HABT11: FII de papel diz que "saúde de suas operações" não serão afetadas

FII Habitat II  (HABT11) divulgou na tarde desta terça-feira, 07 de abril/20, seu relatório mensal onde apresenta seus resultados e principais informações referentes ao último mês de março.

O HABT11 é um fundo de investimento imobiliário que tem como objetivo principal a aquisição de ativos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastreados em carteiras de recebíveis pulverizados.

Em meados de março, após dias de rápida deterioração dos mercados causadas pelas medidas extremas, porém necessárias, para contenção do Covid-19, o Habitat Capital Partners, gestor do HABT11, divulgou uma carta sobre os impactos do cenário atual e como se preparou para ele.

Em resumo, seu gestor explicou que todas as suas operações são desde sempre estruturadas com elevado grau de garantias, que incluem imóveis e recebíveis, além da obrigatoriedade de um fluxo de recebíveis que exceda com folga o volume necessário para honrar as parcelas dos CRIs todos os meses, além de um fundo de reserva composto por no mínimo 2 parcelas mensais de juros e amortização.

"Estes pontos são fundamentais para navegar bem por choques como o que estamos vivendo", afirmou o Habitat.

O relatório também destacou que não houve novas alocações durante o mês de março devido o motivo do fundo está preservando uma posição mais robusta de caixa, que será certamente relevante em um momento desafiador como o atual.

"Acreditamos que toda crise gera oportunidades, e o caixa elevado nos permitirá aproveitá-las com o rigor e diligência de sempre" - Habitat.

HABT11: Entendendo as garantias dos CRIs em carteira

Para esclarecer, as garantias citadas são mensuradas nos números de LTV e Razão de Garantia da PMT que o fundo reporta mensalmente por operação em composição da carteira.

O LTV mostra o valor da dívida em relação às garantias da operação – a média em 40% significa que para cada R$ 100,00 de garantias, o HABT11 empresta apenas R$ 40,00.

A Razão de Garantia da PMT mostra o excesso de fluxo mensal em relação ao pagamento devido do CRI – a média em 435% significa que para cada R$ 100,00 de parcela mensal dos CRIs, os projetos receberam R$ 435,00 da sua base pulverizada de clientes (compradores das propriedades).

Cabe lembrar que cada CRI possui uma conta bancária própria, controlada pela securitizadora, aonde caem todos os recebíveis destes clientes, primeiro é pago o HABT11 e o depois o incorporador.

Carteira de ativos: O HABT11 encerrou o mês de março com 56,51% do Patrimônio Líquido investido em CRI, sendo 18 CRI totalizando R$ 216,6 milhões em ativo alvo com taxa média de 12,40% + Inflação. O investimento em FII tem o objetivo de otimizar a alocação do caixa que será utilizado em aquisições de CRI futuramente.

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Estas operações estão lastreadas em projetos de loteamento, multipropriedade e incorporação localizados em 10 estados brasileiros nas regiões Sul, Sudeste, Centro-Oeste e Nordeste.

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Rendimentos: A distribuição de rendimentos referente ao mês de março/20, será de R$ 0,83 por cota. O pagamento foi antecipado excepcionalmente este mês para a próxima quinta-feira, 09 de abril.

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Na figura acima, o rendimento mensal utiliza o conceito de dividend yield (DY) e considera o valor da cota com base no valor da 1ª emissão (R$ 100,00). O Retorno Total considera os dividendos recebidos pelos investidores acrescido do ganho de valorização de mercado da cota.

Na visão contábil, o resultado do FII foi negativo pois os juros futuros se elevaram, o que gerou um efeito de marcação a mercado negativa nos CRI da carteira.

No entanto, sua gestão ressaltou que esta marcação em nada afeta a saúde das operações e nem a geração de caixa do FII, da qual decorre a sua distribuição de rendimento mensal.

Liquidez: Em março, foi negociado um volume total de R$ 47,2 milhões, representando cerca de 483,5 mil cotas com uma média diária de 2,6 milhões. Preço de fechamento, R$ 89,20.

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HABT11 facilita relacionamento com seus cotistas

O FII Habtat II dispõe de uma comunicação direta com seus investidores pelas redes sociais. Através desse contato, é possível acompanhar as obras visitadas, eventos realizados e mídias através do seu Instagram e LinkedIn e para complementar,  lançaram também o Habiltak, um podcast que compartilha informações sobre o mercado imobiliário, gestão e seus fundos.

A Habitat Capital Partners Asset Management é uma gestora de recursos focada no mercado de Fundos Imobiliários de CRIs lastreados em ativos residenciais pulverizados onde sua estratégia de investimentos se baseia nos seguintes pilares:

  • Originação em todas as regiões do Brasil;
  • Diferenciação setorial com capacidade de entender setores pouco atendidos (loteamentos e multipropriedade), garantindo acesso a operações exclusivas;
  • Modelo de estruturação ‘não-negociável’ com incorporação de modelo de garantias, covenants e padrão de diligência em todas as operações de CRI;
  • Controle integrado e acompanhamento recorrente das operações investidas.

HABT11 é um fundo novo do tipo papel que iniciou suas negociações na bolsa em agosto de 2019. Desde seu início do mercado secundário, a variação de sua cota é de negativos 12,91%.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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