Com "chuva" de oportunidades, PATC11 começa a investir em cotas de FIIs

O Pátria Investimentos, gestor do FII Pátria Edifícios Corporativos (PATC11) apresentou ao mercado o relatório de resultados do fundo e como complemento, explicou sua opinião em relação ao atual horizonte que estamos vivenciando.

No que diz respeito ao PATC11, foi comunicado a conclusão da aquisição de um andar do Edifício The One, imóvel localizado na região da Faria Lima em São Paulo e a alocação de R$ 17 milhões em cotas de FIIs durante o mês.

Como destaque, seu gestor disse que continuam totalmente focados na alocação dos recursos atualmente disponíveis do fundo em novas lajes corporativas em São Paulo e em cotas de outros FIIs no mercado secundário.

Mesmo em um cenário macroeconômico de menor crescimento em meio à pandemia, acreditamos em uma fase positiva do ciclo imobiliário brasileiro, especialmente na cidade de São Paulo e em imóveis classe A, de maneira que enxergamos nossa tese de investimentos ainda muito bem sustentada, ressaltou o Pátria em seu relatório.

No âmbito geral, o mês de março/20 trouxe ao Brasil e ao mundo um inesperado cenário de crise e incerteza decorrente da pandemia do COVID 19. O mercado financeiro, e em especial os ativos de bolsa, reagiram de maneira fortemente negativa aos impactos do avanço global da doença.

Pensando nisso, o PATC11 elaborou uma carta para esclarecer ao mercado sua visão deste ambiente e da inserção do fundo neste contexto. Confira.

PATC11: Opinião do Gestor

O ano de 2020, esperado como um ano de plena recuperação e crescimento, acabou surpreendendo a todos com o surgimento do vírus COVID-19, o qual atinge atualmente todos os continentes do mundo.

Além de representar grande impacto para a saúde, a pandemia também impacta de forma relevante a economia global e a brasileira.

Frente a esse cenário, o Pátria Investimentos tem trabalhado ativamente na adequação de suas rotinas ao ambiente de isolamento e turbulência econômica.

Buscando preservar nossa equipe, temos trabalhado intensamente em regime de home office, com acesso totalmente remoto a nossa rede de trabalho e fóruns diários de discussão à distância.

Comitês de Crise foram criados para atuação em núcleos internos da gestora, permeando os diversos fundos de investimento do Pátria.

Acreditamos que os efeitos do COVID-19 serão percebidos em diferentes gradações para cada classe de ativos e que impactos negativos deverão ser sentidos mesmo após o término do período de quarentena, uma vez que esperamos que a recuperação ocorra de forma gradual até o final de 2020. Não obstante, entendemos que esta crise é passageira.

Neste momento, é importante contextualizar o ambiente de FIIs, onde o PATC11 está inserido. Até a presente data de divulgação deste comunicado (14 de abril/20), o IFIX, índice brasileiro de Fundos Imobiliários, apresentava uma queda de 23% desde o primeiro dia do ano, acompanhando uma tendência de desvalorização no mercado financeiro – o IBOVESPA que, no mesmo período, apresentou queda de 37%.

Diversos fundos imobiliários passaram a ter suas cotas negociadas abaixo do valor patrimonial e, em alguns casos, abaixo do que acreditamos ser o respectivo custo de reposição dos ativos em seus portfólios.

Salvo poucos setores específicos, enxergamos essa volatilidade como fruto de um sentimento exagerado de apreensão e incerteza, pouco fundamentado no real desempenho imobiliário das carteiras considerando o longo prazo.

Tendo em vista que uma parte da estratégia de investimento em imóveis do PATC11 envolve a aquisição de lajes corporativas abaixo do custo de reposição, acreditamos que o cenário atual traz dois tipos de oportunidades.

Em uma primeira vertente, enxergamos a compra de cotas de FIIs monoativos, com imóveis de qualidade e localização em linha com o foco de investimento do PATC11, como uma oportunidade fundamentalista e de longo prazo.

Noutra ponta, os descontos atualmente praticados nos FIIs de lajes corporativas e gestão ativa, cujos volumes de liquidez costumam ser mais elevados, trazem pontos de entrada atrativos para alocações táticas, de mais curto prazo e centradas na retomada de preços após o cenário de crise.

O PATC11, por possuir recursos provenientes de sua 2ª emissão aplicados em produtos financeiros com liquidez diária, encontra-se em uma posição vantajosa no mercado.

