Melhores fundos imobiliários: Saiba identificar as melhores oportunidades

Saber identificar os melhores fundos imobiliários é fundamental para quem quer investir nesse setor de forma diversificada a aproveitar o bom momento.

Em geral, os melhores fundos imobiliários detêm em seu portfólio os melhores imóveis. No Brasil, o investimento em imóveis é uma prática já conhecida por muitos.

Investir nos melhores fundos imobiliários pode alavancar seu patrimônio de forma extraordinária no longo prazo. Isso porque os fundos imobiliários de qualidade superior entregam rendimentos acima da média dos investimentos tradicionais (tesouro direto, cdb, lci), e com isso potencializam a rentabilização dos seus ativos.

Nesse artigo abordaremos alguns itens fundamentais, no intuito de formular um guia de como é feita uma boa análise dos fundos imobiliários:

  1. Como funcionam os melhores fundos imobiliários
  2. Como analisar os melhores fundos imobiliários
  3. Os melhores fundos de imobiliários para se investir
  4. Como calcular o rendimento de um fundo imobiliário
  5. Onde buscar informações sobre um fundo imobiliário
  6. Como investir nos melhores fundos imobiliários

Se surgir qualquer dúvida após a leitura deste artigo, deixe seu comentário no final da página. Bons estudos!

Como funcionam os melhores fundos imobiliários

Melhores Fundos Imobiliários

Antes de falarmos sobre os melhores fundos imobiliários, primeiro precisamos entender o funcionamento deles.

Fundos de investimento imobiliário, ou FIIs, são condomínios de investimento fechados onde, qualquer investidor, através de uma corretora de valores, pode adquirir cotas.

O capital do fundo é investido no setor imobiliário, tanto através da construção e/ou aquisição de imóveis, como por investimento em ativos financeiros lastreados no setor imobiliário.

Ao adquirir cotas desse fundo, o investidor adquire o direito de participar do rateio dos rendimentos do FII.

Conheça quais são os 5 tipos de fundos de investimento imobiliário existentes:

  1. Fundos de tijolo
  2. Fundos de papel (ou recebíveis)
  3. Fundos de desenvolvimento
  4. Fundos de fundos (FOF)
  5. Fundos híbridos

A seguir, uma breve explanação desses tipos de FII:

Fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são assim representados por apresentarem imóveis físicos, que possuem uma construção tangível. Ex.: KNRE11.

Os ativos possuem um endereço. O gestor do fundo deve rentabilizar através da compra imobiliária para gerar aluguéis ou ganhar com a venda dos imóveis.

Um bom fundo de tijolo é aquele que busca uma renda crescente com potencial de valorização e reajustes de aluguéis.

Fundos de papel (ou recebíveis)

Os fundos de papel são fundos imobiliários conhecidos pela capacidade de gerar caixa de forma segura, investindo em ativos de renda fixa. Ex.: BCRI11.

Esses ativos financeiros são lastreados no mercado imobiliário. Como exemplos desses ativos temos:

Fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento imobiliário detêm o grau de risco mais elevado dentre os FIIs. Nesse tipo de fundo, o gestor investe na construção de imóveis.

O intuito é vender os imóveis construídos com a expectativa de obtenção de lucro, e, consequentemente, passar parte desse lucro sob forma de rendimento aos cotistas. Ex.: GGRC11.

Fundos de fundos

Os fundos que investem em fundos, ou FOFs, seguem a mesma lógica dos fundos de ações. Eles investem o capital disponível em aquisição de cotas de outros fundos. Ex: FOFT11.

Essa modalidade é indicada para quem quer montar uma carteira de fundos bem diversificada. Entretanto, deve-se ficar atento às taxas de administração praticadas.

Fundos híbridos

São fundos cujo a classificação e estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.

Geralmente são fundos que mesclam duas ou mais modalidades de investimento, das vistas anteriormente. Ex.: MXRF11.

Como analisar os melhores fundos imobiliários

Melhores Fundos Imobiliários

Podemos dizer que não existe uma “receita de bolo” incontestável para indicar se um fundo imobiliário é superior ao outro.

Porém, podemos afirmar que algumas especificidades são inerentes a todos os melhores fundos de investimento imobiliário.

Dentre elas, podemos citar as 4 mais importantes:

  1. Transparência
  2. Equidade entre os investidores
  3. Prestação de contas periódicas (accoutability)
  4. Responsabilidade corporativa

Estas são qualidade primordiais para atestar se um fundo imobiliário é digno de gerir um portfólio de ativos e entregar resultados perenes.

