Para vencer o caos, RBRF11 tem focado em soluções simples para gerar resultados



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RBR Alpha Multiestratégia Real Estate (RBRF11), fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual, divulgou seu relatório mensal nesta segunda-feira, 27 de abril/20.

Dentre seus destaques, o RBR Asset, gestor do RBRF11, disse que no mês de março/20 o fundo passou por uma aceleração do movimento visto em Jan/20-Fev/20 com desvalorização aguda de FIIs.  O IFIX desvalorizou -15,80% e o Alpha -11,80% (cota PL + dividendos). No ano o IFIX acumula desvalorização de -22% contra -14% do Alpha.

Em adição, afirmou também que veem seu patrimônio líquido sendo mais resiliente do que a média da Indústria (IFIX), o que reforça sua tese de comprar ativos de ótima qualidade.

Nos momentos de maior volatilidade, estes ativos demonstraram seu risco x retorno favorável, destacou a RBR.

No que tange a sua carteira de ativos, o fundo ressaltou que, em linha com o relatório de Fev/20, perceberam em Mar/20 e Abril/20 ativos com valuations muito atrativos e, com isso, seguiram  sua estratégia de substituir gradualmente Renda Fixa (CRI / FII de CRI) por “Tijolo” onde enxergam um maior upside de longo prazo.

"O racional de seguirmos disciplinados às nossas teses de investimento nos leva a “tentar vender” quando os ativos estão caros e “tentar comprar” quando os ativos estão baratos". RBR Asset

Em vista disso, o RBRF11 entende que em muitos momentos esta migração de recursos é dificultada pela Iliquidez do mercado como foi visto em Mar/20.

De acordo com o relatório do RBRF11, a liquidez média do mercado caiu de R$ 300 milhões/dia para R$ 150 milhões/dia o que faz com que tanto as compras quanto as vendas fiquem prejudicadas.

RBRF11: Analisando alguns números

Em Dez/19 o fundo vendeu imóveis (os que julgavam caros) para se “proteger” em Renda Fixa (redução em tijolo: de 69% para 62,7% e aumento de renda fixa de 31% para 37,3%).

No 1º trimestre deste ano, o fundo comprou imóveis (os que julgam baratos) e “resgataram da Renda Fixa (aumento em Tijolo: de 62,7% para 66,4% e redução de renda fixa de 37,3% para 33,6%).

"Vemos retornos esperados em nossas teses de investimento que não víamos há alguns anos e seguiremos este racional." RBR Asset

O RBRF11 enxerga, portanto, um mercado que tende a continuar volátil por algum tempo e desta forma farão esta transição (Renda Fixa para Imóveis) com parcimônia ao longo das próximas semanas (a depender do mercado).

Disse também que apesar da incerteza quanto ao período do impacto do coronavirus na Economia (e consequente recuperação do valor dos ativos), reforçam seu horizonte de longo prazo (Fundamentalista) e se mantem disciplinados às suas teses de investimento com aumento seletivo dos FII de Tijolo com melhor risco x retorno.

Estratégia de investimentos do RBRF11

Na visão do seu administrador, o RBR Alpha busca a diversificação de seus investimentos em quatro principais estratégias:

  • Ativos “Alpha” -  Principal estratégia do fundo, com foco em FIIs que investem diretamente em imóveis prontos, majoritariamente abaixo do custo de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos.
  • Ativos “Beta” -  Posições táticas, focando em FIIs com ativos estabilizados e com dividendos constantes. Estes fundos são mais sensíveis às oscilações de curto prazo do quadro macroeconômico como redução ou aumento da taxa de juros.
  • CRI - Geração de retornos acima do benchmark através de investimentos em dívida imobiliária, com garantias e recebíveis imobiliários. Nesta estratégia, a gestão informou que a diversificação é fundamental para mitigar riscos.
  • Liquidez - Recursos aguardando alocação futura. São momentaneamente investidos em ativos de alta liquidez.

O RBRF11 é do tipo FOF – Fundo de fundos, ou seja, tem o objetivo de aplicar, primordialmente, em cotas de outros fundos de investimento imobiliário, e, complementarmente, ativos em conjunto com as cotas de FII.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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