todas as multas/valores em atraso, além da devolução do imóvel nas condições previstas contratualmente.
  • Fundo continua posicionado em FII listados de ótima qualidade (classe A) a preços convidativos (HGPO, JSRE, TRNT). A exposição a edifícios do RBRP pode ser diretamente ou via FIIs.
  • Nos rendimentos, foram distribuídos R$ 0,56/cota. Esse valor equivale a 389,02% da Taxa DI e a um dividend yield de 7,72% a.a. (cota base fechamento agosto/20) e 7,96% a.a. (cota base 4ª emissão dezembro/19).
  • No mercado secundário, suas cotas negociaram cerca de R$ 3,1 milhões por dia.

 

RECR11 (Papel/CRI) e RECT11 (Híbrido): gestor participará de uma live promovida pela Revista Exame com o tema “FIIs em Exame” amanhã (25)

O administrador BRL Trust informou que o sr. Moise Politi, representante da REC Gestão de Recursos S.A., Consultora de Investimentos do fundo, participará de uma transmissão ao vivo (live) promovida pela Revista Exame, denominada “FIIs em Exame”, a ser realizada às 15 horas do dia 25 de setembro/20, no seu canal no Youtube, podendo ser acessada pelo seguinte link: https://lp.exame.com/research/fiis-em-exame-fundosimobiliarios/.

 

MGFF11 (Fundo de Fundos/FOF): variação da cota a mercado, mais o dividendo distribuído, renderam 2,0% no mês - Destaques de agosto

  • Dividendo de R$ 0,50/cota no mês, yield anualizado de 6,5%. Retorno mensal total de 2,0%
  • Variação da cota a mercado, mais o dividendo distribuído, renderam 2,0% no mês.
  • Volume médio diário negociado de R$ 2,3 milhões no mês. 36,9% do portfólio alocado em ofertas 476.
  • A performance positiva no mês teve contribuição importante dos fundos de shopping, que apesentaram recuperação nas vendas e receitas acima do esperado. No portfólio destacaram-se MALL11 e HSML11. Os fundos de recebíveis também contribuíram positivamente, em razão do segmento como um todo teve uma compressão de yield, depois de demostrarem uma resiliência importante durante a pandemia. Na carteira, o SADI11 apresentou maior ganho.
  • As perdas se concentraram prioritariamente nos segmentos logístico e renda urbana, com BTLG11 e TRXF11, respectivamente, que realizaram emissões e, como é habitual, viram seus preços de mercado convergirem para os preços de emissão.
  • Por mais que não tenha havido devolução ou inadimplência em seus imóveis, os quais continuam com preço por metro quadrado descontado em nossa visão, o BRCR11 também sofreu desvalorização e contribuiu negativamente para o resultado do fundo.
  • Gestão entende que essas perdas não possuem relação com os fundamentos dos ativos, não trazendo, portanto, preocupação para sua equipe de gestão.
  • Na movimentação da carteira, as principais compras do mês foram por meio das ofertas do BTLG, IRDM, CPTS, JPPA e XPCI.

 

ABCP11 (Tijolo/Shoppings) voltou a reportar um resultado do empreendimento positivo - Destaques de agosto

  • Conforme fato relevante publicado em 24 de março/20, o Grand Plaza Shopping teve seu fechamento determinado no dia 19 de março, e permaneceu aberto ao público somente para o funcionamento das operações essenciais como farmácia, supermercado, e operações de delivery, conforme decreto estadual.
  • As demais lojas seguiram fechadas temporariamente ao público até 15 de junho, data em que o shopping pôde retomar as atividades em horário de funcionamento reduzido, conforme fato relevante publicado em 10 de junho/20.
  • Em agosto, o ABCP teve seu segundo mês de funcionamento completo, ainda que com restrições a alguns setores, horários e capacidade do empreendimento. Comisso, o fundo voltou a reportar um resultado do empreendimento positivo, embora ainda 80% abaixo do orçamento. No acumulado do ano, estamos 56% abaixo do orçamento.
  • Com esse efeito, ao final do mês foram retomadas as distribuições mensais, onde foi anunciado o valor de R$ 0,11/cota, que representa uma queda de 77,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, porém reforça a expectativa positiva de estarmos em uma retomada das atividades.
  • Em 31 de agosto, foi publicado fato relevante sobre recebimento de Auto de Infração lavrado pela Receita Federal do Brasil, com a alegação de que o ABCP deve ser tributado como uma pessoa jurídica, com base no disposto no artigo 2º da Lei nº 9.779/99.
  • Como foi informado, na avaliação técnica-jurídica do tema, a administradora tem convicção de que o fundo não se enquadra ao disposto no artigo 2º da Lei 9.779/99 e que, por consequência, não deve alterar sua forma de tributação.
  • Nesse contexto, a administradora tomará todas as medidas cabíveis, seja na esfera administrativa ou judicial, para defesa desse posicionamento, o qual entende estar inteiramente alinhado aos interesses do fundo e de seus cotistas. Mais informações sobre o assunto serão publicadas oportunamente pela Rio Bravo.
  • O FII atualmente é proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping (incorporado pelo Grand Plaza). Todos os imóveis estão situados na cidade de Santo André (SP).

