Se você está pensando em investir em FIIs, uma das primeiras perguntas que surge é: que tipo de fundo escolher? Os fundos de papel, que investem em títulos imobiliários como CRIs, LCIs e LHs, têm ganhado destaque na mídia e estão entre os mais negociados da B3. Entenda tudo sobre eles e veja se são a melhor escolha para a sua carteira!
O que são fundos de papel?
Fundos de papel são fundos imobiliários (FIIs) que investem em títulos do mercado imobiliário. Esses títulos podem ser CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), LHs (Letras Hipotecárias) ou outros direitos sobre imóveis. Os rendimentos dessas aplicações costumam estar atrelados a índices como o IPCA ou o CDI.
Os FIIs de papel são reconhecidos no mercado por negociarem sempre muito próximos de um preço sobre valor patrimonial de 1 – ou seja, muito próximos de seu valor real. Também possuem rendimentos que, uma vez atrelados ao índice, apresentam muitas vezes ganho real. Além disso, possuem rendimentos que, uma vez atrelados aos índices, muitas vezes apresentam ganho real.
Os fundos de papel possuem o mesmo ticker que os demais fundos – 4 letras seguido do número “11”. Em junho de 2024, há cerca de 210 fundos de papel listados na B3, que juntos somam um patrimônio de aproximadamente R$ 210 bilhões. Apesar de muitos dos títulos serem de renda fixa, os fundos de papel são considerados ativos de renda variável devido à variação de preço no mercado secundário.
Como funcionam os fundos de papel?
Os fundos de recebíveis, também conhecidos como FIIs de papel, funcionam comprando dívidas de empreendimentos imobiliários e distribuindo os lucros para seus cotistas. Tudo começa com a composição do fundo. Os cotistas interessados na estratégia da gestora e/ou administradora compram cotas para estabelecer o novo fundo no mercado.
Em seguida, os gestores aplicam esse dinheiro em títulos do mercado imobiliário. Normalmente Certificados de Recebíveis imobiliários (CRI’s), Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s) e Letras de Crédito Hipotecário (LCH’s).
Estes títulos, que financiam atividades imobiliárias no país, geram pagamentos de juros. Esses juros são então distribuídos aos cotistas, conforme exigido pela legislação vigente, que determina a distribuição de pelo menos 95% do valor recebido.
Os tipos de títulos onde os fundos de papel investem:
| Tipo de Ativo | Indexadores Comuns | Características | Finalidade do Investimento |
|---|---|---|---|
| Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) | CDI, IPCA | Pré ou pós-fixados, lastro em carteira de recebíveis imobiliários | Financiar atividades do setor imobiliário como expansão, reformas, construções e aquisições |
| Letras de Crédito Imobiliário (LCI) | CDI, IPCA | Isentos de imposto de renda, emitidos por bancos | Captar recursos para financiamento do setor imobiliário, empréstimos para construtoras e empreiteiras |
| Letras Hipotecárias (LH) | CDI, IPCA, IGP-M | Relacionados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), emitidos por instituições financeiras | Retornar lucros de empréstimos realizados por instituições financeiras, geralmente para financiamento habitacional |
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): são títulos de crédito emitidos por empresas securitizadoras que têm como lastro uma carteira de recebíveis imobiliários. Eles financiam atividades do setor imobiliário, como expansão de imóveis, reformas, construções e aquisições. Podem ser pré ou pós-fixados, geralmente atrelados a índices como CDI ou IPCA, acrescidos de um prêmio, como, por exemplo, CDI + 2% a.a. ou IPCA + 6% a.a.
Letras de Crédito Imobiliário (LCI): são títulos emitidos por bancos para captar recursos destinados ao financiamento do setor imobiliário. Esses recursos são utilizados por construtoras e empreiteiras para iniciar projetos imobiliários. As taxas de retorno desses títulos são semelhantes às mencionadas anteriormente, com a vantagem de serem isentas de imposto de renda, influenciando tanto na remuneração quanto nas taxas de juros.
