Para facilitar análise de cotistas, LVBI11 apresenta uma exposição completa de seu portfólio

FII VBI LOG (LVBI11), fundo imobiliário do tipo tijolo constituído em maio de 2018 e administrado pelo BTG Pactual, apresentou nesta segunda-feria,  30 de março de 2020, sua colocação em meio a volatilidade e desvalorização da cota desde o início do mês de março e o possível impacto do COVID-19 nos ativos que compõem sua carteira de investimentos.

LVBI11: O segmento de FIIs frente às incertezas do mercado

O mês de março está sendo turbulento para os investidores com exposição à renda variável em geral.

Os preços das cotas dos fundos imobiliários não foram exceção e sofreram com desvalorizações significativas em todos os segmentos.

Com o agravamento da crise iniciada pela pandemia causada pelo COVID-19 no mundo e no Brasil, as projeções de consumo, produção, emprego e renda foram revisadas, trazendo potenciais desdobramentos para o mercado imobiliário e de FIIs.

Contudo, se considerarmos uma perspectiva mais ampla, verificamos certa resiliência dos fundos imobiliários frente a momentos de instabilidade quando comparado com o mercado em geral.

Se compararmos os índices do Ibovespa e do IFIX, o Ibovespa recuou 35% desde o início do ano até o dia 25 de março, enquanto o IFIX caiu 26% no mesmo período.

Adicionalmente, a volatilidade diária (desvio padrão) foi de 4,7% no caso do Ibovespa e de 2,5% para o IFIX. O gráfico abaixo ilustra o impacto desta crise nos dois índices.

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Na visão da Gestora, VBI Real State, ainda que a perda de valor dos fundos imobiliários seja significativa, ela ainda é consideravelmente menor se comparada a do mercado de ações em função das suas 3 características fundamentais:

  • Previsibilidade de receita relativamente alta em função dos contratos de locação em vigência;
  • Carrego positivo de ter um investimento em carteira que obrigatoriamente distribui no mínimo 95% de seu lucro aos seus cotistas regularmente; e
  • Risco limitado por restrições à contração de dívidas por FIIs.

Vale lembrar que os fundos imobiliários possuem receitas imobiliárias como aluguel, no entanto suas despesas são um percentual fixo do patrimônio líquido previamente estabelecido em regulamento (como taxa de administração e taxa de gestão ) e são tipicamente inferiores a 2% do patrimônio líquido, e diferentemente de empresas de propriedades, não possuem despesas financeiras atreladas a endividamento, e ou despesas administrativas fixas como salários e encargos trabalhistas.

Adicionalmente, os FIIS são fundos fechados e não necessitam utilizar sua liquidez ou vender ativos com desconto no mercado para pagamento de resgastes.

O LVBI11 diante do momento de mercado

Os desdobramentos das medidas de controle da disseminação do COVID-19 criaram um ambiente de alta instabilidade nos mercados financeiros globais.

O período de quarentena nas principais localidades do país deve impactar a economia de forma significativa.

Neste cenário, é difícil ter uma leitura clara do impacto no mercado de logística no curto prazo, entretanto até a data deste comunicado, todos os condomínios logísticos do fundo seguem em operação normalmente.

Hoje, já é possível notar um aumento nas atividades das empresas ligadas ao comércio eletrônico, e inclusive a sinalização de expansão por algumas delas, sendo que estas são empresas que necessitam de galpões de boa qualidade e próximos aos principais centros urbanos.

Vale ressaltar que a estratégia de investimento do LVBI11 foca em buscar um portfólio resiliente, líquido e com diversificação por localização (foco em regiões estratégicas nos maiores centros logísticos do país e com barreira de entrada), qualidade técnica (sempre analisando os fundamentos por trás de cada ativo imobiliário como preço por m² e custo de reposição), locatário (analisando cada operação e risco de crédito de cada inquilino) e tipo de contrato (considerando um mix entre contratos típicos e atípicos).

Na visão da gestora, estes são pilares fundamentais na construção de um portfólio defensivo em um momento de crise como o atual, mas que também conserva potencial de valorização em momentos de crescimento econômico.

