Fundos de papel: saiba o que são e como funciona esse tipo de FII

Fundos de papel: saiba o que são e como funciona esse tipo de FII

Se você está pensando em investir em FIIs, uma das primeiras perguntas que surge é: que tipo de fundo escolher? Os fundos de papel, fundos que investem em títulos imobiliários como CRIs, LCIs e LHs tem ganhado destaque na mídia e estão entre os mais negociados da B3. Entenda tudo sobre eles e se são a melhor escolha para a sua carteira!

O que são fundos de papel?

Fundos de papel são fundos imobiliários (FIIs) que investem em títulos sobre o mercado imobiliário. Esses títulos podem ser CRI’s, LCI’s, LH’s ou quaisquer outros direitos sobre imóveis. Costumam ter os rendimentos de suas aplicações atreladas à um índice como IPCA ou CDI.

Os FIIs de papel são reconhecidos no mercado por negociarem sempre muito próximos de um preço sobre valor patrimonial de 1 – ou seja, muito próximos de seu valor real. Também possuem rendimentos que, uma vez atrelados ao índice, apresentam muitas vezes ganho real.

Eles possuem o mesmo ticker que os demais fundos – 4 letra seguido do número “11”. Há cerca de 199 fundos de papel listados na B3 até agosto de 2023, que juntos somam um patrimônio de R$ 195,2 bilhões. Apesar de muitos dos títulos serem de renda fixa, os fundos de papel são ativos de renda variável.

o que são fundos de papel?

Como funcionam os fundos de papel?

Os fundos de recebíveis, outro nome para os FIIs de papel, funcionam comprando dívidas de empreendimentos imobiliários e distribuindo os lucros para seus cotistas. Tudo começa com a composição do fundo. Os cotistas interessados na estratégia da gestora e/ou administradora compram cotas para estabelecer o novo fundo no mercado.

Em seguida, os gestores aplicam esse dinheiro em títulos do mercado imobiliário. Normalmente Certificados de Recebíveis imobiliários (CRI’s), Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s) e Letras de Crédito Hipotecário (LCH’s).

Esses títulos, que financiam as atividades imobiliárias no país, pagam juros. E esses juros são, então, distribuídos aos cotistas – pelo menos 95% do valor recebido, de acordo com a legislação vigente.

Os tipos de títulos onde os fundos de papel investem:

Tipo de AtivoIndexadores ComunsCaracterísticasFinalidade do Investimento
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)CDI, IPCAPré ou pós-fixados, lastro em carteira de recebíveis imobiliáriosFinanciar atividades do setor imobiliário como expansão, reformas, construções e aquisições
Letras de Crédito Imobiliário (LCI)CDI, IPCAIsentos de imposto de renda, emitidos por bancosCaptar recursos para financiamento do setor imobiliário, empréstimos para construtoras e empreiteiras
Letras Hipotecárias (LH)CDI, IPCA, IGPMRelacionados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), emitidos por instituições financeirasRetornar lucros de empréstimos realizados por instituições financeiras, geralmente para financiamento habitacional

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI): São títulos de crédito emitidos por empresas securitizadoras que têm como lastro uma carteira de recebíveis imobiliários. Eles financiam atividades do setor imobiliário, como expansão de imóveis, reformas, construções e aquisições. Podem ser pré ou pós fixados, normalmente atrelados a um índice como o CDI ou o IPCA + um prêmio – formatos como CDI + 2% a.a ou IPCA + 6% a.a. são comuns.

Letras de Crédito Imobiliário (LCI): São títulos emitidos por bancos para captar recursos para o financiamento do setor imobiliário. São os empréstimos que construtoras ou empreiteiras pegam para conseguir iniciar os projetos de real estate. Suas taxas são similares às taxas acima, com o detalhe de serem isentos de imposto de renda, algo que impacta tanto na remuneração quanto nas taxas de juros de retorno.