Letras Hipotecárias (LH): relacionadas ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), as letras hipotecárias retornam os lucros provenientes de empréstimos concedidos por instituições financeiras. Elas também são indexadas a índices comuns como CDI, IPCA e IGPM, sendo utilizadas principalmente para o financiamento habitacional.
Impostos em fundos de papel
Os fundos de papel contam ainda com isenção tributária nas distribuições se, conforme a nova MP do governo, tiver mais de 500 investidores pessoa física. Caso você tenha lucro com a valorização – seus fundos forem de R$ 100 para R$ 102, por exemplo – e você os venda, há ainda uma taxa fixa de 20% sobre essa operação, que você precisa pagar via DARF.
Quais são as vantagens do fundo de papel?
Os fundos de papel são uma alternativa interessante para quem busca investir no mercado imobiliário, mas sem precisar comprar imóveis físicos. Algumas das vantagens desses fundos são:
- Rentabilidade: os fundos de papel podem oferecer uma rentabilidade atrativa, com valores superiores à poupança e outros investimentos de renda fixa.
- Diversificação: investir em fundos de papel permite uma diversificação de carteira, já que os fundos aplicam em diferentes tipos de títulos e créditos imobiliários.
- Liquidez: os fundos de papel são mais líquidos do que investir em imóveis físicos, pois é possível comprar e vender cotas com mais facilidade e rapidez via home broker.
- Baixo valor de entrada: em comparação com a compra de imóveis físicos, os fundos de papel podem ter um valor de entrada menor, variando de R$ 10 a R$ 90 por cota, dependendo do fundo.
- Menos burocracia: investir em fundos de papel é uma forma de investir no mercado imobiliário sem precisar lidar com a burocracia de compra, manutenção e venda de imóveis físicos.
Quais são os riscos envolvidos nos fundos de papel?
Existem três riscos principais envolvidos no investimento em fundos de papel: o risco de mercado, o risco de inadimplência e o risco jurídico. Alguns deles são riscos comuns à categoria de Fundos Imobiliários (FIIs) como um todo, outros são mais específicos ou funcionam de maneira à parte para os fundos de papel.
O risco de mercado é natural para todo ativo de renda fixa. É o risco do ativo passar por alguma oscilação de preço devido à oferta e demanda. Algo assim aconteceu em março de 2023 quando notícias de inadimplência do Gramado Parks acometeram alguns fundos, fazendo seu valor cair. Quem necessitasse do dinheiro nesse momento teria seu valor em queda.
O risco de inadimplência deriva de cada operação, cada ativo comprado pelo fundo. Os fundos de papel High Yield costumam investir em empreendimentos mais arriscados, fazendo com que esse risco seja maior nos fundos dessa categoria. Empreendimentos mais seguros costumam pagar menos, mas correm menor risco de inadimplência.
Já o risco jurídico é bem exemplificado pelo próprio tópico da Gramado Parks. Na ocasião, o juiz declarou recuperação judicial da empresa e a isentou de pagar as garantias aos fundos para quem devia. Nesse caso, os fundos tomam um “calote”, sem possibilidade de receber, perdendo, assim, valor patrimonial.
Como avaliar um FII de papel?
Antes de escolher um FII de papel há pontos importantes que precisam ser revistos. O especialista Marcos Correa, do grupo Suno, destaca:
Há oito macro indicadores que todo investidor de fundos de papel deve manter sempre em vista: o preço do fundo, seu Dividend Yield, seu Yield Patrimonial – e tomar cuidado para não confundir os dois – o histórico, tanto do fundo quanto do gestor, sua liquidez e o valor do patrimônio.
Indicadores para revisar
Esses indicadores são facilmente identificados em sites de análise de tickers como o próprio FIIs. Para te auxiliar, vamos mostrar como cada um deles funciona usando como exemplo o fundo SNCI11, fundo de papel da Suno:
Preço
O preço é o valor pelo qual o fundo é negociado hoje. Há fundos pouco acessíveis, negociados por cerca de R$ 1.000,00, fundos mais acessíveis, a R$ 100 em média, e fundos mais acessíveis e recentes, que passaram por desdobramentos, a R$ 10,00.
