XPML11 divulga relatório e anuncia interessante inovação na indústria de FIIs

No dia de hoje (07), o XP Malls (XPML11) divulgou ao mercado o seu relatório gerencial referente ao último mês de setembro.

De acordo com o exposto, naquele período o portfólio consolidado do fundo apresentou alguns indicadores que sinalizam que a fase de números expressivos de crescimento comparados ao ano anterior ficou para trás, o que segundo a sua gestão demonstra o reflexo de uma melhora do consumo e vendas iniciados no terceiro trimestre de 2018.

Ainda assim, salientou, em todos os indicadores o fundo manteve sua tendência de crescimento.

Neste sentido, as vendas mesmas lojas (SSS) tiveram crescimento de 2,3% em setembro, e quando se analisa o crescimento de 8,4% em 2018, explica-se o comentário feito anteriormente.

“Ainda assim, um crescimento de 2,3% é saudável se considerarmos que setembro já possui uma tendência de crescimento mais baixa no varejo brasileiro”, destacou a XP.

Os aluguéis mesmas lojas (SSR) tiveram crescimento de 4,5% no mês e acumulam alta de 7,6% no ano.

Adicionalmente, a taxa de ocupação (% da ABL) do fundo segue em patamar saudável de 97,6%, 1 p.p maior que o mesmo mês do ano passado, ao passo que a inadimplência apresentou uma alta expressiva (6 p.p) frente à agosto, dado que fechou setembro aos 1,2%.

Embora o relatório seja referente ao mês de setembro, a gestão fez questão de lembrar que, em outubro, concluiu a aquisição de participação em dois shoppings, sendo 45% do Natal Shopping e parte dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown no Rio de Janeiro, ambos administrados pela Ancar Ivanhoe, uma das principais administradoras do país e pioneira na indústria de shopping centers no Brasil.

No entanto, cabe lembrar que estes ativos ainda não impactaram os números apresentados no seu relatório referente a setembro.

Portfólio do XPML11

Em setembro, a distribuição da carteira do XP Malls entre ativos de renda fixa mais caixa, e imóveis, pouco se alterou, sendo que se mostrava dividida em 75,3% em imóveis e 24,7% em renda fixa e outras aplicações de caixa.

Em setembro, a distribuição da carteira do XP Malls entre ativos de renda fixa mais caixa, e imóveis, pouco se alterou, sendo que se mostrava dividida em 75,3% em imóveis e 24,7% em renda fixa e outras aplicações de caixa.

Diante dessa configuração, é importante destacar que, atualmente, a carteira imobiliária do fundo é composta por 12 shopping centers, sendo 11 em operação, os quais possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 317.656 m² e aproximadamente 1.700 lojas.

A ABL Própria do XPML11, por sua vez, totaliza 95.046 m², já considerando as aquisições do Natal Shopping e Downtown concluídas em outubro último, conforme mencionado anteriormente.

Os gráficos abaixo ilustram a diversificação do portfólio investido em quantidade de shopping centers, em contribuição destes para o NOI do fundo, por região do país e em administradores:

Como consequência desse portfólio bastante diversificado, a tabela a seguir apresenta alguns indicadores operacionais da carteira de investimentos voltadas para a parte tijolo dos investimentos do fundo:

Já o gráfico abaixo apresenta a evolução mensal das vendas totais (R$) por m² e do NOI Caixa (resultado operacional líquido do shopping center já descontada a inadimplência líquida do período) em reais por m² considerando todas as linhas de receita dos empreendimentos e, nele, é possível perceber a relevância que os meses de novembro (Black Friday) e dezembro (Natal) representam para o segmento de shoppings centers no Brasil.

XPML11 - Distribuição de rendimentos

No dia 18 de outubro, o XPML11 divulgou a distribuição de R$ 0,59 por cota, sendo que tal pagamento foi feito no dia 25 do mesmo mês para os cotistas que detinham cotas do fundo no mesmo dia do anúncio (18).

Esse dividendo foi proveniente de um total de receitas de R$ 11 milhões, diminuído de R$ 2,7 milhões em despesas (que incluem despesas operacionais, como taxa de administração e gestão, além de despesas financeiras relacionadas aos encargos do FII com o CRI emitido em outubro de 2018, lastreado na aquisição de shoppings da JHSF realizada no mesmo mês).

Abaixo, é possível observar a composição do resultado financeiro e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:

Parceria entra cotistas do XPML11 e o site do Shopping Cidade São Paulo

Também no mesmo relatório, a gestão do fundo anunciou uma iniciativa bastante interessante, e que demonstra, também, o potencial de inovação, no sentido de gerar valor para os cotistas, que a indústria de fundos imobiliários ainda pode apresentar como consequência natural do seu desenvolvimento.

Também no dia de hoje (07), a gestora XP Vista Asset Management inicou uma interessantíssima parceria com o Shopping Cidade São Paulo, ativo que foi a 2ª aquisição do fundo e no qual o XP Malls detém participação de 8% desde março de 2018.

Com essa parceria, a partir de outubro, portanto, os cotistas do XP Malls terão direito a um desconto de 10% em todos os produtos oferecidos por meio da plataforma eletrônica de vendas do shopping.

O código de desconto será disponibilizado sempre na 1ª página do relatório mensal do XPML11.

Esta é a primeira iniciativa do gênero tanto no XP Malls como em toda a indústria de fundos imobiliários de shoppings.

Espera-se, com isso, que iniciativas similares a essa possam ser vistas não só em outros FIIs de shoppings, mas também nos demais segmentos presentes dentro do nosso ainda bastante modesto ‘cardápio’ de alternativas de investimentos, principalmente quando olhamos para o cenário mundial.

Sobre o XPML11

O XP Malls é um Fundo de Investimento Imobiliário cujo objetivo é a obtenção de renda por meio da aquisição e exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de ativos.

O fundo possui atualmente participação em 12 empreendimentos:

  • 49,99% do Catarina Fashion Outlet (JHSF);
  • 16,99% do Shopping Cidade Jardim (JHSF);
  • 8,00% do Shopping Cidade São Paulo (CCP);
  • 30,00% do Cidade Jardim Shops (JHSF);
  • 15,00% do Santana Parque Shopping (Aliansce Sonae);
  • 10,00% do Plaza Sul Shopping (Aliansce Sonae);
  • 35,00% do Caxias Shopping (Aliansce Sonae);
  • Parte dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown-RJ (Ancar Ivanhoe);
  • 24,99% do Shopping Bela Vista (JHSF);
  • 45,00% do Natal Shopping (Ancar Ivanhoe);
  • 25,00% do Parque Shopping Belém (Aliansce Sonae); e
  • 39,99% do Shopping Ponta Negra (JHSF);

O FII possui gestão ativa, possui atualmente uma taxa de administração de 0,55% ao ano e taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA + 6,0% ao ano).

Por fim, o XPML11 já figura entre os 3 maiores FIIs da B3 em termos de quantidade de cotistas, dado que atingiu o expressivo número de 112.247 no final de outubro.

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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