TBOF11 anuncia novo contrato de locação de 5 anos. Dividendos poderão subir 9%

O BTG Serviços Financeiros, na condição de administradora do fundo TB Office (TBOF11), informou hoje (08) ao mercado que assinou um novo contrato de locação com uma atual locatária, a Comprova.com Informática Ltda, referente aos conjuntos 21 e 51, com área locável total de 2.175,51 m² , prazo de 05 anos contados a partir de ontem (07) e com descontos e carência “em linha com o praticado na região”.

No mesmo comunicado, o BTG destacou que esta nova locação impactará positivamente a receita do fundo em aproximadamente 6,44%, em comparação às receitas do último mês de setembro, gerando um impacto positivo na distribuição de rendimentos de aproximadamente 9,61%, com base na última distribuição de rendimentos.

Considerando essa nova conjuntura, a vacância do imóvel será reduzida, portanto, para 4,5%.

“A administradora ressalta que a locação acima é resultado do trabalho ativo que vem realizando em conjunto com a consultora imobiliária com o intuito de reduzir a vacância do imóvel e, consequentemente, gerar valor para o fundo e seus cotistas”, ressaltou o BTG em seu comunicado.

Ocupação segue aumentando no TBOF11

Ainda em relação ao comunicado acima, cabe lembrar também que, na última sexta-feira (01), o TBOF11 havia anunciado também um novo contrato de locação, dessa vez com a locatária TSP Participações, referente a 900 m2 de área locável, localizado no 24º andar do imóvel, com prazo de 10 anos, com carência que chamou de “compatível com o praticado na região”, embora não tenha entrado em maiores detalhes acerca de tal carência.

Na ocasião, o BTG destacou a receita do fundo seria impactada em aproximadamente 2,88%, em comparação às receitas do último mês de setembro, e os dividendos iriam aumentar em 4,29%, com base na última distribuição de rendimentos.

Já em meados de setembro, havia sido informado também a assinatura de um novo contrato de locação com uma já então locatária, a Salesforce Tecnologia LTDA, já ocupante, na época, do 14º andar do imóvel.

Tal contrato, na ocasião, se fez referente a uma expansão de 2.213,86 m² de área locável, localizado no 15° andar do imóvel, com prazo de 5 anos contados a partir de 1º de fevereiro de 2020, e carência também “em linha com o praticado na região”.

Com esse novo contrato de locação, a Salesforce passou a ocupar o 14º e 15º andar, totalizando 4.427,72 m² de área locável.

TBOF11 – Fundo será liquidado?

Recentemente (mais precisamente no último dia 15), o TBOF11 recebeu da Hedge Investments uma proposta para a venda do único imóvel pertencente ao FII por parte de um outro fundo imobiliário, também gerido pela Hedge, mas que se encontra em fase pré-operacional e que será destinado a investidores qualificados, o Hedge AAA Fundo de Investimento Imobiliário, pelo valor total de R$ 909,5 milhões (cerca de R$ 16.112,71/m²), valor esse aproximadamente 9% abaixo do valor do último laudo de avaliação (R$ 995,2 milhões, ou R$ 17.630,49/m²).

Em relação a essa possível aquisição, a Hedge convocou, juntamente com a Paladin FII Investors (que juntos possuem mais de 5% das cotas do TBOF11), uma assembleia para o próximo 18 de novembro para discutir sobre:

  • Aprovação da aquisição do TBOF11;
  • Substituição da administração do FII (atualmente o BTG Pactual) para a própria Hedge;

As deliberações acima deverão ser tomadas por maioria de votos dos cotistas presentes na assembleia, e que representem ao menos 25% das cotas emitidas do TBOF11.

TBOF11 e Hedge Investments - Entenda o caso

As primeiras compras de cotas realizadas por parte da Hedge no TBOF11 se deram entre maio e junho de 2018, haja vista que, naquele momento, segundo a interessada na aquisição, as cotas do TBOF11 tiveram uma desvalorização de 14,9%, desempenho esse inferior aos demais fundos imobiliários que compunham o IFIX, que desvalorizaram 9,2% no mesmo período.

Dessa maneira, a Hedge argumenta que viu, naquela ocasião, uma oportunidade de iniciar uma posição no ativo, visando ganho de capital.

O tempo passou, o mercado de lajes corporativas começou a dar sinais de melhora, e as taxas de juros caíram.

Ainda assim, “a cota do TBOF11 continuou a ter um desempenho inferior ao dos demais fundos imobiliários”, explicou a Hedge em relatórios gerenciais de fundos imobiliários sob a sua gestão.

No dia 15 de outubro, o TBOF11 recebeu da Hedge uma proposta de aquisição para a venda do imóvel, sendo que tal proposta consiste na venda da totalidade do prédio e a subsequente liquidação do FII, pelo valor equivalente a aproximadamente R$ 90,50 por cota.

Hoje o preço da cota do TBOF11 na bolsa está em aproximados R$ 90,00.

“Isto tudo posto, considerando os ganhos aferidos com este investimento, assim como as perspectivas de rendimentos para o TBOF11, entendemos que a venda do ativo e consequente liquidação do TBOF11 nos termos da proposta apresentada é positiva.

De toda maneira, por estar em situação de potencial conflito de interesses, a Hedge convocou assembleia geral extraordinária para que os cotistas dos seus fundos orientem o voto a ser proferido na assembleia do TBOF11”

O trecho acima foi retirado dos relatórios gerenciais de fundos de fundos da Hedge.

Saiba mais sobre o TBOF11

O TB Office é um fundo imobiliário de gestão passiva que teve o seu início em meados de 2013, e que possui 100% do empreendimento comercial Edifício Tower Bridge Corporate, localizado em São Paulo (SP).

O imóvel abriga escritórios comerciais e lojas, possui 24 pavimentos, 5 subsolos de estacionamento e 1 subsolo intermediário que juntos oferecem 1,616 vagas para automóveis.

Há espaço adequado para bicicletas (96 vagas), vagas para Portadores de Necessidades Especiais (PNE), e vagas preferenciais para veículos de baixa emissão de poluentes, combustível eficiente e caronistas.

Há ainda uma área para desembarque VIP, que dá acesso a um elevador social para cada zona de distribuição vertical.

Os subsolos são servidos por 4 elevadores de acesso da garagem para o lobby no térreo e ao mezanino, 1 elevador de emergência, 2 elevadores de acesso às lojas, 2 elevadores para as ocas, atendendo até o mezanino.

Existe ainda espaço destinado à coleta seletiva de lixo, espaço para tratamento de água recuperada para reuso, sala de espera do estacionamento e áreas técnicas e de administração predial.

O administrador do fundo é o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, que possui a Tishman Speyer como consultora.

A taxa de administração é de 0,20% ao ano sobre o patrimônio líquido ou sobre o valor de mercado, observando o valor mínimo mensal de R$ 30.000,00 atualizado pelo IGPM. A taxa de administração é, ainda, acrescida do valor de 0,015% ao ano, referente aos serviços de escrituração, conforme previsto no regulamento.

Já a taxa de consultoria é de 0,20% ao ano sobre o total de ativos.

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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