XPML11: Resultado de março e principais impactos da crise nos ativos de seu portfólio



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O BTG Pactual, administrador do fundo imobiliário XP MALLS (XPML11) divulgou seu resultado do mês de março/20 e também os principais impactos e informações da crise do COVID-19 relacionados ao fundo e aos ativos de seu portfólio.

No documento, foi informado que desde o último relatório mensal, divulgado em 06/03/2020, o mundo vem passando por uma grande transformação. O COVID-19, ou coronavírus, teve sua propagação bastante acelerada e trouxe impactos para toda a economia e sociedade que há um mês eram impossíveis de serem previstos.

Seu gestor, XP Vista Asset, declarou que neste momento é prematuro fazer qualquer avaliação ou estimativa sobre a normalização das atividades nos shoppings. Em adição, disse que todos os 577 shoppings do Brasil encontram-se majoritariamente fechados, enquanto alguns operam de forma limitada, mantendo abertas apenas operações de serviços essenciais para a população, como por exemplo farmácias, clínicas médicas, bancos, supermercados e algumas operações de alimentação via delivery.

As principais entidades de classe do setor, sejam associações de lojistas ou a ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers), dentre outras, seguem em conversas com o objetivo de endereçar da melhor forma possível os anseios e preocupações de cada parte.

Em vista disso, o XPML11 declarou que tem acompanhado as conversas, nas esferas municipal, estadual e federal, quanto ao prazo de reabertura dos ativos e também quanto aos pacotes da equipe econômica do Governo Federal que poderão auxiliar na drástica queda de faturamento dos lojistas neste período.

XPML11: Carteira de ativos, Rendimentos e Liquidez

Carteira de ativos: Atualmente a carteira imobiliária do fundo é composta por 13 shopping centers, sendo 12 em operação, os quais possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 399.374 m² e aproximadamente 2.000 lojas. A ABL própria do XPML11, por sua vez, totaliza 110.063 m².

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Neste momento, em função dos efeitos da crise do COVID-19 e conforme orientação das autoridades competentes, todos os 12 shoppings em operação do portfólio encontram-se fechados.

A figura abaixo demonstra o percentual em cada tipo de ativo que o XP Malls detinha no dia 29/02/2020. Desde este dia, no entanto, o fundo teve algumas alterações importantes.

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O XPML11 detém uma posição de caixa relevante. Com R$95 milhões, o fundo tem, na visão da gestora, uma posição de caixa confortável e liquidez suficiente para enfrentar os próximos meses de turbulência no mercado de shoppings em função da crise do COVID-19.

Rendimentos: No dia 18 de março/20, foi informado que o fundo não realizará, até que tenha mais visibilidade da magnitude do problema, a distribuição mensal de rendimentos em função dos efeitos da crise do COVID-19.

No entanto, esclareceu que de acordo com previsto no regulamento, irá distribuir no semestre o montante igual ou superior a 95% dos lucros apurados segundo o regime de caixa, evidenciando a conformidade da política de distribuição de rendimentos.

Abaixo, veja a composição do resultado financeiro e a distribuição por cota nos últimos 12 meses:

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Liquidez: Em função dos efeitos da crise do COVID-19, as cotas de todos os FIIs tiveram uma significativa correção e apresentaram um alto volume de negociações em março.

No XPML11, com 100% de presença nos pregões, ocorreram mais de 2,7 milhões de negociações movimentando um volume de R$ 272,6 milhões, um aumento no volume de mais de R$ 100 milhões comparado ao mês anterior.  A liquidez média diária foi de R$ 12,4 milhões (40% acima do mês anterior) e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 91,88 por cota.

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Carta do XPML11: Impactos da crise do COVID-19 no XP Malls

Ativos do fundo: Neste momento, conforme instruído pelas autoridades competentes, em função dos efeitos do COVID-19, todos os 12 shoppings do portfólio do XP Malls encontram-se fechados, mantendo abertas apenas operações de serviços essenciais para a população.

Distribuição de Rendimentos: Diante da determinação das autoridades competentes pelo fechamento temporário de todos os shoppings do portfólio do fundo e da baixa previsibilidade quanto aos impactos que estas medidas causarão no resultado do fundo nos próximos meses, a gestora optou por não distribuir rendimentos mensalmente aos cotistas até que se tenha maior visibilidade quanto aos impactos no resultado dos shoppings do portfólio do fundo, cenário este que será reavaliado recorrentemente junto às administradoras dos shoppings.

