Esse texto foi escrito por Christofer Mariano, executivo da Buildings, uma das principais plataformas de informações para o mercado imobiliário brasileiro.
São Paulo
Quando analisamos o mercado de edifícios corporativos na cidade de São Paulo, alguns números chamam a atenção. São Paulo é uma cidade com aproximadamente 11 milhões de m² em estoque total em edifícios Corporate (lajes comerciais), sendo que cerca de 4 milhões de m² são edifícios considerados de alto padrão (Classe A).
O mercado de lajes de alto padrão em São Paulo, que atingiu a marca de 24% de vacância no 3T de 2016, entrou em processo de retomada de 2016 para cá, fechando o 4T de 2019 com apenas 12,8 % de vacância.
Regiões primárias na capital paulista
Se considerarmos apenas as regiões consideradas primes (Berrini, Chucri Zaidan, Faria Lima, Itaim/JK, Paulista e Vila Olímpia), o pico de vacância ocorreu no 2T de 2016 quando atingiu 25%, e no fechamento do 4T de 2019 a marca foi de 7,8%, mostrando o potencial que essas regiões apresentam frente ao mercado.
Essa taxa de vacância tão baixa (7,8%) faz com que o mercado, inevitavelmente, responda com novas construções. Apenas do ano de 2018 para o ano de 2019, mais de 150 mil m² iniciaram construção, totalizando mais de 420 mil m² em construção, distribuídos em 18 empreendimentos.
Nesse mesmo período de 2018 a 2019 mais de 370 mil m² foram locados e os preços subiram cerca de 10%, saindo da casa de R$ 94/m²/mês para R$ 104/m²/mês, confirmando a retomada do mercado de lajes corporativas.
A expectativa para os próximos anos é de que o mercado mantenha certa equidade em relação aos preços, taxa de vacância e atividade construtiva. Sabendo que, como São Paulo é um mercado gigante, algumas regiões podem se comportar com certas particularidades, como é o caso da Vila Olímpia que possui uma taxa de vacância de 3% e não possui espaço disponível para novas construções. Neste caso, os preços farão o papel de equalizador do mercado da Vila Olímpia.
Mercado Classe A no Rio de Janeiro
O mercado do Rio de Janeiro que possui um estoque de 5,5 milhões de m² de lajes corporativas, sendo cerca de 1,8 milhões de m² em edifícios de alto padrão, sofre ainda com uma taxa de vacância elevada.
No universo de edifícios de alto padrão a vacância chegou a 48,5% no 2T de 2017, e fechou o 4T de 2019 em 38,4%. Esse número representa cerca de 700 mil m² de área vaga.
Com uma taxa de vacância ainda elevada é natural que a atividade construtiva apresente redução. O Rio de Janeiro que já teve mais de 700 mil m² em construção no ano de 2013, atualmente possui apenas 85 mil m² distribuídos em 5 prédios, sendo 2 deles prédios públicos. Isso mostra como o mercado do Rio de Janeiro ainda passa por uma fase de retomada.
Os preços de locação permanecem em queda há mais de 20 trimestres, influenciando também a queda da taxa de vacância. No 1T de 2018 o preço pedido de locação médio em edifício de alto padrão estava em R$ 90 /m²/mês, no 4T de 2019 o preço médio ficou em R$ 81 /m²/mês, ainda com tendência de queda nos próximos trimestres.
Mercado Industrial e logístico
No mercado de condomínios logísticos, uma importante marca foi atingida. Desde 2015 a taxa de vacância no Brasil não rompia a barreira dos 20%. No 4T de 2019 a taxa de vacância fechou em 18,25%.
Somente em 2019 mais de 3 milhões de m² foram alugados em condomínios logísticos, mostrando um mercado bastante aquecido. Além do volume alto de locações, também houveram muitas aquisições, principalmente no mercado de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário).
Com o mercado de condomínios logísticos aquecido, a atividade construtiva do setor naturalmente aumenta, acompanhando a tendência de crescimento. No 1T de 2018 existiam 1,1 milhão de m² em construção, no 4T de 2019 o número era de 1,9 milhões de m².
De modo geral, o mercado de condomínios logísticos caminha com uma certa estabilidade do ponto de vista de preços, sem grandes alterações. Há cerca de 7 anos que o preço médio de locação varia entre R$ 18 /m²/mês e R$ 19/m²/mês.
É preciso lembrar que, assim como em prédios comerciais, os condomínios logísticos também possuem particularidades do ponto de vista de localização, e, ainda mais importante, especificações técnicas, fazendo com que alguns condomínios ofertem espaços pelo preço de R$ 38 /m²/mês.
Considerações
O mercado de Corporate Real Estate, sejam prédios comerciais, sejam condomínios logísticos, caminha com sinais claros de retomada pós-crise. Alguns mercados específicos, como é o caso da Faria Lima e Vila Olímpia em São Paulo, já passam novamente por um momento de falta de espaços e elevação nos preços. Agora, é certo que o mercado, quando comparado com 2011/12, amadureceu muito, e dificilmente voltará a ter 1% de taxa de vacância, preços na faixa de R$ 220 /m²/mês, e atividade construtiva de 1,5 milhões de m² simultâneos.
Os players têm procurado cada vez mais agir com muita estratégia, mapeando e monitorando melhor o mercado, utilizando ferramentas de informações, acompanhando o crescimento e atendendo às demandas de acordo como elas vão aparecendo. Fato é que o Brasil é um país imenso – territorialmente e financeiramente – e tem um enorme potencial de crescimento.
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Formado em Gestão da Qualidade pela Faculdade Carlos Drummond de Andrade, Christofer Mariano juntou-se ao time da Buildings em 2016 onde atuou como analista de pesquisa, ganhando vasta experiência de mercado. Atualmente na área comercial, é um dos responsáveis pelo principal produto da Buildings o CRE Tool, maior plataforma de monitoramento e análise do mercado de Corporate Real Estate do Brasil.