Transparência

Disponibilizar para as partes interessadas (stakeholders) as informações que sejam de interesse comum, e não apenas aquelas impostas por disposições legais ou regulamentos

Equidade entre os investidores

Tratar de modo igualitário cada investidor. Cada cotista do fundo tem sua importância, independentemente da quantidade de capital investido, ou quantidade de cotas que possui do fundo.

Prestação de contas (accountability)

Prestar contas de sua atuação de forma clara, concisa e compreensiva, assumindo integralmente as consequências de seus atos e omissões. Atuar com responsabilidade e diligência.

Responsabilidade corporativa

Zelar pela viabilidade econômico-financeira dos fundos imobiliários. Reduzir as externalidades negativas de seus negócios e suas operações. Ampliar as externalidades positivas, levando em consideração seu modelo de negócio.

Os melhores fundos imobiliários para se investir

Melhores Fundos Imobiliários

Em 2018, o mercado está otimista para o setor imobiliário, incentivado pela alta demonstrada nos últimos meses de 2017.

O mercado continuou crescendo no primeiro trimestre de 2018, acompanhando a inércia trazida dos últimos meses do ano anterior.

Segundo dados da Abrainc – Associação Brasileira de Incorporadoras Mobiliárias – o número de unidades imobiliárias vendidas entre janeiro de 2017 e janeiro de 2018 subiu 12%.

A queda da taxa básica de juros (SELIC), somada com as perspectivas de melhora do setor, fazem com que as instituições financeiras possam lançar novas linhas de financiamento incentivadas e atrair novos compradores.

Ademais, os indicadores IGP-M 2017 e IFIX fecharam o ano com variação de -0,52% e +20% respectivamente.

Isso indica que o valor dos alugueis deflacionaram enquanto o benchmark dos fundos imobiliários valorizou 20%, bem superior ao CDI, por exemplo.

Veja abaixo a lista com os melhores fundos imobiliários para se investir:

CÓDIGO NOME TIPO COTAÇÃO ATUAL VARIAÇÃO COTA + RENDIMENTO (ÚLTIMOS 12 MESES)
KNRE11 Kinea II Real Estate Equity Desenvolvimento: Construção R$ 9,75 42%
ONEF11 The One Tijolo: Escritórios R$ 126,40 30%
GRLV11 CSHG GR Louveira Tijolo: Galpões R$ 120,47 29%
FLRP11 Floripa Shopping Tijolo: Shoppings R$ 1.237,81 26%
FEXC11 BTG Pactual Fundo de CRI Papel: CRIs R$ 108,99 26%
TRNT11 Torre Norte Tijolo: Escritórios R$ 180,00 24%
MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Híbrido R$ 119,02 23%
MBRF11 Mercantil do Brasil Tijolo: Escritórios R$ 1.008,99 22%
BCFF11 BC Fundo de Fundos Imobiliários Fundo de fundos (FOF) R$ 77,83 20%
FIIB11 Industrial do Brasil Tijolo: Galpões R$ 395,00 18%

A tabela mostra os melhores fundos imobiliários dos últimos 12 meses, levando em consideração a sua variação percentual do valor da cota acrescido dos rendimentos mensais.

Ao analisarmos a tabela, percebemos que, dentre os 10 melhores, 6 deles são fundos de tijolo.

Um dos fatores que justificam esse resultado é a expectativa de retomada da economia.

Com o aquecimento do setor, os micro e pequenos empresários tendem a voltar a alugar esses imóveis. Esse retorno faz com que se rentabilize melhor os fundos que investem em imóveis comerciais.

A valorização ocorre tanto pelo aumento da procura por alugueis, quanto pelo desenvolvimento da região onde estão situados esses imóveis.

Com o advento da recessão, percebida entre os anos de 2013 a 2016, muitos investidores tiveram que sair desses imóveis com o intuito de reduzir custos.

Esse êxodo fez com que a vacância dos imóveis chegasse a níveis muito altos. Em alguns casos, a vacância chegou a atingir 100% da ABL (Área Bruta Locável).

Rentabilidade futura

Mesmo após anunciado os melhores fundos imobiliários, precisamos pensar que rentabilidade passa não é garantia de ganhos futuros.

O ranking dos melhores fundos dos últimos 12 meses nos proporciona a expectativa de que o setor está se recuperando como um todo.

Portanto, antes de investir o seu dinheiro neste tipo de ativo, é imprescindível que você faça uma análise detalhada dos melhores fundos, um por um.

Dessa forma, a chance de acerto na hora de escolher o fundo imobiliário aumenta, e, com isso, a possibilidade de rentabilizar melhor o seu capital também.

