Os fundos imobiliários possuem e operam imóveis a partir de uma fonte combinada de capital, que visa gerar renda para os seus investidores. As propriedades que os FIIs podem possuir incluem torres corporativas, apartamentos, hotéis, hospitais, shopping centers e armazéns.
Sendo assim, este artigo visa trazer uma visão mais detalhada dos FIIs de torres corporativas, incluindo como eles funcionam, suas vantagens e riscos, e por quais motivos devem ser considerados em seus investimentos.
Investimento em torres corporativas
Uma grande parcela dos investidores brasileiros está familiarizada com prédios residenciais. A razão é simples, somos indiscutivelmente os mestres das finanças nessa modalidade, portanto, as etapas para entender a “economia” por trás dos prédios são intuitivas. Por essa razão, investir em prédios residenciais costuma ser a classe de ativos mais interessante para investidores de FIIs.
No entanto, nosso relacionamento com a torre corporativa não é tão intuitiva quanto nosso relacionamento com o lar, especialmente os grandes prédios de escritórios que avistamos no centro da cidade que definem o horizonte de todas as cidades do país.
No dia a dia, os funcionários se dirigem aos escritórios, supondo que possuem uma vaga de estacionamento, o ar condicionado ligado e magicamente limpo durante a noite. Em outras palavras, muitos não sabem o que são torres corporativas ou deixam de pensar no ativo como empreendimentos, por se tratar de um local de trabalho.
Como resultado, esta classe de ativos tem sido historicamente dominada por companhias de seguros, grandes instituições financeiras e os investidores mais ricos do Brasil. No entanto, os investidores pessoa física passam a observar estes investimentos com outros olhos, aproveitando os rendimentos e a valorização desse ativo.
O que são torres corporativas?
Os fundos imobiliários de torres corporativas possuem e gerenciam propriedades de prédios comerciais e alugam espaço nessas propriedades para inquilinos, que no geral, são companhias de médio ou grande porte. Essas propriedades variam de arranha-céus a conjuntos de edifícios comerciais.
Importante destacar que algumas torres corporativas se concentram em tipos específicos de mercados, como distritos comerciais centrais ou subúrbios. Além disso, alguns enfatizam categorias específicas de inquilinos, como agências governamentais, por exemplo.
Embora mais caras para comprar, o investimento em torres corporativas tende a gerar maior renda de aluguel, principalmente quando o prédio abriga clientes de alto valor, como corporações multinacionais, bancos, ONGs e escritórios de advocacia que planejam alugar o espaço a longo prazo.
Como são as torres corporativas?
Os FIIs de torres corporativas concentram-se na aquisição e construção de prédios comerciais, que são alugados a inquilinos que pagam aluguel mensalmente, trimestralmente ou anualmente.
O arrendamento desses espaços para empresas tende a ser de três a sete anos, e os inquilinos geralmente têm a opção de renovar o contrato. Os aluguéis variam conforme a localização dentro de uma propriedade, e os proprietários podem cobrar aluguéis premium por espaço em andares mais altos.
Os inquilinos muitas vezes exigem aluguéis com características especiais, incluindo prioridade na locação do espaço adjacente, direito de exibir seus logotipos com destaque na estrada ou diretamente na estrutura e até a opção de compra do edifício.
O aluguel a pagar é calculado por metro quadrado de espaço de escritório. Desse modo, a receita de aluguel é usada para pagar o funcionamento do negócio, e o lucro líquido é distribuído proporcionalmente aos cotistas do FII, através do pagamento de dividendos.
Importante destacar que as torres corporativas tendem a ter estruturas de alta qualidade, a fim de gerar receita crescente, isso se traduz em aluguéis mais altos, e por consequência, renda maior aos cotistas.
Dentre suas características mais relevantes, podemos destacar:
- Localização, geralmente próxima a outros centros corporativos;
- Lugares de estacionamento e acessibilidades de transportes;
- Gestão predial (automação, sistema de ar condicionado, catracas, elevadores, monitoramento por câmeras, gerador, etc.)
- Certificações sustentáveis.
Qual a diferença entre torres e lajes corporativas?
Quando falamos de mercado imobiliário para empresas, existem diversas opções de investimento, que se diferenciam em relação ao porte, classificação de qualidade e demais características.
Desse modo, encontrar o espaço ideal para a empresa trata-se de uma tarefa que envolve variáveis complexas, tais como localização, tipo de imóvel, documentação, infraestrutura e valor. Que, por sua vez, diferenciam as torres e as lajes corporativas.
Lajes corporativas
As lajes corporativas são compostas por edifícios que disponibilizam salas para micro e pequenas empresas, startups e profissionais autônomos, como dentistas, advogados, psicólogos, que não precisam de muita infraestrutura ou espaço.
Além disso, nas lajes comerciais, os reparos estruturais envolvendo sistemas condominiais são de responsabilidade do proprietário da edificação. Em contrapartida, os inquilinos são responsáveis pelos custos associados às renovações ou quaisquer reformas consideradas como alterações à disposição do layout.
Torres corporativas
As torres corporativas são espaços normalmente alugados para empresas de médio e grande porte que necessitam de boa infraestrutura. Diferentemente das Lajes corporativas, onde os andares costumam ser encontrados com o layout padrão oferecido pelo prédio, os andares corporativos oferecem mais flexibilidade aos inquilinos.
As avaliações aceitas para esse tipo de imóvel variam entre quatro notas, da mais baixa à mais alta: C, B, A, AA e AAAA. Essas avaliações seguem os padrões do mercado, bem como as necessidades locais.
As torres corporativas são agrupadas por pontuações subjetivas que dependem da qualidade do edifício e de como a comunidade imobiliária percebe e representa os potenciais inquilinos.
Portanto, quanto maior a classificação, melhor a infraestrutura fornecida e, portanto, maior o valor do metro quadrado. Além disso, a medida mostra o valor subjacente de um imóvel, não apenas do ponto de vista dos corretores e seus clientes, como também do ponto de vista dos investidores.
Qual a relação entre torres corporativas e fundos imobiliários?
As torres corporativas constituem uma parte importante dos fundos imobiliários (FIIs), onde os investidores colocam dinheiro em um pool central de fundos para adquirir prédios comerciais.
Desse modo, os fundos imobiliários de torres corporativas oferecem a exposição que os investidores precisam para alocar capital em prédios comerciais, sem ter que comprar e se comunicar com inquilinos difíceis, além de pagar dividendos mensais aos cotistas dos FIIs.
No entanto, como qualquer empreendimento no mercado de renda variável, é preciso estar atento a certos pontos como ao investir nas torres corporativas, como, por exemplo, as taxas de ocupação, avaliação da rentabilidade e geração de dividendos.
Foi possível entender o que são torres corporativas e qual a relação delas com os fundos imobiliários? Deixe nos comentários suas dúvidas e sugestões.
