Índices de FIIs: as 4 principais referências do investimento que mais cresce no Brasil



Índices de mercado são desenvolvidos para acompanhar o desempenho, analisar retornos e realizar comparações nas diversas modalidades de investimentos no mercado financeiro.

É bem natural que toda classe de ativo financeiro negociada no mercado possua um “benchmark” (Referência) que, resumidamente, serve para medir o desempenho de um setor ou de uma determinada categoria de ativos.

No mercado imobiliário, o índice é utilizado para apontar o desempenho dos FIIs e auxiliar a análise dos investimentos, sejam eles de curto, médio ou longo prazo.

Fundos Imobiliários, Up!

A indústria de Fundos Imobiliários apresentou um elevado crescimento nos últimos meses e anos. De acordo com o último boletim mensal (julho/20) divulgado pela B3, existem 486 fundos registrados na CVM e 269 já listados e negociados na bolsa de valores, que somam patrimônio líquido de R$ 105 bilhões. O número de investidores também já está próximo de 1 milhão, atingindo a marca de 957 mil no final do mês.

Junto com o crescimento da indústria vieram os índices que refletem seu desempenho. Hoje, os investidores podem contar com 4 referências no mercado, sendo elas:

  • IFIX: índice criado pela bolsa de valores B3 - Brasil, Bolsa e Balção;
  • IFI-E/IFI-D: índices criados pelo Banco Inter;
  • XPFI/XPFT/XPFP: índices criados pela corretora XP Investimentos; e
  • SUNO30 FII’s: índice criado pela casa de análise e recomendações de investimentos, Suno Research.

No intuito de esclarecer a composição de cada índice e seus respectivos critérios de seleção, vamos apresentar neste conteúdo suas principais características e definições divulgadas ao mercado.

IFIX - B3

O índice IFIX - atualmente o principal indicador de fundos imobiliários - foi criado em 2012 pela bolsa de valores brasileira, B3. É composto por 120 fundos imobiliários que possuem negociações em pelo menos 60% dos pregões e mede o retorno total dos ativos incluindo as distribuições de dividendos.

Para que um fundo imobiliário possa fazer parte deste índice, a bolsa de valores estabelece alguns critérios que os fundos devem cumprir de forma acumulada. São esses:

  • Estar classificado entre os ativos elegíveis, nos períodos de vigências das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente do índice de negociabilidade (IN) da B3, e que representem, em conjunto, 99% da soma do total destes indicadores, ou seja, ser um dos ativos que atingem o volume de negociabilidade;
  • Estar presente em pelo menos 60% dos pregões nos últimos 12 meses;
  • Não ser um fundo que tenha as suas cotas negociadas na casa dos centavos no mercado (FIIs “Penny Stock”);

A carteira do IFIX possui rebalanceamentos a cada 4 meses, sendo que nenhum fundo pode ter mais que 20% de participação no portfólio. O índice atualmente está representado pelos seguintes ativos:

Composição atual do índice IFIX. Fonte: Boletim mensal B3, Julho/20.

IFI-E e IFI-D - Banco Inter

Para a composição dos índices, o Inter considerou as diferentes características dos fundos imobiliários entre as principais categorias: FIIs de Tijolo e FIIs de Papel.

Através dessa separação, o Banco desenvolveu dois novos índices para servir de benchmark para fundos imobiliários, o IFI-E e o IFI-D.

O IFI-E é a referência dos FIIs classificados como FII de Renda, que investem pelo menos 2/3 do seu patrimônio em empreendimentos para locação. (Tijolo)

O IFI-D é a referência dos FIIs classificados como FII de Títulos e Valores Mobiliários, que investem pelo menos 2/3 do seu patrimônio em títulos de dívidas com lastro em ativos imobiliários. (Papel)

Para entrar na lista, o FIIs devem seguir a seguinte metodologia:

  • Estar presente na carteira teórica do IFIX nas datas de rebalanceamentos (quadrimestralmente nos meses de janeiro, maio e setembro).
  • Atuar nos segmentos elegíveis para cada um dos índices, respectivamente.
  • Estar presente entre os 30 maiores fundos de acordo com o valor de mercado das cotas disponíveis à negociação na data de rebalanceamentos.

