P/VP: Jamais use apenas esse indicador na sua análise

Se você nos acompanha já há algum tempo, já nos deve ter ouvido falar a seguinte argumentação:

"Jamais use apenas um indicador na sua análise de investimentos. "

Isso pode fazer com que você não enxergue informações importantes sobre o fundo imobiliário que está estudando.

Dito isso, hoje gostaríamos de falar sobre o P/VP (Preço sobre o Valor Patrimonial) de um Fii. E por que falar sobre esse indicador, especificamente?

Pois, de acordo com as mensagens que recebemos diariamente, esse é um dos principais indicadores que os investidores – principalmente os iniciantes – se apoiam em suas avaliações.

Para falar sobre o P/VP, contudo, precisamos falar sobre o Valor Patrimonial de um Fii.

Este, por sua vez, nada mais é do que o Patrimônio Líquido do Fii dividido pela quantidade de cotas que o mesmo possui no mercado.

Adicionalmente, o Patrimônio Líquido do fundo imobiliário é, a grosso modo, o valor dos seus ativos (imóveis, ativos de renda fixa e/ou outros Fiis), mais o seu caixa, mais as demais aplicações financeiras, menos eventuais dívidas e/ou obrigações que o fundo imobiliário, por ventura, venha a ter que honrar.

Contudo, é muito importante se atentar ao fato de que, nos fundos de tijolo, especificamente, esse valor patrimonial é um tanto quanto "subjetivo", pois o valor dos seus imóveis vai depender, basicamente, das premissas usadas pelos seus avaliadores, que normalmente são empresas especializadas contratadas pela gestão do Fii.

Esse tipo de avaliação, na grande maioria das vezes, é feito utilizando o método conhecido como Fluxo de Caixa Descontado, que nada mais é do que os fluxos de caixa futuro do imóvel trazidos a valor presente através de uma taxa de desconto, considerando ainda, ao final, o possível valor da venda do imóvel.

O ponto é que esse cálculo depende, basicamente, das premissas adotadas pelos avaliadores.

Sabemos que cada pessoa possui premissas diferentes para qualquer que seja o assunto, e nos investimentos essa regra não é uma exceção.

Por conta disso, o valor patrimonial de um Fii de tijolo é, basicamente, o valor definido pela aquela avaliadora, especificamente, que pode ser, naturalmente diferente dos critérios adotados por mim, por você, ou por qualquer outro investidor.

Além disso, o valor patrimonial que se vê nos relatórios emitidos pelos Fiis pode ser referente há meses atrás e isso contribui ainda mais, na nossa opinião, à sua possível imprecisão.

Já nos Fiis de papéis, o valor patrimonial pode ser considerado de maior exatidão do que nos Fiis de tijolo, dado que, como são compostos, majoritariamente, de ativos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, o seu valor pode ser definido de maneira certeira.

O mesmo vale para os Fundos de Fundos, que são compostos por cotas de outros fundos imobiliários, que têm o seu valor definido pelo próprio mercado.

Portanto, se você gosta de levar em consideração o P/VP em suas análises de investimentos, tudo bem.

Mas lembre-se que, sozinho, esse indicador pouco diz se vale a pena ou não o investimento em determinado fundo imobiliário.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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