15 de maio/20: Fechamento e principais destaques do dia



O IFIX apresentou nesta sexta-feira (15), uma valorização de +0,60%, fechando o dia aos 2.563,30 pontos. No acumulado deste mês de maio e ano de 2020, a variação acumulada do índice é de -1,45% e -20,33%, respectivamente.

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Mercado de FIIs: Principais destaques e notícias do dia

RBVA11 pode manter resultados fixos até o final deste primeiro semestre

Em abril, foi anunciada distribuição de rendimentos de R$ 0,85 por cota. O resultado caixa do fundo no mês foi de R$ 0,91 por cota. Esse resultado de forma substancial que o RBVA11 já esperava, conta com as receitas de locações dos 28 imóveis locados para o Santander (portfólio do antigo SAAG11), incorporados ao FII Rio Bravo Renda Varejo.

Ainda com as incertezas do atual cenário devido à pandemia para geração de receitas extraordinárias, a gestão prevê a permanência de distribuição no patamar de R$ 0,85 por cota ao mês até o final do semestre, porém salienta que permanece em buscas de oportunidades, que caso concretizadas, serão amplamente divulgadas, assim como as novas projeções de distribuições.

Referente ao único ativo vago do portfólio, o imóvel do Jardins/SP, a gestão esclarece que mesmo diante do cenário adverso e não esperado da pandemia, foram realizadas algumas visitas por empresas interessadas.

 

SPTW11: Locatário terá prazo para pagar aluguel vencido sem adicional de valor e taxa de juros

Devido à crise originada pelo COVID-19, o fundo e a Atento - locatária dos imóveis “Belenzinho” e “Badaró” - iniciaram tratativas que permitiram o pagamento, nos meses de abril e maio de 2020, no valor equivalente a 50% do originalmente devido, das parcelas de aluguel referentes à locação dos imóveis.

Com isso, pagaram 50% do valor e os restantes 50% pagará em janeiro e fevereiro de 2021, sendo que não será cobrado nenhum valor a título de juros, multa ou correção monetária.

 

XPPR11: Locatária pede para rescindir antecipadamente os contratos

A locatária Wework Serviços de Escritório decidiu rescindir o contrato de locação com o fundo e vai pagar R$837.282,93 (valores em aberto); O pagamento do valor total de R$12.000.000,00 recebidos pela locatária no âmbito dos contratos a título de abono para benfeitorias.

O Saldo a pagar, no total, corresponderá a, em termos de distribuição de rendimentos a realizar, aproximadamente R$2,97 por cota, sendo que a distribuição de rendimentos será efetuada conforme o recebimento dos valores.

 

RBFF11 aposta no segmento de varejo essencial

O fundo aumentou sua exposição em varejo através de fundos com varejo essencial e/ou contratos atípicos com companhias sólidas. De acordo com a Rio Bravo, administrador, essa combinação vai ser capaz de prover resiliência de renda e maiores oportunidades de movimento mais especulativo e tático para realizar ganhos de capital – apesar do fundo está sempre posicionado em portfólios de alta qualidade, com os quais ficam confortáveis em permanecer comprados por longos períodos de tempo.

 

VLOL11: Inadimplência impactou expressivamente seus resultados

Apesar do momento ainda se mostrar desafiador, os imóveis do fundo continuam 100% ocupados. No entanto, um dos inquilinos inadimpliu o pagamento do aluguel do mês de março, impactando assim o resultado do mês de abril que representou um decréscimo de aproximadamente R$ 0,16 por cota, o que impactou de maneira significativa os resultados do fundo no período.

O relatório destacou que o locatário foi notificado e o fundo já está tomando todas as demais medidas jurídicas e comerciais cabíveis na busca de regularização do débito.

Em 15 de maio serão distribuídos os rendimentos no valor de R$ 0,27 por cota, representando um dividendo de 0,25% para o mês de abril (cota base R$ 103,79).

