MGFF11: Fundo de fundos se protege e aproveita oportunidades em meio ao caos

O BTG Pactual, administrador do FII Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) divulgou seus resultados de fevereiro/20 e algumas informações importantes referentes aos atuais acontecimentos do mercado.

Carta MGFF11 - Comunicado Importante

Como todos vêm acompanhando, a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarou na última quarta-feira (11/03) a pandemia de coronavírus (COVID-19) e desde sexta-feira temos sentido o mercado e as pessoas em geral muito nervosas no Brasil.

Temos acompanhado com muita atenção o desenvolvimento dessa pandemia e de suas terríveis consequências na vida das pessoas e nos preços dos ativos financeiros.

Não é a primeira vez que passamos por uma crise grave e não será a última. É uma crise totalmente nova – como as crises graves tendem a ser –, sem precedentes no mundo moderno.

Por outro lado, entendemos ser uma situação com começo, meio e fim.

Ao que tudo indica, nos países onde o surto começou antes, a situação está cada vez mais sob controle. Além disso, um ponto muito importante é que podemos aprender com os erros e acertos deles.

Mesmo com nossa visão otimista, dado o cenário, precisamos manter a calma e seguir orientações para tentarmos atravessar esse momento com o menor estrago possível.  Nossa preocupação número um é com a saúde e com o bem estar de todos.

É importante que todos estejam confortáveis para cuidar da própria saúde e de seus familiares e possam ficar tranquilos para continuar desempenhando seu trabalho da melhor maneira possível.

Desta forma, a partir desta semana migramos para o modelo de trabalho remoto (home office) para aqueles que desempenham funções que possam ser executadas remotamente.

Para demais funções que necessitam estar no escritório, estamos divididos em grupos e intercalando. Viagens e reuniões externas estão temporariamente suspensas para evitar a contaminação ou acontecendo por meio do Google Hangouts, com o que temos mantido nossa agenda normal de reuniões internas.

O real impacto dessa pandemia sob o ponto de vista econômico-financeiro ainda é uma incógnita, mas tem se refletido de maneira agressiva no preço dos ativos.

Temos evitado fazer movimentos muito agressivos e de caráter estrutural em meio à tormenta sem, no entanto, deixar de fazer algumas trocas em nossos portfólios para capturarmos oportunidades que têm surgido.

Em relação ao mercado, nossa maior preocupação é resguardar os interesses de nossos investidores através de uma gestão responsável e criteriosa, privilegiando estratégias de proteção de patrimônio e, na medida do possível, operações de cunho tático.

O importante é evitarmos ao máximo as perdas permanentes de capital. Por isso é essencial que todos tenham calma e frieza, não se deixando levar pelo medo e vender ativos a preços muito descontados.

Acreditamos que nosso dever com todos vocês neste momento é de estarmos preparados para garantir a continuidade dos serviços prestados. Não houve casos de contaminação dentro da Mogno Capital até o momento e estamos nos empenhando para que este quadro se mantenha.

MGFF11 - Histórico dos principais acontecimentos do mercado em 2020

De acordo com o Mogno Capital, gestor do MGFF11, 2020 começou bastante turbulento com, primeiramente, as tensões entre Estados Unidos e Irã e, em seguida, com o surto de coronavírus na China.

No entanto, mesmo diante desses acontecimentos, o MGFF11 enfatizou que entrou neste ano com uma visão bastante construtiva de cenário, dados os fundamentos para o mercado imobiliário, as perspectivas de crescimento do país e a possibilidade de continuarmos com uma agenda de importantes reformas que o Brasil tanto precisa.

A China realizou um trabalho intenso para conter a propagação do vírus, fazendo com que os casos da doença se estabilizassem no país na segunda quinzena de fevereiro.

Contudo, o esforço de contenção das autoridades chinesas contou com medidas muito drásticas, como internações compulsórias, construções de hospitais emergenciais em poucos dias e, principalmente, quarentenas mandatórias em diversas cidades e regiões de seu território.

Ao longo do feriado de Carnaval ficou claro que, mesmo com grandes esforços dos chineses, a situação do coronavírus não estava mais restrita à China, com mais de 2 mil casos em outros países.

Além disso, viu-se que, apesar da China ter conseguido basicamente estancar os novos casos, o custo para fazê-lo será muito elevado, uma vez que não conseguimos precisar quais serão todos os impactos de ter milhões de pessoas confinadas em suas casas por semanas a fio.

Com os mercados financeiros já agitados pelos eventos na China, ao longo do Carnaval também teve início uma guerra de preços de petróleo entre Arábia Saudita e Rússia, levando a uma forte desvalorização da commodity.

Embora quedas no preço de petróleo tendam a ter um efeito positivo na economia, liberando recursos que seriam gastos com energia para uso alternativo, esse movimento trouxe ainda mais incerteza em um momento já bastante delicado.

Ainda, lançou dúvidas sobre o mercado de crédito high yield norte-americano, que tem exposição relevante ao setor de energia.

Este segundo cisne negro na sequência fez com que os mercados entrassem em pânico ao redor do mundo.

O Ibovespa, que chegou a 119,5 mil pontos em janeiro, fechou o mês de fevereiro com uma queda de mais de 8%, em 104,2 mil pontos.