Em 25 de março, o LVBI11 contava com cinco ativos imobiliários, mais de 250.000 m² de área bruta locável e 18 locatários. O fundo possui ainda uma posição de caixa de aproximadamente R$ 97,8 milhões provenientes da segunda oferta ainda não alocados.

Dessa forma, o portfólio do Fundo até 25 de março pode ser resumido da seguinte forma:

  • 87% do patrimônio líquido alocados em ativos imobiliários e mais R$ 97,8 milhões em caixa;
  • 5 ativos imobiliários no portfólio;
  • Diversificação geográfica com foco em grandes centros urbanos do país;
  • Altas especificações técnicas: 89% do portfólio classificado como Classe A;
  • Previsibilidade da receita: 35% dos contratos atípicos;
  • Inquilinos com alta qualidade de crédito: Ambev e DHL representam 39% das receitas do fundo; e
  • 100% da carteira adimplente com suas obrigações contratuais na data deste comunicado.

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Com isso, o VBI apresenta a seguir uma análise detalhada do portfólio do LVBI11 com o objetivo de apresentar aos cotistas como o portfólio está posicionado para enfrentar os potenciais efeitos da crise considerando as características mais relevantes do mercado logístico:

  • Localização;
  • Especificações técnicas dos ativos;
  • Tipologia dos contratos; e
  • Análise dos locatários.

LVBI11: Localização

Seu portfólio de ativos imobiliários é composto por ativos com localizações estratégicas nos principais polos logísticos do país, provendo alta eficiência logística e demanda dos locatários. Ao final de fevereiro, o fundo contava com apenas 4% da área bruta locável vaga e uma vacância financeira de 0%, em função da renda mínima garantida do Ativo Itapevi.

  • Extrema: O Ativo Extrema é o ativo com maior relevância no portfólio, com uma participação de 47% na receita imobiliária. O imóvel está localizado na cidade de Extrema, que atualmente possui taxa de vacância próxima a zero e é considerado um importante polo logístico interestadual, com fácil acesso as principais regiões metropolitanas da região Sudeste do país. A topografia da região é bastante acidentada dificultando o desenvolvimento de novos projetos.
  • Raio 30 SP: A região metropolitana de São Paulo é segunda região com maior concentração de ativos do fundo, concentrando 38% da sua receita imobiliária. Estão localizados nesta região os ativos Mauá, Guarulhos e Itapevi. Ao final de 2019, a taxa de vacância da região segundo a CBRE era de 12,3%, a menor do estado de São Paulo. Esta é a região mais consolidada do mercado e a mais demandada por locatários a procura de novos espaços. É considerada uma região com barreira de entrada para novos desenvolvimentos, em função do estoque limitado de terrenos, acarretando uma maior liquidez nos ativos na comercialização dos espaços para locação.
  • Curitiba: O ativo Araucária está localizado na região metropolitana de Curitiba e representa 15% da receita imobiliária atual. A região metropolitana de Curitiba é uma das principais regiões logísticas do país, e neste caso, estratégica para a operação do atual locatário (DHL Logistics). O imóvel é utilizado para a operação de logística de uma multinacional no setor de alimentos, que possui a principal operação fabril do país a apenas 10 km do Ativo Araucária.

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LVBI11: Especificações Técnicas dos Ativos

Ativo Extrema, Mauá, Guarulhos e Araucária: Com 121,611 m², o complexo logístico composto por 5 diferentes galpões denominado como Ativo Extrema é definido como um empreendimento classe A com as mais elevadas especificações técnicas, ou seja, pé direito elevado, sprinklers, elevado número de docas, dentre outros. Destacamos que o empreendimento vem recebendo melhorias contínuas e proporciona layout flexível para os seus locatários. O mesmo pode ser dito para os ativos Mauá, Guarulhos e Araucária.

Ativo Itapevi: O ativo Itapevi é classificado como Classe B, porém atende plenamente e de maneira eficiente as necessidades dos inquilinos que operam com last mile, e locatários em busca de áreas entre 1.500 m² e 10.000 m² focados no atendimento logístico da região metropolitana de São Paulo.

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LVBI11: Tipologia dos contratos

Com 96% de ocupação física e 0% de vacância financeira. O Fundo atualmente apresenta 35% de sua carteira imobiliária em dois contratos atípicos e 65% em 17 contratos típicos de locação.