Letras Hipotecárias (LH): Relacionado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), retorna os lucros dos empréstimos realizados por instituições financeiras. Têm as mesmas taxas como indexadores comuns, com o adendo do IGPM, também utilizado nessa forma de financiamento.

Impostos em fundos de papel

Os fundos de papel contam ainda com isenção tributária nas distribuições se, de acordo com a nova MP do governo, tiver mais de 500 investidores pessoa física. Caso você tenha lucro com a valorização – seus fundos forem de R$ 100 para R$ 102, por exemplo – e você os venda, há ainda uma taxa fixa de 20% sobre essa operação, que você precisa pagar via DARF.

Quais são as vantagens do fundo de papel?

Os fundos de papel são uma alternativa interessante para quem busca investir no mercado imobiliário, mas sem precisar comprar imóveis físicos. Algumas das vantagens desses fundos são:

  1. Rentabilidade: os fundos de papel podem oferecer uma rentabilidade atrativa, com valores superiores à poupança e outros investimentos de renda fixa.
  2. Diversificação: investir em fundos de papel permite uma diversificação de carteira, já que os fundos aplicam em diferentes tipos de títulos e créditos imobiliários.
  3. Liquidez: os fundos de papel são mais líquidos do que investir em imóveis físicos, pois é possível comprar e vender cotas com mais facilidade e rapidez via home broker.
  4. Baixo valor de entrada: em comparação com a compra de imóveis físicos, os fundos de papel podem ter um valor de entrada menor, variando entre R$120 e R$ 90 (os mais caros) e até entre R$ 10 e R$ 8 (entre os mais baratos).
  5. Menos burocracia: investir em fundos de papel é uma forma de investir no mercado imobiliário sem precisar lidar com a burocracia de compra, manutenção e venda de imóveis físicos.

Quais são os riscos envolvidos nos fundos de papel?

Existem três riscos principais envolvidos no investimento em fundos de papel: o risco de mercado, o risco de inadimplência e o risco jurídico. Alguns deles são riscos comuns à categoria de Fundos Imobiliários (FIIs) como um todo, outros são mais específicos ou funcionam de maneira à parte para os fundos de papel.

O risco de mercado é natural para todo ativo de renda fixa. É o risco do ativo passar por alguma oscilação de preço devido à oferta e a demanda. Algo assim aconteceu em março de 2023 quando notícias de inadimplência do Gramado Parks acometeram alguns fundos, fazendo seu valor cair. Quem necessitasse do dinheiro nesse momento teria seu valor em queda.

O risco de inadimplência deriva de cada operação, cada ativo comprado pelo fundo. Os fundos de papel High Yield costumam investir em empreendimentos mais arriscados, fazendo com que esse risco seja maior nos fundos dessa categoria. Empreendimentos mais seguros costumam pagar menos, mas correm menor risco de inadimplência.

Já o risco jurídico é bem exemplificado pelo próprio tópico da Gramado Parks. Na ocasião, o juiz declarou recuperação judicial da empresa e a isentou de pagar as garantias aos fundos para quem devia. Nesse caso, os fundos tomam um “calote”, sem possibilidade de receber, perdendo, assim, valor patrimonial.

Como avaliar um FII de papel?

Antes de escolher um FII de papel há pontos importantes que precisam ser revistos. O especialista Marcos Correa, do grupo Suno, destaca:

Há oito macro indicadores que todo investidor de fundos de papel deve manter sempre em vista: o preço do fundo, seu Dividend Yield, seu Yield Patrimonial – e tomar cuidado para não confundir os dois – o histórico, tanto do fundo quanto do gestor, sua liquidez e o valor do patrimônio.

Indicadores para revisar

Esses indicadores são facilmente identificados em sites de análise de tickers como o próprio FIIs. Para te auxiliar, vamos mostrar como cada um deles funciona usando como exemplo o fundo SNCI11, fundo de papel da Suno:

Preço

O preço é o valor pelo qual o fundo é negociado hoje. Há fundos pouco acessíveis, negociados por cerca de R$ 1000,00, fundos mais acessíveis, a R$ 100 em média, e fundos mais acessíveis e recentes, que passaram por desdobramentos, a R$ 10,00.