Como calcular o rendimento de um fundo imobiliário

Os retornos dos fundos imobiliários vêm de 2 formas:

  • Valorização das cotas
  • Recebimento dos rendimentos mensais (alugueis ou recebíveis)

A primeira delas, valorização das cotas, se dá de acordo com a oferta e a demanda das cotas na bolsa de valores, onde é feita a negociação das mesmas.

A segunda, por sua vez, é o principal fator que traz os investidores para os fundos de investimento imobiliário.

A expectativa aqui é usufruir com o rendimento mensal proveniente dos aluguéis dos imóveis e/ou dos recebíveis imobiliários.

Cada fundo imobiliário têm o dever de creditar, no mínimo, 95% do rendimento mensal do fundo na conta dos cotistas.

No caso dos fundos de ativos imóveis, a quantidade de rendimento do fundo varia proporcionalmente à taxa de vacância do mesmo.

Quanto maior for essa taxa, maior é o espaço desocupando no empreendimento. Consequentemente, menos aluguel entra no caixa do fundo.

Onde buscar informações sobre um fundo imobiliário

Melhores Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários existem a bastante tempo. Foi em 1994, através da Lei Federal 8.688/93, que a CVM regulamentou o funcionamento dos fundos no Brasil.

Entretanto, foi apenas nos últimos 5 anos que que os FIIs ganharam maior notoriedade no setor financeiro, entrando no radar de analistas e financistas.

Os fundos imobiliários ainda não são tão explorados quanto as ações. Portanto, encontrar informações de qualidade sobre eles pode demandar um esforço maior.

Segue abaixo um glossário com 5 passos para auxiliar o investidor na busca de informações sobre os fundos imobiliários:

  1. Pesquise sobre fundos imobiliários no site da B3 – Brasil, Bolsa, Balcão
  2. Levante quais os ativos dentro de cada um dos fundos imobiliários
  3. Levante informações sobre valor patrimonial dos imóveis que compõem o fundo
  4. Pesquise sobre outros empreendimentos comerciais da região
  5. Aprenda a avaliar o binômio: valor patrimonial X valor de mercado
  6. Descubra como funciona a distribuição dos lucros do fundo

Esse formato é utilizado pela maioria dos analistas de fundos imobiliários.

Entretanto, pode ser um pouco trabalhosa e cansativa. Para resolver esse problema, existem no mercado alguns sites especializados em análise de fundos imobiliários.

Esses portais entregam a informação “mastigada” para o investidor, e em troca, cobram uma taxa de adesão.

Essa taxa, em geral, é paga rapidamente com os rendimentos conquistados com as boas práticas de investimento pautadas na informação de qualidade.

Portanto, ao invés de encarar como um gasto, o investidor terá a certeza de estar fazendo um bom investimento.

Você também pode encontrar a maioria das informações relevantes no nosso site https://fiis.com.br. Navegue por ele e saiba tudo sobre os principais acontecimentos desse meio atualizados.

Como investir nos melhores fundos imobiliários

Melhores Fundos Imobiliários

Após estudar os melhores fundos imobiliários, e escolher em que investir seu capital, o próximo passo é ser cadastrado em uma corretora de valores.

O processo para aquisição de cotas de FIIs é bem parecido com o de compra de ações.

A compra das cotas é realizada através do Home Broker de sua corretora, assim é feita com as ações.

Ticker fundo imobiliário

Os fundos imobiliários são negociados em bolsa de valores através dos tickers “XXXX11”, onde XXXX representa as 4 letras que classificam cada fundo.

Por exemplo: O fundo imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund é negociado através do ticker BRCR11.

Portanto, ao adicionar esse ticker no Home Broker de sua corretora, você poderá acompanhar, em tempo real, as negociações das cotas desse fundo.

Atualmente o mercado de FIIs conta com aproximadamente 160 fundos imobiliários ativos.

Entretanto, apenas 1/3 disso, ou seja, 50 fundos, contam com liquidez diária suficiente para serem recomendados como investimento.

Taxa zero de corretagem

Atualmente, as principais corretoras do Brasil estão trabalhando com taxa zero de corretagem para aquisição de cotas de FIIS.

Em linhas gerais, isso significa que ao comprar as cotas, não é cobrada nenhuma taxa adicional além dos emolumentos previstos em lei.

Você ainda pode contar com as carteiras recomendadas de fundos imobiliários, onde analistas fazem o trabalho de garimpar os melhores fundos para você.

Contar com ajuda profissional pode trazer melhores resultados que investir por conta própria. O valor investido em uma análise profissional retorna em ganhos de capital, o que torna o investimento compensador.

A propósito, conhecer o mercado a fundo demanda tempo e experiência. Principalmente ao tratarmos de renda variável.

Com isso, investir nos melhores fundos imobiliários é uma tarefa que exige dedicação e estudo. Porém, o resultado é compensador.

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