O preço do fundo é importante para medir seus aportes e potencial de investimento. Também é importante lembrar que, quanto menor o preço, maior a liquidez – e mais fácil é para você ter o valor de volta caso precise.
Dividend Yield
Normalmente o mais visto pelos investidores, o Dividend Yield é um valor que divide a última distribuição dos fundos pelo seu preço. Seria o seu retorno, em dividendos, pelo valor investido. O dividend Yield, porém, não deve ser usado unicamente como fator, pois ele pode ser manipulado.
O fundo pode fazer distribuições acima da sua condição para atrair investidores, e depois mostrar que estava sangrando caixa. Por outro lado, se um fundo faz uma grande distribuição, mas seu valor despenca, o dividend yield fica inflacionado artificialmente.
Caixa
O valor em caixa é quanto o fundo possui para operações de manobra, desde pagar novos dividendos, fazer aquisições, manutenção ou administração. O caixa é um valor importante para entender essa margem e “gordura” de um fundo, sendo um fundo com grandes volume sem caixa um fundo mais estável do que um sem valores.
O caixa pode ser identificado em relatórios de fundos. Abaixo, um exemplo de caixa no fundo SNCI11. 2% de caixa é um valor saudável, não sendo alto – o que significaria que os gestores estão sentados em cima de dinheiro – nem baixo – o que ameaça o fluxo do fundo:
Gestor
Analisar o gestor é importante para entender quem é o responsável por fazer as alocações dos valores do fundo. Gestores com muito tempo de mercado, outros fundos geridos e histórico de bons resultados são melhores do que gestores arriscados, caracterizados por operações temerárias no passado.
Histórico
O histórico do fundo vai ajudar a identificar como as decisões e ativos performaram ao longo do tempo. Nos relatórios é possível ver gráficos com normalmente três linhas: a primeira, um índice de referência – normalmente o benchmark do fundo – a segunda, a valorização das cotas, e a terceira, a valorização mais os rendimentos.
Lembrando que se os rendimentos forem reaplicados no fundo ao longo do tempo o resultado tende a ser exponencial, acima dos três indicados no gráfico. Abaixo, um exemplo desses gráficos usando o SNCI11:
Patrimônio
O patrimônio junta o valor avaliado de todos os ativos nos quais o fundo investe, mais o valor em caixa, para dar uma noção do volume financeiro. Você pode entender a importância do patrimônio imaginando a diferença entre ser dono de um shopping center avaliado em R$ 100 milhões, e uma casa, avaliada em R$ 1 milhão.
A segurança, liquidez e rentabilidade do primeiro é muito maior do que a do segundo – e será também entre os fiis de papel. No site FIIs você consegue identificar o patrimônio de um fundo aqui:
Liquidez
A liquidez de um fundo é a facilidade com que o fundo é comprado e vendido. Uma alta liquidez permite que o preço fique mais estabilizado e seja mais fácil resgatar o valor. A liquidez de um título é facilmente identificada no FIIs abaixo do gráfico de cotação, nesse trecho:
Yield Patrimonial
O Yield Patrimonial é uma métrica que deve ser criada pelo investidor que realmente quer escolher bem um fundo de papel. Ele avalia quanto um fundo está pagando, em dividendos, pelo valor do patrimônio. Para isso é necessário pegar o valor distribuído na última distribuição e dividir pelo patrimônio líquido, para entender qual o percentual do Yield Patrimonial.
Um alto Yield Patrimonial ajuda a qualificar a gestão – quem administra bem é capaz de fazer grandes resultados com menores patrimônios, traduzidos em um alto Yield Patrimonial.
Como ler um relatório
Agora que você sabe quais indicadores são necessários, você precisa aprender como ler um relatório. Os relatórios gerenciais são documentos emitidos mensalmente pelos fundos como prestação de contas de suas operações. Eles possuem diversos dados e indicadores necessários para julgar qual o melhor fundo para você.