Temos espaço para aproveitar as oportunidades descritas acima e, nesse sentido, reforçamos nosso trabalho ativo ao longo das últimas semanas de alocação de nossos recursos em FIIs selecionados.

Benefícios dessa estratégia poderão envolver ganhos de capital e uma complementação dos dividendos a médio prazo.

Por fim, salientamos que nossa estratégia de investimento em imóveis de altíssima qualidade se mantém. Mesmo em um cenário macroeconômico de menor crescimento, continuamos acreditando em uma fase positiva do ciclo imobiliário brasileiro, especialmente na cidade de São Paulo e em imóveis classe A.

Resiliência será peça chave daqui em diante – entendemos que o segmento de lajes corporativas premium, por acomodar inquilinos de maior porte e, geralmente, com maiores reservas financeiras, deverá passar por este momento com efeitos menos prejudiciais.

Ainda, apesar de não descartarmos a possibilidade de um cenário agravado ao longo dos próximos meses, nossos imóveis permanecem totalmente ocupados e sem nenhuma inadimplência até o presente momento.

A nosso ver, isso é também resultado de uma gestão ativa, próxima aos inquilinos, e da aderência de nossas transações à estratégia de investimento desenhada na concepção do produto.

Equipe Pátria Investimentos LTDA.

Carteira de ativos: o fundo possui aproximadamente R$ 156 milhões, ou 45% de seus recursos, alocados diretamente em imóveis, R$ 17 milhões investidos em cotas de FIIs de lajes corporativas, e o restante em aplicações financeiras que incluem operações compromissadas em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e títulos públicos de renda fixa.

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Os ativos imobiliários que compõem o atual portfólio do PATC11 estão localizados em duas das principais regiões corporativas da cidade de São Paulo: Itaim Bibi e Vila Olímpia.

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A partir de março de 2020, o Pátria Edifícios Corporativos passou a deter parcela significativa de seu patrimônio aplicado em cotas de FIIs que invistam exclusivamente em lajes corporativas.

Seu gestor afirmou que estes investimentos foram feitos sem alterar o perfil de investimento e risco do PATC11.

Rendimentos: Foram distribuídos R$ 0,30 por cota como rendimento referente ao mês de março/20. O pagamento foi realizado em 08 de abril de 2020 aos detentores de cotas em 31 de março/20. Esse valor representa um dividend yield de 0,34% (cota base R$ 87,05).

Rentabilidade: A cota do PATC11 no mercado secundário fechou o mês de março desvalorizando 13,1%, saindo de R$ 100,20 no final de fevereiro, para fechar com R$ 87,05 em março.

Liquidez: Com 100% de presença nos pregões, durante o mês ocorreram 22.323 negociações no mercado secundário, movimentando um volume de R$ 38,3 milhões. Esse valor é equivalente a uma média diária de aproximadamente R$ 1,7 milhões.

PATC11: Gestão de ativos durante a covid-19

O fundo finalizou seu relatório informando que sua equipe de gestão vem trabalhando ativamente junto aos inquilinos e aos ativos do portfólio, de maneira a mitigar os potenciais efeitos relacionados ao vírus.

Do ponto de vista da manutenção de ativos, disse que tem mantido contato frequente com os condomínios dos imóveis de seu portfólio de maneira a estimular reduções de custos condominiais sempre que possível.  Quanto à gestão de contratos, declarou que não foi adotada nenhuma política padrão de negociação das condições dos contratos de locação, sendo que analisarão eventuais demandas caso a caso.

"Estamos em contato com nossos locatários para entender os impactos da pandemia em seus negócios, especialmente com aqueles que atuam em segmentos mais afetados pela crise. Analisaremos, eventualmente, ajustes nos contratos vigentes de forma a auxiliar nossos inquilinos, reforçando o foco em relações de longo prazo".

Ao final de março, o PATC11 possuía apenas um inquilino (que representa menos de 3% da receita total no mês) cujo aluguel de março foi parcialmente diferido para o segundo semestre de 2020. A concessão, segundo o relatório, não impactou a distribuição de dividendos do mês.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Desenvolvedor de conteúdos

Formado em Engenharia de Produção pela FAACZ, com experiência de mais de 5 anos no mercado financeiro do Brasil. Investidor e desenvolvedor de conteúdos sobre o mercado imobiliário, economia e investimentos.

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