Novos capítulos da novela TBOF11: JSRE11 faz proposta de R$ 1 bilhão pelo Tower Bridge



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Após a confirmação da Assembleia Geral Extraordinária (AGE) a ser realizada no próximo dia 18 de novembro para tratar da proposta de compra do Edifício Tower Bridge Corporate feita Hedge Investments por R$ 909,5 milhões, o BTG Pactual, na condição de administrador do fundo imobiliário TBOF11,comunicou na última quinta-feira (14) ao mercado que, em atendimento à solicitação de cotistas que detém mais de 5% das cotas emitidas pelo fundo, foi convocada uma nova AGE, a ser realizada no dia 29 de novembro, a fim de examinar, discutir e votar aprovação da venda do mesmo ativo ao Bluemacaw Office Fund por R$ 924,6 milhões.

No mesmo dia, contudo, o BTG também divulgou ao mercado que recebeu, dessa vez do JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11), uma proposta de aquisição da integralidade do  mesmo imóvel pelo valor total de R$ 1 bilhão.

No entanto, o administrador ressaltou que, na hipótese de serem identificadas contingências relativas ao imóvel, tais como débitos de IPTU, de condomínio, de multas administrativas, entre outras, o JSRE11 descontará tais débitos do preço ofertado, limitados a 2% do preço de aquisição.

Adicionalmente, o pagamento do valor acima seria feito na data da celebração da escritura pública definitiva e da transferência da propriedade do imóvel ao JSRE11.

Ainda de acordo com a proposta feita pelo JSRE11, parte do valor seria de recursos próprios do fundo, e parte poderá ser captada no mercado por meio de emissão primária de cotas através de oferta restrita (ICVM 476).

Agora, os cotistas do TBOF11 deverão fazer um outro pedido de AGE para incluir a oferta bilionária do fundo imobiliário da J. Safra Asset Management no seu arcabouço de propostas.

Essa seria, portanto, a terceira oferta de compra do imóvel feita após a proposta inicial feita pela Hedge Investments.

“Ademais, a administradora esclarece que está validando os poderes de representação do proponente e manterá os cotistas e o mercado informados”, salientou o BTG em seu comunicado.

Entenda a situação do TBOF11

Inicialmente, a Hedge Investments desenhou uma oferta de compra para o único imóvel do TBOF11, o Edifício Tower Bridge Corporate (a qual é cotista através de três fundos de fundos que possui sob gestão) por parte de um outro fundo imobiliário, gerido também pela Hedge (porém ainda em fase pré-operacional e restrito a apenas 50 investidores, o HAAA11).

Em outra palvras, a Hedge tem o interesse na venda do TBOF11 (por parte dos seus FOFs) e também na compra (por parte desse fundo restrito a 50 investidores).

A oferta feita para a aquisição do imóvel pertencendo ao TBOF11 foi de R$ 90,50 por cota (R$ 909,5 milhões, no total).

Diante disso, na última quarta-feira (13), o BTG comunicou que havia recebido, na véspera, uma outra proposta de aquisição, dessa vez feita pela Bluemacaw Gestora de Recursos Ltda, também para a integralidade do Edifício Tower Bridge Corporate, pelo valor total de R$ 924,6 milhões, ou R$ 92,00 por cota (lembrando-se que a proposta da Hedge foi de R$ 909,5 milhões).

O pagamento dessa oferta seria feito à vista na data da celebração da escritura definitiva e da transferência da posse do imóvel para a compradora, através de uma parcela de equity (80%) por meio de uma emissão ICVM 400, e uma parcela de dívida (20%) através da securitização dos recebíveis imobiliários a ser acertada entra a compradora e o TBOF11.

Adicionalmente, diferentemente da Hedge, a Bluemacaw ofereceu a migração dos atuais cotistas do TBOF11 para um novo fundo, situação essa que já recebeu o apoio de cotistas relevantes.

Enquanto a Hedge pretende levantar um fundo pela Instrução 476 da CVM – o que acelera o processo de captação mas limita o número de cotistas a 50 – a Bluemacaw vai levantar um fundo pela instrução 400, a regra mais usada para distribuição no varejo e, neste caso, necessária para permitir a migração dos atuais cotistas para esse novo fundo.

Portanto, a configuração das ofertas para o mesmo imóvel seriam as seguintes:

  • Hedge Investments: R$ 909,5 milhões;
  • Bluemacaw: R$ 924,6 milhões;
  • JSRE11: R$ 1 bilhão;

Cabe aos minoritários (cotistas ou não do TBOF11) agora, acompanhar de perto essa novela que a cada dia ganha novos capítulos cada vez mais interessantes.

Sem dúvidas, os aprendizados diante dos atuais acontecimentos perante o TBOF11 servirão de muito aprendizado não só para os investidores, mas para todos os agentes atuantes (cotistas, gestores, administradores, órgãos reguladores, etc.) dessa indústria de investimentos que não para de crescer aqui no Brasil.

Acompanhe tudo isso de perto e tire suas próprias conclusões.

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.




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