Por outro lado, os FIIs que compõe os índices IFI-E e IFI-D podem ser excluídos se:

  • Forem excluídos do IFIX em alguma data de rebalanceamento.
  • Não estar presente entre os 30 maiores fundos de acordo com o valor de mercado das cotas disponíveis à negociação na próxima data de rebalanceamento.
  • Alterar o segmento de atuação durante a vigência da carteira.
  • Forem excluídos do IFIX durante a vigência da carteira teórica atual do IFIX.
  • Encerramento do FII que resultaria em retirada total das cotas disponíveis à negociação.

Composição atual do IFI-E. Fonte: Banco Inter

Composição atual do IFI-D. Fonte: Banco Inter

Os índices IFI-E e IFI-D são índices de retorno total, ou seja, medem a performance dos fundos que compõe o índice com o reinvestimento da renda distribuída por dividendos.

XPFI, XPFT e XPFP - XP Investimentos

A XP Investimentos criou três índices de fundos imobiliários com o objetivo de servir de referência para acompanhar a performance dos FIIs.

No entanto, além de criar um índice geral (XPFI), a corretora incluiu dois outros índices que acompanham a performance segregada dos fundos imobiliários de tijolo (XPFT) e dos fundos de papel (XPFP). De acordo com a XP, os índices são definidos da seguinte maneira:

  • Índice XP de fundos imobiliários (XPFI): tem como objetivo acompanhar a performance das cotas dos fundos imobiliários mais líquidos negociados no mercado.
  • Índice XP de fundos imobiliários de tijolo (XPFT): visa acompanhar o desempenho médio das cotas dos fundos imobiliários de tijolo mais líquidos, ou seja, aqueles que investem em empreendimentos imobiliários físicos.
  • Índice XP de fundos imobiliários de papel (XPFP): visa acompanhar o desempenho médio das cotas dos fundos imobiliários dos segmentos de recebíveis e fundo de fundos.

O índice XPFI é o resultado de uma carteira teórica de 40 fundos imobiliários e sua seleção leva em consideração os seguintes critérios:

  • A composição será revisada a cada 4 meses (janeiro, maio e setembro).
  • As cotas de fundos imobiliários devem estar listadas na B3.
  • Estar classificada entre os ativos que somam em conjunto 75% do valor total do índice de negociabilidade dos fundos imobiliários listados durante os últimos doze meses.
  • O fundo imobiliário precisa possuir presença de pregão, no mínimo, 95% no período de vigência.
  • Não ser classificada como “Penny Stock”, ou seja, o valor da cota não pode ser inferior a R$1,00.
  • Ativo que foi alvo de oferta pública recente (seja IPO ou follow-on), mesmo sem estar listado todo o período, desde que a oferta pública tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior e possua ao menos 95% de presença em pregão.

Composição atual do XPFI. Fonte: XP Investimentos

O índice XPFT tem como objetivo acompanhar a desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários de tijolo negociados na B3. Nesse sentido, inclui-se como FIIs de tijolo, os fundos que investem em empreendimentos imobiliários como galpões logístico, lajes corporativas, agências bancárias, shopping centers, educacional, hospitais, entre outros ativos físicos.

O XPFT é composto por 20 FIIs de tijolo e a seleção dos ativos leva em consideração os seguintes critérios:

  • A composição será revisada a cada 4 meses (janeiro, maio e setembro).
  • O fundo precisa ser classificado como do segmento de tijolo.
  • Considera-se os 20 FIIs de tijolo com maior índice de negociabilidade.
  • O fundo imobiliário precisa possuir presença de pregão, no mínimo, 95% no período de vigência.
  • Não ser classificada como “Penny Stock”, ou seja, o valor da cota não pode ser inferior a R$1,00.
  • Ativo que foi alvo de oferta pública recente (seja IPO ou follow-on), mesmo sem estar listado todo o período, desde que a oferta pública tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior e possua ao menos 95% de presença em pregão.

Composição atual do XPFT. Fonte: XP Investimentos

O índice XPFP tem como objetivo acompanhar a desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários de papel negociados na B3. Nesse sentido, inclui-se como fundos imobiliários de papel os fundos do segmento de recebíveis (CRI) e fundo de fundos (FOF).

