Em meio ao "pânico", MALL11 está confiante com seu portfólio de ativos

Malls Brasil Plural (MALL11), fundo imobiliário do segmento de shoppings administrado pela Genial Investimentos e gerido pela Brasil Plural, divulgou na tarde de ontem, 23 de abril/20, seu relatório gerencial referente ao último mês de março.

Em seu documento, MALL11 disse que o Brasil se encontra algumas semanas atrás em relação aos países que estão atualmente no epicentro da crise, situação essa a qual nos permite observar com maior clareza como será o movimento gradual do encerramento do lockdown e posterior retomada das atividades.

Como método de proteção, antes que se iniciasse uma situação mais crítica, haja vista a situação ocorrida em outros países, os governantes estaduais e municipais brasileiros promulgaram emergencialmente decretos com orientações de isolamento da população, determinando o fechamento de estabelecimentos comerciais, inclusive de shopping centers, com a manutenção apenas de serviços essenciais à população, como farmácias e supermercados.

Em paralelo, o governo federal anunciou um pacote de medidas de forma a conter os efeitos econômicos e sociais provenientes desta crise, em virtude do isolamento social e da paralisação completa das atividades do país tais como:

  • Flexibilização nas leis trabalhistas;
  • Auxílio financeiro emergencial à população;
  • Adiamento de pagamento de impostos e contribuições;
  • Linhas de crédito para pequenas e médias empresas, entre outras.

Essas medidas objetivam a preservação de empregos formais e o auxílio à população mais duramente afetada pela crise.

MALL11: Mercado de Shopping Centers

Durante o mês de março, tendo em vista as orientações gerais dos governantes, os shoppings, inicialmente, passaram a operar com limitações no horário de funcionamento, no entanto, pouco tempo depois foi determinado o fechamento completo de atividades coletivas, como cinema e teatro.

Em seguida, em virtude dos decretos estaduais de forma geral, os shoppings suspenderam temporariamente suas atividades, com a manutenção apenas de serviços básicos como supermercados e farmácias e operações de delivery nos restaurantes.

As administradoras de shopping centers iniciaram o processo de renegociação de aluguéis, redução dos custos fixos e suspensão dos investimentos previstos para o ano.

Além da renegociação de alugueis, no que tange ao lojista, o foco principal das administradoras tende a ser, nesse momento, a redução das despesas condominiais e o controle de inadimplência.

Vale ressaltar, ainda, que eventual inadimplência no pagamento das despesas condominiais pelos lojistas deverá ser arcada, inicialmente, pelos sócios do shopping e a ser reembolsada a posteriori pelos lojistas inadimplentes.

Tem-se observado que as administradoras atuam caso a caso, de acordo com as particularidades do empreendimento e região, adotando protocolos diversos e adaptados à gestão da operação em si.

É importante ressaltar que o setor de shopping centers brasileiro é bem resiliente, apresentando crescimento em vendas bem acima da inflação, mesmo durante períodos de crise mundial.

O MALL11 acredita que com a estabilização do quadro de contágio e retomada gradual das atividades no país, os shopping centers deverão abrir com determinadas restrições (redução do horário de funcionamento, cinemas e teatros fechados, praça de alimentação com menos operações e intensificação das práticas de higiene e distanciamento) disponibilização de máscaras, álcool em gel, limitação do número de usuários, entre outros.

Portfólio do MALL11

De acordo com seu gestor, os ativos do MALL11 são de alta qualidade, alguns com décadas de existências, altas taxas de ocupação mesmo em anos de crise, regionalmente dominantes (muitas vezes os únicos da cidade), com mais de 20 mil m² de ABL e que contam com uma administração profissional de reconhecida qualidade.

Também destacou que além de possuir uma diversificação geográfica relevante em seu portfólio, o MALL11 não possui exposição nas grandes capitais do sudeste do país (regiões mais acometidas pela Pandemia do COVID-19).

Disse que a parte mais relevante do seu portfólio concentra-se no Nordeste, nas cidades de Maceió (AL), Feira de Santana (BA) e Recife (PE). Nessas cidades, até o presente momento, o número de casos ainda é baixo.

Para a Brasil Plural e os administradoras dos ativos do MALL11, é provável que a retomada gradual das atividades se dê, inicialmente, fora de grandes centros. Acreditam, ainda, que um portfólio sazonado, como o do MALL11, tende a se posicionar melhor diante do movimento de retomada econômica, pela maturidade e relevância regional de seus ativos, além da qualidade de suas operações, que conta um mix bastante competitivo de lojas.

Além disso, o fundo, no momento de determinadas aquisições, negociou junto ao vendedor, mecanismos de renda mínima garantida sobre o valor de aquisição, o que permite com o que MALL11 continue distribuindo dividendos, mesmo em virtude de potencial impacto da suspensão temporária de atividades dos shoppings, destacou o Brasil Plural.

Rendimentos: Em 31 de março/20, o MALL11 divulgou sua distribuição de R$ 0,40 em rendimentos com pagamento aos cotistas no dia 15 de abril/20. Esse valor equivale a um dividend yield de 0,48% para o mês (cota base R$ 81,97).

Rentabilidade: A rentabilidade acumulada no mês de março foi de negativos 28,09%, saindo de R$ 114,00 em fevereiro, para R$ 81,97 em 31 de março.

Liquidez: O fundo apresentou negociação diária média acima de R$ 4,4 milhões com presença em 100% dos pregões.

Carteira de ativos: Seu portfólio é composto por 7 empreendimentos distribuídos como mostra a figura abaixo.

mall11 mall11

O Malls Brasil Plural é um fundo imobiliário do tipo tijolo com gestão ativa, do segmento de shopping center, e que investe em empreendimentos imobiliários construídos para fins de geração de renda com locação ou arrendamento.

o MALL11 iniciou suas atividades em dezembro de 2017, tem um patrimônio de R$799,1 milhões, cerca de 60,4 mil cotistas, e sua taxa de administração é de 0,5% ao ano sobre o seu valor de mercado.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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