Seguindo a tendência, os fundos imobiliários registraram mais um mês de queda, com o IFIX entregando -3,7%.

Mesmo com sinais claros de estímulo monetário dos bancos centrais e, consequentemente, de taxas de juros mais baixas e/ou baixas por mais tempo, os FIIs vinham de um movimento de alta expressiva em 2019, especialmente entre novembro e dezembro e continuaram seu movimento de realização.

Como esperado, os fundos imobiliários mantiveram uma volatilidade bastante abaixo do mercado acionário, mas o IFIX começou a registrar variações bastante acima do que já havíamos visto, inclusive no Joesley Day.

Principais números do MGFF11 em fev/20: Estratégias de investimentos e desinvestimento

  • Dividendo de R$ 0,70 por cota no mês, yield anualizado de 8,2%.
  • 14º mês seguido com yield anualizado de 7,5% ou mais.
  • Retorno total de - 4,5% no mês.
  • Variação da cota a mercado, mais o dividendo distribuído, renderam - 7,9% no mês.
  • Volume negociado de 8,48% do valor a mercado do fundo no mês; e
  • 20,9% do portfólio alocado em ofertas 476.

Ao longo do mês de janeiro foram alocados basicamente todo caixa captado na última oferta em dezembro de 2019.

Com isso, o Mogno disse que para que pudessem aproveitar as oportunidades que surgiram em fevereiro com a queda de diversos FIIs, o MGFF11 teve que desfazer posições com características de caixa.

"Evidentemente não previmos o impacto que a evolução do coronavírus teve nos mercados, especialmente a partir da segunda semana de março. Caso contrário teríamos aumentado nossa posição em caixa. Apesar disso, aproveitamos os últimos meses para realizar lucros expressivos em nosso portfólio de posições compradas ao longo de 2019, garantindo espaço para manobrarmos nosso portfólio sem prejudicar as distribuições aos nossos cotistas. Mesmo com o cenário atual, trabalhamos com um guidance de dividendos entre 0,50 e 0,70 por cota por mês ao longo do primeiro semestre de 2020", destacou o Mogno em seu relatório.

MGFF11 e cenário atual - Comentários do gestor

Este novo cenário que se desenha com o coronavírus muda sensivelmente as perspectivas para o ano de 2020 e certamente impactará o crescimento de praticamente todos os países ao redor do mundo.

Pequenas empresas e operações como lojas, restaurantes, promotores de eventos, além das indústrias de hospitalidade e turismo, devem ser atingidas em cheio e passar por problemas graves ao longo das próximas semanas com as pessoas se isolando uma das outras, seja voluntária ou compulsoriamente.

Certamente será um período de grandes ajustes e adaptações, como:

  • Organizar trabalho remoto;
  • Crianças que não poderão ir à escola;
  • Sistemas de saúde operando potencialmente acima de sua capacidade; e
  • Muitas outras situações pelas quais nunca passamos e que agora ocorrerão simultaneamente.

Isto posto, não temos dúvidas que esta situação trará impacto para alguns segmentos do mercado imobiliário, especialmente nos setores de CRIs pulverizados, com destaque para os não performados, e de shopping e varejo, que devem passar por um período bastante difícil de vendas ao longo das próximas semanas.

Estamos vendo diversas iniciativas e ideias no sentido de tentar minimizar esses efeitos e esperamos que esses movimentos possam diminuir os efeitos do coronavírus.

Ainda assim, diversas operações, especialmente lojas de rua e satélites, não têm musculatura para aguentar 20, 30 ou mais dias basicamente sem vendas.

Nossa expectativa é que diversos desses pequenos negócios não consigam atravessar esse momento por conta própria e precisem de ajuda.

No entanto, mesmo que os shoppings deem descontos ou carências para pagar os custos de ocupação, a atual situação não muda fundamentalmente nossa visão sobre o mercado imobiliário.

Não acreditamos que este movimento de isolamento leve as pessoas a migrar de maneira definitiva para soluções de trabalho a distância, que shoppings perderam seu espaço no dia a dia das cidades e pessoas, ou que as operações de logística passarão a funcionar de outra maneira.

Por isso temos aproveitado esse momento de estresse de preços e alta volatilidade para fazer movimentos assertivos de troca no portfólio com muito cuidado.

Diversos fundos que operavam com ágios (eventualmente elevados) em relação ao seu valor patrimonial há cerca de dois ou três meses atrás já estão negociando com descontos relevantes.

O MGFF11 acredita que, como em toda crise, nesses momentos surgem oportunidades e o investidor deve manter a cabeça fria, evitar a realização de perdas permanentes de capital e buscar, na medida do possível, continuar seguindo sua estratégia de investimentos.

Reiteramos a preocupação do MGFF11 com a saúde e o bem estar de nossos sócios, colaboradores, clientes, parceiros e suas famílias e gostaríamos de reforçar que entendemos a responsabilidade que é gerir recursos de terceiros.

Por isso estamos fazendo nosso melhor para cuidar de nossas pessoas com o mínimo de impacto em nosso trabalho.

Equipe Imobiliária, Mogno Capital.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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