O preço do fundo é importante para medir seus aportes e potencial de investimento. Também é importante lembrar que, quanto menor o preço, maior a liquidez – e mais fácil é para você ter o valor de volta caso precise.

Preço de um fundo de papel
Cotação do SNCI11 no dia 06/09

Dividend Yield

Normalmente o mais visto pelos investidores, o Dividend Yield é um valor que divide a última distribuição dos fundos pelo seu preço. Seria o seu retorno, em dividendos, pelo valor investido. O dividend Yield, porém, não deve ser usado unicamente como fator, pois ele pode ser manipulado.

O fundo pode fazer distribuições acima da sua condição para atrair investidores, e depois mostrar que estava sangrando caixa. Por outro lado, se um fundo faz uma grande distribuição, mas seu valor despenca, o dividend yield fica inflacionado artificialmente.

Dividend Yield de um fundo de papel
Valores do SNCI11 no dia 06/09

Caixa

O valor em caixa é quanto o fundo possui para operações de manobra, desde pagar novos dividendos, fazer aquisições, manutenção ou administração. O caixa é um valor importante para entender essa margem e “gordura” de um fundo, sendo um fundo com grandes volume sem caixa um fundo mais estável do que um sem valores.

O caixa pode ser identificado em relatórios de fundos. Abaixo, um exemplo de caixa no fundo SNCI11. 2% de caixa é um valor saudável, não sendo alto – o que significaria que os gestores estão sentados em cima de dinheiro – nem baixo – o que ameaça o fluxo do fundo:

caixa do fundo de papel SNCI11
Valores do SNCI11 no dia 06/09

Gestor

Analisar o gestor é importante para entender quem é o responsável por fazer as alocações dos valores do fundo. Gestores com muito tempo de mercado, outros fundos geridos e histórico de bons resultados são melhores do que gestores arriscados, caracterizados por operações temerárias no passado.

Histórico

O histórico do fundo vai ajudar a identificar como as decisões e ativos performaram ao longo do tempo. Nos relatórios é possível ver gráficos com normalmente três linhas: a primeira, um índice de referência – normalmente o benchmark do fundo – a segunda, a valorização das cotas, e a terceira, a valorização mais os rendimentos.

Lembrando que se os rendimentos forem reaplicados no fundo ao longo do tempo o resultado tende a ser exponencial, acima dos três indicados no gráfico. Abaixo, um exemplo desses gráficos usando o SNCI11:

Performance de fundo de papel
Performance de SNCI11 versos outros indicadores

Patrimônio

O patrimônio junta o valor avaliado de todos os ativos nos quais o fundo investe, mais o valor em caixa, para dar uma noção do volume financeiro. Você pode entender a importância do patrimônio imaginando a diferença entre ser dono de um shopping center avaliado em R$ 100 milhões, e uma casa, avaliada em R$ 1 milhão.

A segurança, liquidez e rentabilidade do primeiro é muito maior do que a do segundo – e será também entre os fiis de papel. No site FIIs você consegue identificar o patrimônio de um fundo aqui:

onde encontrar o patrimônio líquido de um fundo de papel
Valores do SNCI11 no dia 06/09

Liquidez

A liquidez de um fundo é a facilidade com que o fundo é comprado e vendido. Uma alta liquidez permite que o preço fique mais estabilizado e seja mais fácil resgatar o valor. A liquidez de um título é facilmente identificada no FIIs abaixo do gráfico de cotação, nesse trecho:

Valores do SNCI11 no dia 06/09

Yield Patrimonial

O Yield Patrimonial é uma métrica que deve ser criada pelo investidor que realmente quer escolher bem um fundo de papel. Ele avalia quanto um fundo está pagando, em dividendos, pelo valor do patrimônio. Para isso é necessário pegar o valor distribuído na última distribuição e dividir pelo patrimônio líquido, para entender qual o percentual do Yield Patrimonial.

