Galpões Logísticos, futuro e cotistas do setor: O que esperar?
O Alianza FOFII (AFOF11), fundo imobiliário administrado e gerido pelo BRL Trust e Alianza, respectivamente, divulgou na manhã desta segunda-feira, 27 de julho/20, uma carta apresentando dados e informações relevantes sobre o mercado de galpões logísticos no Brasil. Confira a carta publicada pelo AFOF11 ao mercado, na íntegra:
“Dando sequência às considerações sobre os segmentos de imóveis mais comuns em FIIs na B3, falaremos neste relatório sobre galpões logísticos, segmento que, juntamente com galpões industriais (em menor parte), engloba 19% do valor de mercado do IFIX (1*). Especificamente, abordaremos como o COVID-19 evidenciou a necessidade de desenvolvimento da logística urbana em face do rápido crescimento do e-commerce. Esta tendência é relevante para os FIIs pertencentes ao segmento logístico na medida em que (a) o mercado logístico last mile afeta os mercados fora deste nicho e (b) a participação de galpões logísticos próximos aos centros urbanos vêm crescendo nos portfólios dos FIIs que atuam neste segmento e deverá crescer ainda mais.
Não é novidade falar sobre o enorme potencial de crescimento das vendas no varejo eletrônico no Brasil. Em relação ao varejo total, antes da pandemia, as vendas no e commerce correspondiam a apenas 5% no Brasil, comparado a 35%, 22%, 22% e 11% na China, Coréia do Sul, Inglaterra e EUA, respectivamente. Isso ilustra bem o espaço para crescimento por aqui, mesmo sem levar em conta expansão adicional do e-commerce nos países desenvolvidos, algo que notoriamente vem acontecendo.
O fato é que, durante a pandemia do COVID-19, este movimento, que já vinha ocorrendo a passos largos, se intensificou. Muitos que não tinham o costume de consumir através do e commerce fizeram suas primeiras compras online e aqueles que o faziam ampliaram sua frequência de compras. Em números, a receita agregada do e-commerce no Brasil durante os primeiros 40 dias da pandemia foi de R$ 8,4 bilhões, 14% maior que nos 40 dias anteriores e 47% maior que no mesmo período do ano anterior (2*).
Além do aumento de volume, houve ampliação da gama de produtos, com maior consumo de produtos de primeira necessidade ou perecíveis, que exigem maior rapidez na entrega, algumas delas em até poucas horas após a compra. Esta combinação – aumento do volume com prazo curto de entrega – tem sido o grande desafio para os varejistas e operadores logísticos, principalmente em grandes centros urbanos, como São Paulo e Rio de Janeiro.
Quando damos um passo além e analisamos como este movimento reorganiza o balanço de forças dentro do segmento logístico e de varejo como um todo, notamos algo muito interessante. Os galpões logísticos adaptados ao e-commerce não só têm o potencial de “roubar” áreas de galpões antiquados em localizações piores, em um jogo de soma zero. Por um conjunto de razões, eles têm o potencial de aumentar a quantidade de área necessária no agregado. Isso ocorre porque, nesta modalidade de vendas, (i) as lojas físicas não fazem parte da cadeia logística, deixando de armazenar uma parcela relevante da carga, (ii) há maior diversidade de itens comercializados, com alguns varejistas nacionais dispondo de mais de 1 milhão de SKUs (3*), e (iii) há maior demanda por área para fracionamento de carga, montagem de pedidos, retorno de mercadorias, armazenamento de embalagens e processamento da grande quantidade de notas de pequenos transportadores, com grande quantidade de funcionários envolvidos na operação.
Um ponto adicional nesta discussão diz respeito ao modelo Just-in-Time. Ao longo da última década, o mercado de logística veio otimizando processos logísticos para custos e eficiência de capital de giro, o que proporcionou redução do estoque e maior dependência da cadeia de suprimentos. Isso se mostrou bastante frágil durante a pandemia do COVID 19, quando houve escassez de alguns produtos no Brasil e impacto negativo em processos produtivos. Não descartamos que haja alguma reversão de tendência neste sentido no médio prazo.
Este conjunto de fatores têm gerado grande demanda por galpões próximos aos grandes centros urbanos, que já vinham com vacâncias baixas para imóveis com qualidade superior e localizações até 30 km do centro. Em São Paulo, por exemplo, a vacância antes da pandemia era 8,7% (4*), o que é considerado muito baixo dado o ritmo de crescimento da demanda e a dificuldade de desenvolvimento de novos empreendimentos de qualidade. Isso torna essencial o desenvolvimento de novos centros de distribuição e soluções integradas próximos às grandes cidades brasileiras.
Desta forma, acreditamos que o impacto desta tendência sobre o segmento logístico e de varejo como um todo afetará diretamente o mercado de fundos imobiliários no curto, médio e longo prazos. Acompanharemos este movimento de perto.
- 1* – Considera a divisão igualitária dos 10% do valor de mercado do IFIX da classe “Híbrido” entre Lajes Corporativas e Galpões Logísticos/Industriais;
- 2* – Receita de R$ 8,4bi corresponde ao período de 17/mar/20 a 27/abr/20. Receita de R$ 7,4bi corresponde ao período de 04/fev/20 a 16/mar/20. Receita de R$ 5,7bi corresponde ao período de 13/mar/19 a 29/abr/19;
- 3* – Stock Keeping Unit (Unidade de Manutenção de Estoque), é um código criado para identificar cada produto que você tem em estoque, separando os produtos de acordo com as características e quantidades. Fontes: Eshop World, eBit, ABCOMM;
- 4* – Fonte: Buildings – Galpões qualidade Classe A+, até 30km do centro de SP, desconsidera entregas do 1º trimestre de 2020.”
AFOF11 é um Fundo de Fundos (FOF), possui um patrimônio de R$ 36 milhões e é destinado a investidores profissionais.
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