 

Para BCIA11, os fundos imobiliários são uma classe de ativos bastante atrativa nesse cenário de incerteza e baixa taxa de juros

Os proventos dos FIIs de shopping e hotéis seguem drasticamente impactados pela manutenção das medidas de isolamento social e de fechamento do comércio. Conforme já esperado, seu gestor - Bradesco Asset - disse que em abril alguma redução de proventos em fundos de lajes e galpões, devido às negociações para postergação e parcelamento de aluguéis, além de alguma inadimplência, e em fundos de CRI, devido à queda do CDI e inflação.

Contudo, evidenciou que estão atentos para esse movimento dos proventos, de forma a identificar preventivamente fundos nos quais haja risco de queda relevante, bem como oportunidades onde o real estate esteja subavaliado pela performance de curto prazo desses proventos.

Na visão da gestora, os fundos imobiliários são uma classe de ativos bastante atrativa nesse cenário de incerteza e baixa taxa de juros. Isso se deve à característica de serem proprietários de ativos reais, contarem com pagamento periódico de proventos, acima da taxa de juros e isentos de imposto de renda, além de oferecerem a possibilidade de ganho de capital, considerando a forte queda recente das cotas.

Por fim, BCIA11 reiterou sua preferência por fundos com bons gestores, e detentores de imóveis de qualidade, em localizações privilegiadas e com inquilinos de maior porte, os quais tendem passar mais tranquilamente por esse período de crise.

XPCI11 segue focado em sua estratégia de investimentos

O fundo informou em seu relatório referente a abril/20 segue sua estratégia de manter um portfólio composto de CRIs de boa qualidade, com taxas atraentes do ponto de vista de risco-retorno, foco em originação e estruturação próprias e atento a gestão ativa para ganho adicional aos cotistas em operações no mercado secundário.

Destacou também que o direcionamento para alocação em papéis mais high grade segue trazendo mais tranquilidade para que o XPCI11 atravesse esse momento volátil e incerto nos mercados, em especial nos de crédito privado, sem maiores impactos, mostrando-se, portanto, uma estratégia adequada.

Até o presente momento, a gestão pronunciou que não identificou e não vislumbra nenhum inadimplemento e nenhum default que provoquem interrupção adicional ao fluxo de pagamentos em nenhum papel. Caso haja, a gestão informará nos próximos relatórios ou então por meio de comunicados a mercado.

Para o cotista que não teve a oportunidade de analisar seu último relatório gerencial, o gestor sugere a sua leitura, uma vez que explicações e características dos ativos nos quais o fundo investe são explicadas com detalhes e muita profundidade, bem como esclarecimentos acerca da qualidade creditícia e mecanismos de mitigação de riscos e monitoramentos.

Os rendimentos e ganhos de capital foram de R$ 0,57 por cota, totalizando R$ 3,74 milhões no mês de abril. Esse valor representa um dividendo de 0,67% para o mês (cota base R$ 84,50).

 

RBCO11 apresenta um impacto positivo de R$ 0,17 por cota

No mês de abril/20, após a conclusão da aquisição do Ed. Birmann, ativo classe AAA, o fundo deu início à transição da gestão do ativo. Em termos gerais, destacou que este período é desafiador para qualquer equipe de gestão no processo de aquisição de um imóvel. Em vista disso, disse que seus esforços estão concentrados em passar por esta fase de forma harmônica e objetiva, minimizando assim os riscos e cumprindo todas as obrigações previstas.

O ativo está locado para empresas renomadas, e durante os primeiros 18 meses os vendedores complementarão a receita imobiliária para que alcance R$ 937.500 mensais, que pode gerar um dividendo de 0,75% ao mês, ou 9% ao ano. A aquisição do Ed. Birmann 20 impactou positivamente a distribuição de rendimentos do fundo em aproximadamente R$ 0,17 por cota.

No dia 15 de maio/20 serão distribuídos lucros apurados no mês de abril, no valor total de R$ 0,47 por cota. Essa distribuição reflete um dividend yield prospectivo anualizado de 6,4% (cota base R$ 87,49.

De forma a auxiliar no entendimento, isso significa dizer que esta distribuição anunciada este mês, de R$ 0,47, já está incluindo estes R$ 0,17 por cota de impacto positivo.