Um alto Yield Patrimonial ajuda a qualificar a gestão – quem administra bem é capaz de fazer grandes resultados com menores patrimônios, traduzidos em um alto Yield Patrimonial.

Como ler um relatório

Agora que você sabe quais indicadores são necessários, você precisa aprender como ler um relatório. Os relatórios gerenciais são documentos emitidos mensalmente pelos fundos como prestação de contas de suas operações. Eles possuem diversos dados e indicadores necessários para julgar qual o melhor fundo para você.

Para isso, vamos usar os dados do fundo IRDM11 de julho de 2023.

Indexadores do fundo

Os indexadores dos fundos de papel são muito importantes para entender em que momento de mercado e qual a diversificação de índices. Esses indexadores vão ditar o fluxo de rendimentos do fundo – e, portanto, do quão lucrativo será investir nele. No relatório em questão do IRDM11, essa informação fica na página 5:

Relatório IRDM11 julho de 2023

Nesse caso é possível identificar que o índice possui diferentes indexações com diferentes proporções. A maior parte do patrimônio está em IPCA, uma parcela está em outros FIIs, e cerca de 15% está em CDI ou pré fixados, com ainda 2% em IGP. Como muitos desses índices são anticíclicos – uns sobem quando outros descem – isso garante mais estabilidade ao fundo.

Diversificação

A diversificação de um fundo de papel pode ser relacionada ao credor, ao empreendimento, ao indicador ou à empreiteira. Cada um desses pontos, quanto maior for a diversificação, mais seguro e estável tende a ser o fundo. Essa diversificação mitiga o risco de inadimplência e o risco jurídico, o que, no longo prazo, também diminui o risco de mercado, tornando aquele fundo mais seguro.

diversificação em um fundo de papel
Relatório IRDM11 julho de 2023

Aqui é possível ver o ativo, emissor, rating (quando há), indexadores, percentual do patrimônio, fluxo de pagamento e data de vencimento. Na última coluna há o setor, e você pode avaliar, comparando com outros fundos do seu interesse, a quantidade de concentração ou dispersão de cada fundo por meio dessas operações.

Palavra do gestor

Todo relatório separa ainda uma sessão onde o gestor faz comentários sobre a gestão do fundo, o cenário macroeconômico e observações sobre as expectativas de mercado. Nesses comentários muitos gestores deixam transparecer sua visão sobre a economia e tentam reassegurar os cotistas dos fundamentos do fundo.

Olhe essa seção sempre com um olhar crítico, avaliando a competência do gestor e entendendo que ele também quer te vender um produto – no caso, as cotas do fundo. Abaixo, destacamos um trecho desse mesmo relatório:

“Esse resultado (de julho) contribuiu para ancorar as expectativas inflacionárias em níveis mais reduzidos do que os inicialmente projetados pelo relatório Focus e abriu espaço para iniciar o ciclo de cortes na taxa SELIC, sendo que o primeiro corte de 0,50% já ocorreu durante a reunião de agosto. Além disso, o mercado já antecipou reduções de 50 pontos-base para cada uma das próximas duas reuniões do COPOM”

Ciclos de mercado

Destacamos ainda que um ponto importante na hora de comprar um fundo de papel é o timing. Você está comprando agora um fundo que tem tendência a ficar mais caro ou mais barato? Ele tende a aumentar ou diminuir a distribuição? Tudo isso depende de em que ponto do ciclo de mercado ele está. Confira abaixo o que fazer em cada situação do ciclo de mercado:

Alta da Inflação, Selic baixa

Partindo desse ponto, temos uma economia com baixa Selic e uma inflação crescente. Nesse caso a maioria dos fundos de papel tende a ter um resultado superior ao dos fundos de tijolo. Isso acontece pois os indexadores dos fundos de papel costumam ser o IPCA – ele aumentando, os rendimentos também aumentariam.