Para isso, vamos usar os dados do fundo IRDM11 de julho de 2023.
Indexadores do fundo
Os indexadores dos fundos de papel são muito importantes para entender em que momento de mercado e qual a diversificação de índices. Esses indexadores vão ditar o fluxo de rendimentos do fundo – e, portanto, do quão lucrativo será investir nele. No relatório em questão do IRDM11, essa informação fica na página 5:
Nesse caso é possível identificar que o índice possui diferentes indexações com diferentes proporções. A maior parte do patrimônio está em IPCA, uma parcela está em outros FIIs, e cerca de 15% está em CDI ou pré fixados, com ainda 2% em IGP. Como muitos desses índices são anticíclicos – uns sobem quando outros descem – isso garante mais estabilidade ao fundo.
Diversificação
A diversificação de um fundo de papel pode ser relacionada ao credor, ao empreendimento, ao indicador ou à empreiteira. Cada um desses pontos, quanto maior for a diversificação, mais seguro e estável tende a ser o fundo. Essa diversificação mitiga o risco de inadimplência e o risco jurídico, o que, no longo prazo, também diminui o risco de mercado, tornando aquele fundo mais seguro.
Aqui é possível ver o ativo, emissor, rating (quando há), indexadores, percentual do patrimônio, fluxo de pagamento e data de vencimento. Na última coluna há o setor, e você pode avaliar, comparando com outros fundos do seu interesse, a quantidade de concentração ou dispersão de cada fundo por meio dessas operações.
Palavra do gestor
Todo relatório separa ainda uma sessão onde o gestor faz comentários sobre a gestão do fundo, o cenário macroeconômico e observações sobre as expectativas de mercado. Nesses comentários muitos gestores deixam transparecer sua visão sobre a economia e tentam reassegurar os cotistas dos fundamentos do fundo.
Olhe essa seção sempre com um olhar crítico, avaliando a competência do gestor e entendendo que ele também quer te vender um produto – no caso, as cotas do fundo. Abaixo, destacamos um trecho desse mesmo relatório:
“Esse resultado (de julho) contribuiu para ancorar as expectativas inflacionárias em níveis mais reduzidos do que os inicialmente projetados pelo relatório Focus e abriu espaço para iniciar o ciclo de cortes na taxa SELIC, sendo que o primeiro corte de 0,50% já ocorreu durante a reunião de agosto. Além disso, o mercado já antecipou reduções de 50 pontos-base para cada uma das próximas duas reuniões do COPOM”
Ciclos de mercado
Destacamos ainda que um ponto importante na hora de comprar um fundo de papel é o timing. Você está comprando agora um fundo que tem tendência a ficar mais caro ou mais barato? Ele tende a aumentar ou diminuir a distribuição? Tudo isso depende de que ponto do ciclo de mercado ele está. Confira abaixo o que fazer em cada situação do ciclo de mercado:
Alta da inflação, Selic baixa
Partindo desse ponto, temos uma economia com baixa Selic e uma inflação crescente. Nesse caso, a maioria dos fundos de papel tende a ter um resultado superior ao dos fundos de tijolo. Isso acontece porque os indexadores dos fundos de papel costumam ser o IPCA – com ele aumentando, os rendimentos também aumentariam.
Alta da Selic, inflação alta
Caso a inflação se mantenha alta, o Banco Central tende a aumentar a Selic para controlar a economia. É quando há uma escalada da taxa básica de juros. Nesse caso, os fundos de papel começam a estagnar, exceto aqueles que possuem grande parte de seu patrimônio atrelado à Selic – estes costumam aumentar os rendimentos e a valorização.
Alta da Selic, inflação baixa
Com o aumento da Selic, a inflação tende a começar a baixar. Aqui, os indexados ao IPCA começam a ver quedas bruscas de rendimento, o que pode levar a um efeito manada de esvaziamento desses fundos. Costuma ser um bom momento para aumentar os aportes. Os ativos indexados ao CDI tendem a manter os rendimentos altos.