O RBCO11 tem aproximadamente R$ 75 milhões em caixa destinado a aquisição de ativos, em negociação, as quais seu gestor espera concluir antes dos 90 dias contados da liquidação da 2ª emissão de cotas, ocorrida em março/20.

 

RFOF11 possui 35% de recursos em caixa e segue buscando boas oportunidades de alocação

Ao longo do mês de abril, o RB Capital Asset (gestor) disse que de forma cautelosa continuam alocando o caixa do fundo diariamente, onde conseguiram montar posições relevantes para o fundo, mesmo com baixo volume de negociação nos mercados.

Em adição, ressaltou que acreditam que pelo fato do RFOF11 possuir um tamanho relativamente menor que a média dos fundos de fundos da indústria, de aproximadamente R$ 350 milhões, os coloca em um posicionamento favorável nesse contexto.

Dentro desta estratégia, afirmou que continuam utilizando os recursos alocados em caixa como ferramenta de proteção do fundo contra grandes volatilidades do mercado, assim como munição para aproveitar as oportunidades de comprar ativos de alta qualidade com preços atrativos, sobretudo na perspectiva de médio prazo.

O RFOF11 possui uma postura seletiva em relação às alocações, tentando identificar, dentro das categorias de fundos existentes, aquelas que poderiam ser menos impactadas por conta desta brusca mudança de direcionamento global dos mercados, mantendo, com isso, sua disciplina no processo de investimento tendo em vista a análise dos fundamentos imobiliários.

Até o final de abril, o RFOF11 mantinha um volume de aproximadamente 35% dos recursos em caixa.

                                             

RVBI11 projetam que as próximas distribuições do fundo irão aumentar

Com base no resultado de abril, o fundo anunciou distribuição de R$ 0,33 por cota. É importante destacar que esta distribuição tem como base o resultado-caixa em abril que, por sua vez, reflete a alocação ao final de março.

Este atraso ocorre porque fundos imobiliários podem distribuir apenas rendimentos que tenham sido efetivamente recebidos em caixa – não apenas anunciados.

Assim, rendimentos anunciados ao final de março, só foram efetivamente recebidos pelo VBI REITS em abril. É o que chamamos de efeito caixa-competência.

Portanto, em momentos em que o fundo está em fase de alocação, os dividendos evoluem gradualmente, fase em que se encontrava o VBI REITS fevereiro e abril.

Em função da janela de oportunidade criada pela volatilidade do mercado diante dos potenciais efeitos do COVID-19, o fundo segue adquirindo cotas de FIIs no secundário onde encerrou o mês de abril com 92% de ativos imobiliários na carteira.

Desta forma, o RVBI11 projeta que as próximas distribuições do fundo irão aumentar com base no maior percentual de alocação.

Ao todo, o fundo possui 18 fundos em carteira, acerca dos quais acreditam que possuem uma combinação entre ativos e locatários com alta resiliência diante da crise provocada pelo COVID-19 e ativos com fundamentos imobiliários sólidos (localização, especificações técnicas e liquidez).

 

HGBS11: Mais um ativo volta a funcionar, porém, com horários reduzidos e restrições

O empreendimento I Fashion Outlet Novo Hamburgo, localizado na cidade de Novo Hamburgo, estado do Rio Grande do Sul, voltou a funcionar no dia 15 de maio/20, sexta-feira, em horário reduzido, das 12h às 20h, e com atendimento exclusivo para o grupo de risco entre 11h30 e 12h.

O I Fashion Outlet Novo Hamburgo se junta ao Floripa Shopping, que retomou as atividades em 22 de abril, como os únicos empreendimentos da carteira do HGBS11 que tiveram suas reaberturas permitidas pelas autoridades governamentais.

Juntos, estes ativos representam 5% do portfólio, considerando o patrimônio no fechamento de abril/20. Os demais ativos continuam com suas operações suspensas, respeitando as determinações vigentes, com apenas atividades essenciais, operações de delivery e drive thru autorizadas a funcionar.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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