Alta da Selic, Inflação alta

Caso a inflação se mantenha alta, o Banco Central tende a aumentar a Selic para controlar a economia. É quando há uma escalada da taxa básica de juros. Nesse caso, os fundos de papel começam a estagnar, exceto aqueles que possuem grande parte de seu patrimônio atrelado à Selic – estes costumam aumentar os rendimentos e valorização.

Alta da Selic, Inflação baixa

Com o aumento da Selic a inflação tende a começar a baixar. Aqui os indexados ao IPCA começam a ver quedas bruscas de rendimento, o que pode levar a um efeito manada de esvaziamento desses fundos. Costuma ser um bom momento para aumentar aportes. Os indexados ao CDI tendem a manter os rendimentos altos.

Neste ponto é necessário cuidado, pois uma alta dos juros por muito tempo pode tornar impossível para alguns dos credores pagarem suas dívidas, aumentando o risco de inadimplência.

Baixa da Selic, Inflação baixa

Com ambos os indicadores baixos, os fundos de tijolo começam a voltar a ter um fluxo de aluguéis e inquilinos, valorizando consideravelmente, enquanto os de papel resguardam apenas os direitos levemente acima da inflação. As duas últimas etapas são as melhores para compra, enquanto as duas primeiras são boas para rendimentos ou venda dos fundos de papel.

Qual é a rentabilidade dos fundos de papel?

Existem dois jeitos de fazer dinheiro ao investir em fundos de papel: pela valorização das cotas ou pelo recebimento dos rendimentos dos fundos. No primeiro é necessário conhecer os fundamentos e buscar um momento em que este esteja sendo negociado abaixo do P/VP. Ao analisar que o fundo possui grandes chances de valorizar, o investidor pode comprá-lo na baixa e vendê-lo na alta.

Outra forma é adquirindo fundos com boas e constantes distribuições de rendimentos. Esses fundos tendem a ter um patrimônio consolidado, distribuições frequentes e bom controle de caixa. Os rendimentos podem girar entre 0,6% e 1%, dependendo do perfil do FII de papel.

Qual a diferença entre fundos de papel e de tijolo?

A principal diferença entre fundos de papel e fundos de tijolo está nos títulos detidos e na forma de remuneração. Enquanto os fundos de papel possuem títulos de dívidas imobiliárias, os fundos de tijolo são donos dos imóveis, o que acarreta na próxima diferença: a remuneração.

Os fundos de papel são pagos com rendimentos dos juros dos títulos. Eles emprestam dinheiro para empreendimentos e depois o recebem de volta, parcelado e acrescido de juros. Já os fundos de tijolo, sendo donos dos imóveis, recebem aluguéis ou valores pela sua venda, que são então distribuídos entre os cotistas.

Isso também acarreta diferenças operacionais de ambos os fundos. Enquanto os fundos de papel precisam manter um acompanhamento do pagamento das dívidas e da saúde financeira dos empreendimentos, os de tijolo focam na estrutura física, reformas e em encontrar inquilinos para seus imóveis. Essas preocupações se refletem nas taxas de gestão e administração de cada um.

Vale a pena investir em FIIs de Papel?

A resposta é: sim, mas depende. Embora os fundos de papel tragam retornos acima da inflação em seus rendimentos, eles continuam sendo ativos de renda variável, sujeitos ao mesmo tipo de risco. Investir nesse tipo de ativo, portanto, não deve ser feito sem certos cuidados.

Por isso, é necessário ter em mente uma série de macroindicadores para fazer uma boa escolha. Essa escolha, sim, poderá tornar inteligente investir em fundos de papel. Você também pode acompanhar carteiras recomendadas, como as da Suno e do Status Invest para ficar por dentro do que especialistas consideram os melhores fundos de papel do mercado.

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    foto: Rafael Campagnaro
    Rafael Campagnaro

    Engenheiro mecânico por formação, estuda e investe no mercado de capitais desde 2016. Entusiasta do Value Investing, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro desde que iniciou no universo das finanças. Acredita que o mercado de capitais é uma das alavancas que contribuem para o desenvolvimento da humanidade.

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