TGAR11 em agosto: o maior em patrimônio, número de cotistas e liquidez no mercado



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TG Ativo Real (TGAR11) é um fundo imobiliário do tipo híbrido que foi constituído no final de 2016 com o objetivo proporcionar rendimentos através da exploração de ativos imobiliários de renda e de desenvolvimento.

De acordo com a lupa de FIIs, dos fundos focados no setor de desenvolvimento, o TGAR11 é o maior em patrimônio líquido, número de cotistas e liquidez no mercado.

Considerado o maior FII de desenvolvimento da bolsa, o TGAR11, fundo administrado e gerido pelo Vórtx e TG Core Asset, respectivamente, apresentou seus resultados de agosto/20 e foram noticiados os seguintes destaques:

  • A 8ª emissão de cotas captou o montante de aproximadamente R$ 296 milhões. De acordo com o prospecto definitivo, a previsão de alocação é de até 12 meses.
  • Os recursos da nova emissão estão previstos para investir em ativos entre Equity (condomínio fechado, loteamento aberto e incorporações) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
  • Aquisição de um condomínio fechado, o Condomínio Teriva Bela Vista, localizado em Campina Grande (PB). O empreendimento iniciou as obras em ago/19, e deverão ser concluídas no próximo mês (out/20).
  • Aquisição de uma nova operação de CRI, o Eve Bella, com remuneração de IPCA + 16% a.a.
  • Aumento na base de cotistas para cerca de 30 mil investidores, representando um crescimento de 15% frente ao mês anterior.
  • Quanto ao volume financeiro movimentado, o mês totalizou R$ 49,5 milhões, com média de R$ 2,3 milhões por dia, o segundo maior volume do ano, ficando atrás apenas do mês de janeiro.

Atualmente o fundo possui participação societária (equity) em 10 incorporações, 7 verticais (prédios) e 3 horizontais (condomínio de casas), sendo que cinco projetos estão em fases iniciais. Dos 10 empreendimentos, apenas três iniciaram as obras.

Os loteamentos representam 44,48% do portfólio alocado e, no último mês, dos 18 loteamentos que o fundo é sócio, 10 apresentaram aumento no número de vendas.

Na carteira de recebíveis, são 23 séries de CRI, lastreadas em 19 empreendimentos, correspondendo ao valor aproximado de R$ 121 milhões. 100% dos CRIs permanecem adimplentes.

O TGAR também possui um shopping center, o Paraíso Mega Center (PMC), localizado no município de Valparaíso de Goiás, região do entorno do Distrito Federal. O empreendimento está em fase de maturação.

Portanto, seu patrimônio finalizou o mês inserido em empreendimentos localizados em municípios de regiões metropolitanas, com destaque para três regiões: Cinturão da Soja, MATOPIBA e região que engloba o Estado de Goiás, Triângulo Mineiro e o interior paulista.

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MATOPIBA é um nome formado com as iniciais dos estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia.

Nos rendimentos, foram distribuídos R$ 1,09 por cota, representando 502% do CDI e um dividendo de 0,81% no mês (cota base R$ 134,90). Além disso, o dividend yield de agosto, anualizado, corresponde a 9,50% ao ano.

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"É natural haver variações ao longo do mês nas receitas dos empreendimentos, principalmente na situação econômica atual. Apesar disso, o fundo vem demonstrando uma recorrente elevação nos valores de receita auferidos pelos equities loteamento e CRIs, mostrando a importância da estratégia de diversificação geográfica e de segmentação", explicou a TG Core em seu relatório.

No mercado secundário, suas cotas apresentaram uma variação positiva de 5,10%, ou 4,25% se desconsiderar os efeitos de distribuição de dividendos. Abaixo, o gráfico compara a rentabilidade dos últimos 12 meses dos principais índices de referência em relação ao TGAR11.

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TG Core fala sobre gerenciamento de patrimônio e expectativas na retomada econômica brasileira

Conversamos com a TG Core no intuito de entender qual será seu posicionamento diante de toda essa movimentação econômica na indústria e como isso pode impactar seu patrimônio. Compilamos em duas interrogações. Veja:

Quando pensamos na tendência de busca por novos segmentos, setores com retomada mais rápida/lenta, novos investimentos e adaptações, quais são as expectativas para este "novo começo" do mercado imobiliário no Brasil?

"Analisando a realidade habitacional brasileira, deparamo-nos com dados que sugerem que, estruturalmente, ainda há muito espaço para desenvolvimento do mercado imobiliário, haja vista os dados de déficit habitacional e de volume de financiamento imobiliário em comparação ao PIB.

