Fundos de papel: saiba o que são e como funciona esse tipo de FII

Os fundos imobiliários de papel ou fundos de recebíveis são ativos imobiliários que ganharam grande destaque recentemente. Conheça as vantagens e desvantagens de investir nesses FIIs.

Os fundos imobiliários de papel recebem esse nome, pois investem indiretamente em imóveis. Esses FIIs compram títulos lastreados no mercado imobiliário.

Os papéis são os títulos privados, podendo ser bancários, imobiliários, dentre outros. Eles representam uma estrutura de dívida. Ou seja, possui investidor, no caso os fundos imobiliários de papel, credor, normalmente os bancos, e devedor, aquele que emite o título (ex: incorporadoras e construtoras).

Assim, para entender esse segmento é necessário conhecer como funciona o lastro das operações, que representa seu fluxo financeiro, e quais são suas garantias. Dessa forma, pode-se evitar correr riscos que não sejam devidamente ajustados aos ganhos.

O que são FIIs de papel?

São fundos imobiliários que realizam a aquisição de títulos imobiliários, sendo eles:

  • Certificados de Recebíveis Imobiliários ou CRIs: são títulos emitidos por securitizadoras como uma forma de financiar o mercado imobiliário. Sendo assim, as securitizadoras, além de fornecer dados sobre as operações ao mercado e aos investidores, atuam como intermediárias entre o devedor e o investidor.

Os CRIs são operações estruturadas que, por um lastro imobiliário, permitem a negociação da dívida. O lastro pode possuir natureza e origem distintas, nomeadamente:

(i) contratos de locação de imóveis;

(ii) compra e venda de ativos imobiliários; e

(iii) financiamentos imobiliários. 

  • Letras Hipotecárias ou LHs: são títulos de renda fixa lastreados em crédito imobiliários. O instrumento é emitido por instituições financeiras que emprestam recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
  • Letras de Crédito Imobiliário ou LCIs: investimento em renda fixa lastreado ao financiamento do mercado imobiliário. Em outras palavras, isso significa que o dinheiro do investidor que investe em LCIs está sendo utilizado, no fim, para a compra ou para o financiamento de um imóvel.
  • Letras Imobiliárias Garantidas ou LIGs: título lastreado por créditos imobiliários que pode ser emitido por bancos, caixas econômicas, sociedades de crédito, financiamento ou investimento, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.

Vantagens de investir em FIIs de papel

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Uma das grandes vantagens em investir nessa categoria de ativo é a diversificação do risco. CRIs estão expostos principalmente ao risco de crédito e não aos riscos comuns do mercado imobiliário, como a vacância. Por não sofrerem de vacância, fundos de papel mantém o fluxo de caixa global de uma carteira alto.

Isso permite aos cotistas usufruírem da renda ou reinvestir em oportunidades que podem surgir em cenários adversos. Além disso, por pagar um cupom + um indexador (IGPM, IPCA ou taxa DI), eles fornecem uma proteção imediata do capital investido contra a inflação, já que nessa categoria de ativo, normalmente, são recebidos dividendos mensais.

Geralmente, todas as vantagens de se investir em CRIs podem ser aproveitadas e todas as dificuldades podem ser diluídas ou “terceirizadas” ao investir em CRIs via fundos imobiliários de recebíveis.

Desvantagens dos Fundos imobiliários de recebíveis

O valor patrimonial investido nos FIIs de papel não se valoriza no tempo. Isso acontece, pois no rendimento entregue há a parcela de correção monetária. Assim, caso o investidor não realize os reinvestimentos com os dividendos recebidos, o valor patrimonial se perde ao longo do tempo. 

Outra dificuldade encontrada pelo investidor é a análise de crédito. Como o fundo compra vários CRIs, para saber a qualidade de um FII de papel, o investidor deve analisar as operações em termos de crédito (lastro, garantia e qualidade do devedor) e as taxas oferecidas nas mesmas, para definir se estão num bom risco retorno.  

Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Autor

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.


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