Mercado imobiliário residencial paulista: Momento e tendências para o setor



A última pesquisa do mercado imobiliário de São Paulo, realizada pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), tem como data base o fechamento de fevereiro de 2020. Foi apurado que nos últimos 12 meses o acumulado de unidades vendidas na capital paulista foi de 46.863, aumento de 53.2% em relação ao mesmo período anterior.

O indicador Vendas sobre Ofertas mensal (VSO) registrou 10,5%, superior ao mês anterior (6,7%), e o Valor Geral de Vendas (VGV) totalizou R$1,68 bilhão (+78% YoY). Ainda conforme relatório, houve lançamento de 2.184 unidades residenciais em fevereiro de 2020, ante 870 unidades lançadas em fevereiro de 2019 (+151% YoY).

As implicações do coronavírus no mercado residencial da cidade de São Paulo

Em função dos efeitos do coronavírus, em março os stands de vendas foram fechados. Desde então, novos lançamentos não foram registrados na cidade.

Contudo, os incorporadores e empresas de corretagem se organizaram com medidas para continuarem suas atividades durante o período de isolamento social. Neste sentido, já começamos a verificar algumas tendências para o setor.

Incorporadores utilizam o mercado digital para driblar o atual cenário

Em primeiro lugar, de forma inovadora, destacamos que muitas incorporadoras passaram a utilizar ferramentas online como tour virtual de decorados para acessarem o público durante as medidas de isolamento.

Isso significa que os clientes podem acessar, diretamente de seus computadores, mapas e simulações 3D dos apartamentos prontos.

Nossa percepção é que esta dinâmica tem funcionado bem e a experiência do cliente tem sido adequada. Em nossa visão isso pode se tornar uma tendência mesmo no período pós pandemia, principalmente considerando a redução de custos que pode ser gerada através do uso destas tecnologias.

Adicionalmente destacamos que a adoção de sistemas de assinatura digital e contrato virtual têm atuado como catalisadores de uma redução na burocracia das transações imobiliárias.

Com população "em casa", segmento residencial apresenta sinais de valorização

Por fim, percebemos que a presença das pessoas por mais tempo dentro de suas casas já está trazendo sinais de uma revalorização do ambiente residencial. Em um mundo pré pandemia, com as pessoas passando cada vez menos tempo em seus domicílios, os apartamentos compactos em regiões centralizadas se apresentavam como a tendência da modernidade do século XXI. Movimento que era impulsionado ainda mais pelo trânsito caótico nas regiões mais adensadas.

Contudo, com a pandemia, e a ideia de que cada vez mais empresas devam incentivar práticas crescentes de home office, percebemos que podemos estar diante de uma revisão de trajeto.

Por isso ficaremos atentos à performance de projetos de apartamentos compactos, ainda que, de forma geral, a nova configuração familiar e de mobilidade urbana nos mantenha com perspectiva favorável para algumas operações de plantas menores em determinadas regiões.

RBIR11: Panorama geral e últimos dados

Devido à necessidade de capital intensivo da indústria de construção civil (exposição de caixa concentrada no início do ciclo de desenvolvimento imobiliário), seguimos monitorando o consumo de caixa pelas incorporadoras e a estrutura de capital dos projetos em desenvolvimento.

Nosso viés é atualmente positivo dado que, das empresas listadas, verifica-se que grande parte já vinha reduzindo os níveis de alavancagem corporativa desde a última crise.

Algumas delas inclusive aproveitaram o aquecimento do setor no final do segundo semestre de 2019 para se capitalizarem através de ofertas (IPOs; Follow ons, Crédito) no mercado de capitais. Ou seja, entraram nessa crise em uma situação bem diferente da crise vivida entre 2014 e 2017 ainda mais considerando que possuem atualmente níveis reduzidos de estoque.

Por conta disso não vislumbramos, pelo menos por enquanto, reduções generalizadas nos preços de venda dos imóveis decorrentes de necessidades de caixa dos incorporadores.

Outro tema relevante e que está sendo amplamente discutido são os Distratos. A nova lei aprovada pelo ex-presidente Michel Temer no final de 2018 trouxe uma maior segurança jurídica para os investidores e incorporadores.

Agora, esta nova lei terá sua efetividade avaliada. Já os canteiros de obras (em São Paulo) continuam suas atividades atendendo as determinações e recomendações dos órgãos públicos.

Acreditamos que, a princípio, os prazos de entrega devem ser cumpridos de forma geral.

Por RB Capital Asset, gestor do RBIR11

Informações divulgadas na segunda-feira, 18 de maio/20.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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