Esta medida visa proteger seu patrimônio, uma vez que, neste momento, é difícil estimar o tamanho do impacto negativo no resultado nos próximos meses. É possível que o fundo tenha resultado negativo nos próximos meses, uma vez que não há expectativa de cobrança de aluguel no período em que os shoppings estiverem fechados e que há possibilidade dos proprietários terem que fazer aportes para honrar com as despesas condominiais dos empreendimentos do portfólio.

Relacionamento com os locatários: O XP Malls possui aproximadamente 2.000 locatários em todos os seus shoppings. Entendemos que um relacionamento saudável e de longo prazo com os lojistas é um dos fatores mais importantes para o sucesso de um shopping e buscamos junto aos administradores dos empreendimentos do XPML11 que este racional esteja por trás de todas as negociações.

Neste momento, os interesses de lojistas e empreendedores muitas vezes acabam sendo divergentes. A gestora apoia as medidas momentâneas de suspensão do aluguel dos lojistas pelo período em que os shoppings estão fechados.

Adicionalmente, de forma a reduzir as despesas condominiais durante este período, os administradores dos shoppings estão fazendo um grande esforço em cortar ou minimizar as despesas para o menor valor possível, mas ainda assim mantendo o empreendimento seguro, limpo e preparado para reabrir quando as autoridades permitirem.

Investimentos nos ativos (expansões e Capex) e Caixa: O XPML11 iniciou o ano de 2020 com algumas expansões programadas em orçamento, a serem iniciadas ou concluídas no ano. Dentre os ativos que já tinham expansões planejadas podemos destacar o Internacional Guarulhos, Catarina Fashion Outlet, Shopping Cidade Jardim e Shopping Ponta Negra.

Com exceção da fase inicial de expansão do Shopping Cidade Jardim (construção de um deck parking adjacente ao empreendimento), que em função do estágio de sua obra e do baixo montante de investimento necessário seguirá normalmente, os demais tiveram uma suspensão de seus planejamentos ou desembolsos até que a situação da crise esteja normalizada.

A construção do Cidade Jardim Shops (SP), que encontra-se aproximadamente 80% concluída, segue conforme cronograma mas o XP Malls não terá mais desembolsos neste projeto, conforme já divulgado ao mercado, cabendo exclusivamente ao sócio.

A posição de caixa do fundo é de aproximadamente R$ 95 milhões em caixa, aplicados em investimentos de renda fixa com liquidez diária. Este valor é suficiente para fazer frente às obrigações de curto prazo do fundo. O valor já considera o saldo após a amortização do CRI conforme explicado na sequência.

Além deste valor, o XPML11 ainda possui aproximadamente R$ 10 milhões investidos em FIIs com alta liquidez adquiridos durante o mês de março/20.

Por fim, no dia 24/03/2020 o fundo divulgou um fato relevante onde informou ao mercado que amortizou antecipadamente R$ 40 milhões do CRI, cujo lastro refere-se às aquisições dos shoppings da JHSF em outubro/18. Com esta antecipação, o XPML11 ganhou uma carência total (juros, correção monetária e principal da dívida) por 15 meses.

Desta forma, apenas em agosto/2021 o fundo voltará a ter desembolsos relacionados a este CRI. Este período será importante para que os fluxos de recebíveis dos shoppings voltem a se normalizar e o fundo tenha maior previsibilidade e estabilidade do seu fluxo de caixa.

Impactos no Patrimônio do Fundo (cota patrimonial): A cota patrimonial do XP Malls tinha o valor de R$ 108,65 no dia 29/02/2020. Este valor é derivado das posições em caixa, imóveis, obrigações e demais ativos. Neste momento é prematuro fazer qualquer análise sobre o impacto da crise no valuation dos ativos do portfólio.

Como são derivados de um fluxo de caixa descontado, impactos no primeiro ou segundo ano do fluxo tendem a ter menos relevância do que o fluxo esperado para a perpetuidade.

Além disso, poderá haver ajustes na taxa de desconto. Abaixo, a gestora mostra uma sensibilidade da cota à mercado, negociada na B3, comparada à cota patrimonial:

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O XP Malls é um fundo imobiliário do tipo tijolo que foi constituído em setembro de 2017 com o objetivo principal de obter renda através da aquisição e exploração imobiliária de shopping centers.

O XPML11 é o fundo imobiliário com o maior número de cotistas da bolsa de valores (181 mil).

Com uma gestão ativa feita pelo XP Vista, o fundo possui um patrimônio de R$ 1,97 bilhões e uma taxa de administração de 0,55% ao ano adicionado a uma performance de 20% do que exceder o benchmark (IPCA +  6% ao ano).

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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