13 de maio/20: Fechamento e principais destaques do dia



O IFIX apresentou nesta quarta-feira (13), uma desvalorização de -0,88%, fechando o dia aos 2.558,59 pontos. No acumulado deste mês de maio e ano de 2020, a variação acumulada do índice é de -1,64% e -20,52%, respectivamente.

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Mercado de FIIs: Principais destaques e notícias do dia

XPLG11: Destaques do 1º trimestre de 2020

No 1T20 o fundo distribuiu um total de R$ 1,86 por cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 7,11% considerando a cota de fechamento de março/20 (R$104,60). O Retorno Total Bruto no 1T20, considerando a queda do valor de mercado da cota como reflexo direto das incertezas geradas pela crise do COVID-19, foi de -33,63%.

No dia 27 de fevereiro/20, foram divulgados o anúncio de início e o prospecto definitivo da 4ª emissão de cotas do XP LOG FII, cujo montante era de até R$ 500.000.085,00, sem prejuízo de lote complementar.

Porém, tal oferta teve suas condições substancialmente alteradas em razão da crise e no dia 25 de março/20 foi comunicada a revogação da 4ª emissão.

A gestora, XP Asset, continua atenta e monitorando diariamente os rumos dos mercados logístico e de capitais, as condições macroeconômicas e os desdobramentos para o portfólio do fundo com o objetivo de avaliar eventual nova oferta em momento oportuno.

O XPLG11 possui 23 contratos vigentes e 66% da sua receita imobiliária total atrelada ao recebimento daqueles atípicos. Essa diversificação e robustez dos dispositivos contratuais, somadas à qualidade creditícia dos locatários, contribuem para a resiliência do fundo no enfrentamento da crise.

Sobre seus inquilinos, foram recebidos 11 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, sendo que as negociações, em linhas gerais, estão pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento ao longo dos próximos meses.

Quanto à inadimplência de 4%, o fundo destacou que está evoluindo comercialmente de forma positiva com o locatário para preservar a ocupação.

No setor de desenvolvimento, o XPLG11 segue com as suas obras (Leroy e Especulativo Cajamar) sem qualquer alteração no cronograma de execução. O caixa captado em ofertas passadas e já alocado nos projetos é suficiente para avançar com as obras até meados de 2020.

Dessa forma, o fundo poderá, em momento oportuno, realizar nova oferta de cotas ou, caso seja necessário obter recursos pela securitização dos contratos de locação atípicos para concluir os aportes nos empreendimentos em construção. A primeira opção, de acordo com o documento, ainda é a preferência da gestora.

 

XPIN11: Destaques do 1º trimestre de 2020

Após a conclusão da 4ª emissão de cotas, o fundo adquiriu 57 módulos com ABL total de 156,6 mil m² no estado de São Paulo, nas cidades de Atibaia, Jundiaí e Jarinu. Com estas aquisições o fundo alcançou a marca de 242 mil m² de ABL total, aumentando de forma relevante a diversificação de locatários.

A última emissão de cotas trouxe também uma situação confortável de caixa para o XPIN11, que, nesta data, é de aproximadamente R$ 84 milhões, somando as aplicações em fundos de renda fixa e em cotas de fundos imobiliários do segmento logístico e industrial.

O Fundo possuía, considerando o fechamento do 1T20, 28 contratos vigentes e 95% da sua receita imobiliária total atrelada ao recebimento daqueles típicos. Após as aquisições da 4ª emissão, o nível de diversificação aos diferentes setores da economia foi ampliado ainda mais.

Seu gestor destacou que as maiores concentrações não passam de 20% da receita total do fundo, sendo que os setores de tecnologia e comércio varejista são os mais representativos.

Essa característica de diversificação setorial, somada à qualidade creditícia dos locatários, concede ao fundo estabilidade de parcela relevante de sua receita imobiliária, principalmente em cenários adversos como o atual, apontou o relatório.

Em relação aos inquilinos, foram recebidos 10 pleitos para flexibilização dos termos e condições locatícias, sendo que as negociações, em linhas gerais, são pautadas no diferimento de parcela da locação mensal para pagamento ao longo dos próximos meses.

Nesse sentido, as movimentações de locatários nos últimos meses, onde destacaram aquelas de maior impacto para o fundo, foram: assinatura do contrato de locação de 100% do Edifício Figueira para o grupo MCassab, cujo prazo de vigência será de 20 anos; e finalização da negociação da multa de saída da Cooper, de forma que as partes acordaram que a locatária efetuará o pagamento de R$ 2,4 milhões.

Em março, já considerando o aumento relevante do número de cotas após a 4ª emissão, o XPIN11 distribuiu R$ 0,56 por cota em rendimentos, equivalente a um dividend yield anualizado de 6,9% considerando a cota de fechamento de março/20 (R$97,70). O Retorno Total Bruto no 1T20, considerando a queda do valor de mercado da cota em março/20 como reflexo direto das incertezas geradas pela crise do COVID-19, foi de -44,6%.

 

VGIR11: Valorização em abril foi de positivos 6,93%

Carteira de ativos: O fundo encerrou o mês de abril de 2020 com 95,3% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 36 diferentes operações, num total investido de R$416 milhões. Os demais recursos estão investidos em instrumentos de caixa

Rendimentos: A distribuição referente ao mês de abril/20 será de R$0,50 por cota. Esse valor representa um dividendo de 0,58% (cota base R$ 85,30).

Rentabilidade: No mês de abril, a valorização de suas cotas foi de 6,93%, saindo de R$ 80,89 em 31 de março, para R$ 86,50 em 30 de abril.

Liquidez: O volume médio de negociação diária foi de R$1,02 milhão, representando uma queda de 54% em relação ao volume médio diário de negociação do fundo no primeiro trimestre de 2020, e em linha com a redução de liquidez do mercado de fundos imobiliários como um todo, como consequência da atual crise.

O VGIR11 encerrou o mês de abril com 27.931 cotistas, se mantendo relativamente estável nos últimos 2 meses.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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