Neste ponto, é necessário cuidado, pois uma alta dos juros por muito tempo pode tornar impossível para alguns dos credores pagarem suas dívidas, aumentando o risco de inadimplência.
Baixa da Selic, inflação baixa
Com ambos os indicadores baixos, os fundos de tijolo começam a voltar a ter um fluxo de aluguéis e inquilinos, valorizando consideravelmente, enquanto os de papel resguardam apenas os direitos levemente acima da inflação. As duas últimas etapas são as melhores para compra, enquanto as duas primeiras são boas para rendimentos ou venda dos fundos de papel.
Contudo, em 2024, é crucial estar atento às movimentações econômicas e às políticas monetárias do Banco Central. A conjuntura atual, com possíveis mudanças na Selic e no comportamento inflacionário, pode impactar significativamente os resultados dos fundos de papel.
Qual é a rentabilidade dos fundos de papel?
Existem dois jeitos de fazer dinheiro ao investir em fundos de papel: pela valorização das cotas ou pelo recebimento dos rendimentos dos fundos. No primeiro é necessário conhecer os fundamentos e buscar um momento em que este esteja sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial (P/VP). Quando o fundo apresenta boas chances de valorização, o investidor pode comprá-lo na baixa e vendê-lo na alta, obtendo lucro com a diferença.
A outra forma é investindo em fundos que oferecem boas e constantes distribuições de rendimentos. Esses fundos geralmente possuem um patrimônio consolidado, distribuições frequentes e um bom controle de caixa.
Em 2024, os rendimentos dos fundos de papel podem variar entre 0,7% e 1,2% ao mês, dependendo do perfil do FII de papel e das condições de mercado. Esses rendimentos são influenciados por diversos fatores, incluindo a qualidade dos ativos que compõem o portfólio do fundo e a gestão eficiente dos recursos.
Ao escolher um fundo de papel para investir, é importante considerar tanto o potencial de valorização das cotas quanto a consistência na distribuição de rendimentos. Dessa forma, o investidor pode maximizar seus ganhos e diversificar sua estratégia de investimentos em FIIs.
Qual a diferença entre fundos de papel e de tijolo?
A principal diferença entre fundos de papel e fundos de tijolo está nos títulos detidos e na forma de remuneração. Enquanto os fundos de papel possuem títulos de dívidas imobiliárias, os fundos de tijolo são donos dos imóveis, levando à próxima diferença: a remuneração.
Os fundos de papel são pagos com rendimentos dos juros dos títulos. Eles emprestam dinheiro para empreendimentos e depois o recebem de volta, parcelado e acrescido de juros. Já os fundos de tijolo, sendo donos dos imóveis, recebem aluguéis ou valores provenientes da venda dos imóveis, que são então distribuídos entre os cotistas.
Essa diferença também resulta em distintas operações para cada tipo de fundo. Enquanto os fundos de papel precisam monitorar o pagamento das dívidas e a saúde financeira dos empreendimentos financiados, os fundos de tijolo se concentram na estrutura física, realizando reformas e em encontrar inquilinos para seus imóveis. Essas preocupações se refletem nas taxas de gestão e administração de cada um.
Vale a pena investir em FIIs de Papel?
A resposta é: sim, mas depende. Embora os FIIs de papel possam oferecer retornos acima da inflação em seus rendimentos, eles continuam sendo ativos de renda variável, sujeitos ao mesmo tipo de risco. Investir nesse tipo de ativo, portanto, não deve ser feito sem certos cuidados.
Para fazer uma boa escolha, é essencial ter em mente uma série de macroindicadores. Esses indicadores podem ajudar a identificar as melhores oportunidades e a evitar riscos desnecessários. Além disso, acompanhar carteiras recomendadas, como as da Suno e do Status Invest, é uma boa prática. Essas carteiras são elaboradas por especialistas e podem servir de referência para identificar os melhores fundos de papel do mercado em 2024.
Assim, com a devida análise e acompanhamento das recomendações de especialistas, investir em FIIs de papel pode ser uma estratégia inteligente e rentável.