Conjunturalmente, por sua vez, há três fatores principais a serem considerados: (i) a rápida disseminação da Covid-19 e as medidas utilizadas para retardá-la que, naturalmente, trouxeram impactos relevantes ao nível de atividade econômica e, de acordo com a interpretação da TG Core Asset, serão transitórios; (ii), a taxa básica de juros encontra-se em seu menor patamar histórico, o que contribui relevantemente para o aquecimento do setor imobiliário; e (iii), apesar do elevado fluxo de notícias, não há indícios críveis de desestabilização do Governo ou de abandono de seu compromisso com a melhora do panorama fiscal do país a médio e longo prazos.

Diante dos fatos listados, a TG Core entende que o cenário ora disponível é positivo para o mercado imobiliário, ainda mais quando se voltam os olhares às inúmeras regiões do país com pujantes dinâmicas econômicas próprias como, por exemplo, aquelas influenciadas pelo desenvolvimento de modais logísticos ou os clusters agropecuários voltados à exportação.

Por fim, um ponto importante advindo do cenário descrito de juros, diz respeito a atratividade que os fundos imobiliários têm apresentado quando comparados à renda fixa tradicional.

Esta classe de investimentos tem atraído cada vez mais investidores e recursos, devendo contribuir com relevância crescente para o desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro."

E nas movimentações, alocações e prioridades no setor. Como o TGAR11 planeja reagir diante deste novo start da indústria de FIIs? 

"Ao final de agosto, demos encerramento a 8ª emissão do TGAR11 via Oferta Pública, tendo como coordenadora líder a XP Investimentos.

O resultado foi extremamente positivo, como uma captação bruta superior a R$ 300 milhões, possibilitando ao fundo tanto seguir investindo no desenvolvimento dos empreendimentos que já possui em carteira, quanto buscar novas oportunidades de investimento, visando a rentabilização do capital dos cotistas e, durante o processo, contribuindo para o desenvolvimento do mercado imobiliário nacional.

Como estratégia de investimentos, o fundo busca empreendimentos em localidades com fortes dinâmicas econômicas regionais, não necessariamente ligadas a capitais, que mostraram surpreendente resiliência frente ao cenário que se impôs.

Tal cenário pôs à prova a tese de investimentos do fundo que, de acordo com os resultados dos empreendimentos e, consequentemente, os resultados do fundo, foi chancelada como um modelo eficiente e escalável de gestão de ativos imobiliários.

Desta forma, a Gestora entende que o momento é de seguir prospectando novas oportunidades de investimento no setor, principalmente quando se volta a atenção a regiões com dinâmicas econômicas menos influenciadas pela dinâmica econômica nacional como um todo.

Não se privando de analisar nenhum modelo de negócios ligados ao setor imobiliário, apesar do foco em loteamentos residenciais, o TGAR11 tem em seu portfólio incorporações verticais e horizontais, desde o alto padrão ao Minha Casa Minha Vida, shopping center, além de operações de crédito lastreadas em recebíveis do setor, nas mais variadas regiões do país.

O TGAR11 apresenta um portfólio diversificado com 60 ativos distribuídos em 12 estados e divididos entre operações de sociedade para o desenvolvimento de empreendimentos (equities) e operações de crédito (CRI).

O fundo busca diversificação geográfica, com destaque às regiões: (i) do cinturão da soja, com destaque ao Mato Grosso e sul do Pará; (ii) do MATOPIBA, composta por parcelas dos estados do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia, conhecida como a nova fronteira agrícola brasileira; e (iii) a região que engloba o estado de Goiás, o Triângulo Mineiro, além do interior paulista.

Tal estratégia permitiu ao fundo manter a boa tendência de pagamento de dividendos. No mês de maio, por exemplo, o fundo promoveu distribuição recorde desde seu início (Dividend Yield de 1,08%). Para o mês de julho, a distribuição foi de R$ 1,14 (0,88% de Dividend Yield), tendo como principais contribuintes a receita com CRIs, que sofreu um incremento após a mudança de metodologia e reconhecimento da correção monetária como receita passível de distribuição."

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Destinado a investidores em geral, o TGAR11 possui uma taxa de administração de 1,5% ao ano com um adicional de 20% do que exceder 150% do CDI e 30% do que exceder 200% do CDI como performance.

Texto publicado em 18 de setembro/20.

 

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Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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