Contratos atípicos: O contrato de locação da AMBEV no ativo Extrema é classificado como atípico vencendo no ano de 2029 e com multa para rescisão contratual antecipada equivalente ao saldo do contrato.

As partes renunciaram também ao direito a revisional do valor do aluguel mensal durante todo o período do contrato de locação. O contrato de locação com o DIA% Supermercados do Ativo Mauá, é também classificado como atípico. O contrato possui vencimento no ano de 2036, e garantia de permanência do imóvel até o ano de 2021 com cláusula de renúncia ao direito de revisional do valor de locação até o ano de 2023.

Neste caso, parte do pagamento do valor de aquisição, no total de R$ 6 milhões foi parcelado e o efetivo pagamento está condicionado a manutenção das cláusulas atuais do contrato de locação.

Contratos típicos: Os demais contratos de locação do fundo são classificados como contratos típicos e representam 65% da carteira imobiliária.

Estes contratos também proporcionam resiliência ao LVBI11, uma que vez que certas condições contratuais foram negociadas pela gestora de forma a buscar uma similaridade aos contratos atípicos.

Dentre esses contratos, podemos destacar o contrato de locação com a IBL Logística, que representa 12% da carteira imobiliária do fundo e apesar de ser classificado como típico, possui cláusula de renúncia ao direito de revisional ao valor de locação e multa por rescisão antecipada equivalente a 50% do saldo remanescente ao aluguéis do contrato, que possui vencimento em 2028.

Os demais contratos de locação típicos (81/% dos contratos típicos e 53% da receita imobiliária da carteira) possuem cláusulas especiais de rescisão antecipada que proporcionam certa previsibilidade no recebimento do aluguel (12 meses) através do período necessário de aviso prévio e multa contratual em caso de rescisão antecipada.

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LVBI11: Analise de locatários

Atualmente, o LVBI11 conta com 21 contratos de locação vigentes e 18 diferentes locatários.

Dessa carteira, temos 5 locatários com participação superior a 5% da receita imobiliária atual e que representam 72% de toda a carteira das receitas imobiliárias do fundo.

Apesar de ser uma carteira com características concentradas, os seguintes fatores nos permitem entender que temos a resiliência pretendida, conforme demonstrado abaixo:

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Assim, entendemos que a carteira imobiliária do fundo possui um portfólio resiliente para enfrentar o cenário econômico que teremos pela frente. Ainda assim, ressaltamos, que estamos monitorando o mercado e entendemos que certos segmentos sofrerão maior impacto e isso poderá impactar o fluxo de caixa das empresas e consequentemente a sua capacidade de honrar seus compromissos no curto prazo.

Valor Patrimonial x Custo de Reposição

Em 29 de fevereiro, o valor do patrimônio líquido do LVBI11 era equivalente a R$ 775,1 milhões, o que representava R$ 102,82 por cota.

No ativo, o fundo contava com o portfólio de cinco ativos imobiliários e o saldo de caixa e equivalentes de R$ 97,8 milhões. Na mesma data mencionada acima, os cinco ativos imobiliários do fundo representavam um valor por m² equivalente a R$ 2.737/m² de área bruta locável, conforme tabela abaixo:

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Salientamos que em um cenário conservador, os valores por metro dos ativos estão alinhados com o custo de reposição desses imóveis, ou seja, o custo para reconstruir os ativos nas suas respectivas localizações.

Vale lembrar que alguns ativos possuem determinadas especificações técnicas que incrementam seu custo de produção, como é o caso do Ativo Araucária, que possui grande parte da sua área bruta locável climatizada (para armazenagem de produtos perecíveis), e o Ativo Mauá, que possui parte de sua área refrigerada (para armazenagem de congelados).

Destacamos ainda, que os ativos estão localizados em regiões estratégicas e com razoável barreira de entrada dado a escassez de terrenos para novos desenvolvimentos similares.

Ressaltamos que essa é a leitura da Gestora no momento. Seguiremos monitorando nossos ativos e o mercado mantendo constante diálogo com os nossos inquilinos devido a imprevisibilidade do período de isolamento.

Reafirmamos o compromisso de comunicar os cotistas mediante qualquer alteração no quadro que foi apresentado. Por VBI Real Estate.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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