O XPFP é composto por 15 FIIs de papel e a seleção dos ativos leva em consideração os seguintes critérios:

  • A composição será revisada a cada 4 meses (janeiro, maio e setembro).
  • O FII precisa ser classificado como do segmento de papel, ou seja, fundos de recebíveis ou fundo de fundos.
  • Considera-se os 15 FIIs de tijolo com maior índice de negociabilidade.
  • O fundo imobiliário precisa possuir presença de pregão, no mínimo, 95% no período de vigência.
  • Ativo que foi alvo de oferta pública recente (seja IPO ou follow-on), mesmo sem estar listado todo o período, desde que a oferta pública tenha sido realizada antes do rebalanceamento anterior e possua ao menos 95% de presença em pregão.

Composição atual do XPFP: Fonte: XP Investimentos

SUNO30 FII’s - Suno Research

A casa de análise e recomendações de investimentos, Suno Research, desenvolveu o SUNO30, o índice que serve como benchmark para monitorar o desempenho dos fundos imobiliários listados na bolsa de valores (B3).

Com uma proposta diferente, simplificada e inovadora, o índice é composto por 30 fundos imobiliários distribuídos entre os segmentos do “tipo tijolo” - fundos que visam adquirir ou construir imóveis físicos (tangíveis) com o objetivo de gerar renda mensal através da cobrança de aluguéis - e FIIs do “tipo papel” - que são fundos de investimentos que atuam majoritariamente em recebíveis imobiliários, que são investimentos de renda fixa do setor.

A casa de análise entendeu que investidores de fundos imobiliários do tipo tijolo e papel não estão 100% representados pelo índice IFIX. Com isso, segmentou o mercado e criou um índice que representa melhor as diferentes classes de FIIs.

Essa metodologia, de acordo com a Suno Research, permite medir o desempenho dos diferentes tipos de FIIs de forma mais efetiva e fiel que as disponíveis atualmente, além de facilitar a escolha do investidor pelos ativos compatíveis com seu perfil Risco x Retorno.

No SUNO30, a participação dos ativos é distribuída igualmente, e as reavaliações são trimestrais. Eventuais mudanças nos critérios do índice podem ser realizadas à medida que a indústria se desenvolva ou acharmos pertinentes, sempre, é claro, visando ofertar o melhor produto aos nossos consumidores.

Nesse sentido, serão selecionadas para compor o Suno 30 FII’s os trinta tickers de fundos imobiliários de maior Patrimônio Líquido que atendam cumulativamente aos critérios abaixo:

  • Fazer parte do IFIX;
  • Não ser um Fundo de Fundos (FOF);
  • Possuir mais que um ativo;
  • Último pagamento de proventos há no mínimo doze meses (Dividend Yield maior que zero nos últimos 12 meses).

Sobre o Fundo de Fundos (FOF), a Suno Research explicou que optou por deixar de fora devido a classe de ativos ter o objetivo de obter lucro com a compra e venda de títulos de outros fundos imobiliários.

"Fizemos essa escolha por acreditarmos que seja a melhor solução ao consumidor que não deseja pagar taxas em cima de taxas" - Suno Research.

O SUNO30, portanto, é um índice de retorno total que busca refletir, além das variações nos preços dos ativos, a remuneração aos cotistas por meio da distribuição de proventos por parte dos portfólios integrantes.

Composição atual do SUNO30. Fonte: Suno Research

A Suno Research é uma casa de análise do mercado financeiro com foco em investimento de valor que trabalham para ajudar o pequeno e médio investidor a ter sucesso na bolsa de valores com recomendações e análises de investimento em renda variável.

Muito mais do que vender relatórios, o foco principal da Suno é auxiliar um investidor a atingir o sucesso e a independência financeira investindo no mercado de capitais de forma sustentável, sem pegadinhas ou promessas mirabolantes.

No mercado de fundos imobiliários, a Suno Research foi um dos grandes responsáveis pela popularização deste tipo de investimento e uma das primeiras instituições a falar de forma recorrente sobre fundos imobiliários, ainda no início de 2017, quando o número de investidores nesta categoria era de pouco mais do que 100.000 pessoas.

 

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Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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