Estratégias de negociação para operações imobiliárias em tempos de Coronavírus

Esse texto foi escrito por Julia Arruda Botelho, CEO & Sócia fundadora da matchpoint, uma empresa especializada na gestão de ativos imobiliários.

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Pode ser que tudo que acreditávamos agora mude em uma hora e depois de um dia se transforme novamente e assim vai. Até a semana passada, ninguém imaginava que teríamos quarentena no Brasil. E hoje já se passou uma semana que grande parte dos paulistanos se conscientizaram da situação e estão em casa. O governador de São Paulo, João Doria, determinou quarentena pelo período de 15 dias. E toda hora, dia, uma medida nova pode ser tomada.

Isso porque estamos vivendo um momento completamente atípico e inédito. Infelizmente, não temos como saber quais serão as consequências e/ou sequelas dessa pandemia para as pessoas, famílias, sociedade e para o mundo em geral. Mas se não sabemos o que vai acontecer, o que fazemos? Ficamos parados aguardando as cenas dos próximos capítulos?

Como gestora de carteiras imobiliárias de famílias e fundos imobiliários, o que mais tive que lidar essa semana foram com pedidos de descontos, carências e concessões de locatários. Qual a melhor estratégia de negociação para esses casos? Mais uma vez, infelizmente, não tenho a resposta certa, mas com base na minha experiência, eu diria para termos cautela e analisarmos caso a caso com muito cuidado além de tomarmos atitudes sempre de curto prazo.

Sem dúvida, todos (com raríssimas exceções), inclusive a economia global, sairão dessa crise mais pobres. Entretanto, cada setor será afetado de uma maneira diferente. Mas tudo está interligado dentro do ciclo econômico. Exatamente a mesma coisa que acontece na cadeia alimentar onde os organismos estabelecem relação de alimentação em um ecossistema. A cadeia é composta por produtores, consumidores e decompositores. Se um grupo morrer, todos morrem, porque eles dependem um do outro.

Desta forma, se houver suspensão do pagamento dos aluguéis, qual o impacto ao proprietário que perde fonte de renda, que muitas vezes é sua principal, ou única fonte de renda? E se o proprietário não der concessão ao locatário? Qual o impacto para o inquilino que não tem receita por seu negócio estar fechado, além do que, precisa pagar salários, contas de consumo e ter que sustentar a família?

Portanto, para a cadeia econômica sobreviver, os grupos terão que se ajudar. A dúvida é: quem cede? Quanto cede? Para quem você cede mais? Muitas pessoas vão dizer que as medidas deveriam ser iguais para todos. Não concordo, pois o impacto para cada um é diferente e para que o ciclo possa se tornar mais equilibrado deve-se atentar-se aos detalhes de cada locatário em particular.

Por exemplo, um estudo da Cielo publicado em 16/03 sobre o “Impacto do COVID-19 no Varejo Brasileiro” demonstra que o faturamento nominal do varejo total no Brasil (Base 100 = Domingo -02/fevereiro) teve uma queda de 3,8% na primeira semana e 6% na segunda.

Se olharmos apenas isso diríamos que se o seu inquilino é de varejo, ele está numa situação difícil e, portanto, precisa de “respiro” para não quebrar. Mas e se analisarmos especificamente as drogarias e supermercados? A situação é a mesma? Não! As farmácias tiveram um aumento no faturamento nominal nesse período de 16,7% e os hipermercados de 13,6%. E turismo e transporte como estão? Queda de 41%.

Por fim, para sintetizar, minha recomendação (hoje) para se negociar nesse momento é:

  • Tenha cautela.
  • O ciclo da receita vale para todos.
  • Analise os impactos dessa situação para as partes envolvidas.
  • Faça projeções das medidas possíveis a serem tomadas.
  • Entenda o contexto geral.
  • Analise propostas, mas para aluguéis futuros e não dos que já passaram já que a crise se iniciou agora.
  • Analise se o locatário está se aproveitando desse momento frágil.
  • Tomem decisões de curto prazo, pois a cada semana/hora/dia as notícias mudam.

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matchpoint

Formada em Ciências Econômicas na PUC- SP, Julia Botelho possui 17 anos de experiência no mercado imobiliário.

Atualmente é responsável pela prospecção e atendimento de clientes pessoas físicas e jurídicas (incluindo fundos imobiliários) na gestão operacional e estratégica de seus portfólios imobiliários. Alguns clientes atendidos são: Rio Bravo, Veirano Advogados, BTG, RecargaPay, Sogest e Família Arruda Botelho.

Iniciou sua carreira profissional na JLL, uma multinacional de consultoria imobiliária, para estagiar na área de Consultoria, Avaliações e Pesquisa. Após um ano e meio aceitou o desafio de trabalhar na área comercial, especificamente no departamento de Vendas & Investimentos. Durante os próximos anos, a Julia teve a oportunidade de trabalhar em diversos projetos de venda dos mais diversos tipos (industrial, varejo, escritórios etc.) e clientes. Após um grande processo de reestruturação na área de transações, assumiu a gestão da área de escritórios Brasil, sendo responsável pela entrega de projetos de locações e vendas, representando tanto ocupantes como proprietários. Em busca da realização de um sonho desligou-se da JLL e após alguns meses, em setembro de 2018, abriu a matchpoint.

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.

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