 

RBFF11 (Fundo de Fundos/FOF) afirmou que possui um dos maiores dividend yields do mercado de FOFs - Destaques de agosto

  • Em agosto o fundo encerrou o terceiro mês com a totalidade do capital da 2ª emissão de cotas alocado.
  • Hoje, de acordo com o divulgado em seu relatório, o RBFF11 tem um dos maiores dividend yields do mercado de fundo de fundos e maior que a média do setor (mais informações em seus relatório de agosto/20).
  • Sobre os movimentos da carteira realizados no mês, a gestão realizou alguns com o objetivo de subscrever o direito de preferência que tinham em algumas ofertas. A estratégia foi adotada no caso de Iridium Recebíveis e em uma parcela do investimento em Vinci Logística.
  • O fundo aumentou sua participação no setor de logística através das ofertas primárias de CSHG Logística e Vinci Logística e também aumentou a participação no setor de CRI através da participação da oferta de Fator Veritá.
  • Sobre os desinvestimentos realizados, a gestão reduziu as alocações em fundos que acredita que já estejam com seu portfólio de ativos precificados e apresentam downside maior que upside. São eles: XP Logística, The One, CSHG Prime Offices e CSHG Renda Urbana.
  • A carteira do fundo está 98,3% alocada e cotas de FIIs, sendo sua maior posição o MXRF11.
  • Nos rendimentos, o fundo distribuiu R$ 0,55/cota (dividend yield mensal 0,76%, cota base R$ 71,89)

 

GGRC11 (Tijolo/Galpões): fluxo de rendimentos foi normalizado em agosto - Destaques do mês

  • O fundo possui 17 contratos de locação, totalizando mais de 292 mil m² de área construída e não apresenta vacância física no portfólio.
  • Durante o mês de agosto suas cotas movimentaram um volume diário de aproximadamente R$ 1,9 milhões, uma variação de 9,2% versus o mês de julho.
  • Sua cotação fechou o mês em R$ 144,95 uma variação nominal de 5,5% no mês e 3,8% nos últimos 12 meses.
  • Sua base de cotistas conta com 81.522 investidores, mostrando um crescimento de 66,4% nos últimos 12 meses e 2,9% no mês de agosto versus o mês anterior.
  • O fundo passou a receber reajustado o aluguel do galpão logístico industrial da Aethra, representando um incremento de aproximadamente 0,5375 % em sua receita de aluguéis.
  • Para a Supernova Capital (gestor), o cenário macroeconômico tem sido mais benéfico para a indústria de fundos imobiliários. A queda dos juros básicos da economia e a normalização das atividades do setor de produção e serviços reduzem os riscos de aumento de inadimplência ou revisão de contratos de locatários que estão mais diretamente ligados a estes setores industriais e logístico.
  • A distribuição de rendimentos foi de R$ 0,68/cota (dividend yield mensal, 0,47%, cota base R$ 144,28). O fluxo de rendimentos foi normalizado, com todos os locatários adimplentes com suas obrigações no referido mês.

 

RBRR11 (Papel/CRI): em agosto todas as operações fecharam em dia com as suas obrigações - Destaques do mês

  • O fundo apresentou algumas inovações em seu relatório gerencial de resultados. Passaram a divulgar, a partir do relatório de julho, uma planilha de fundamentos.
  • Em agosto todas as operações fecharam em dia com as suas obrigações. Foi alocado R$6 milhões no CRI Pinheiros, operação estruturada pela RBR com garantia em terreno localizado na Rua dos Pinheiros, uma das principais ruas de São Paulo. Por outro lado, venda de R$ 520 mil de cotas de FIIs de CRI.
  • No dia 17/09, foi comunicado ao mercado o encerramento da oferta 476 na qual foram subscritas e integralizadas 698.795 novas cotas, totalizando o montante total de R$ 68,2 milhões. Em 09/10/2020 está prevista a divulgação do comunicado ao mercado com as informações referentes à rendimentos, as datas de fungibilidade e liberação para negociação das referidas cotas.
  • A gestora RBR destacou que segue com a estratégia de alocação buscando operações com retorno mínimo de 300 bps e sólida estrutura de garantias, não abrindo mão de retorno/risco para buscar uma alocação mais acelerada.
  • No ano, o IGP-M acumula alta de 9,64% até agosto e tem impactado positivamente as operações que possuem o índice como indexador da correção monetária. Como indicativo, em apenas um CRI, o CRI GT Banco do Brasil, a maior posição do fundo, o IGP-M gerou um ganhou adicional ao PL equivalente a R$ 0,32/cota.
  • Nos rendimentos, foram distribuídos R$ 0,50 (dividend yield, 0,50%, cota base R$ 100,00) por cota como rendimento referente ao mês de agosto/2020. O pagamento ocorreu no dia 17/09/2020 aos detentores de cotas em 10/09/2020. Após a distribuição, o fundo conta com um saldo de reservas de R$ 30 mil.

 

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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