Fundos Imobiliários: analista explica sobre reposição da inflação nos FIIs
Com histórico de inflação elevada no Brasil, o investimento em imóvel sempre foi uma proteção da alta do preços. Com reajustes anuais geralmente indexados ao IGP-M, o investimento em imóveis para aluguéis é interessante para manutenção do poder de compra. Diante disso, os fundos imobiliários ficam em desvantagem em relação ao investimento direto em imóveis? Confira a explicação de Marcos Baroni, que é analista e especialista em FIIs.
Quem possui um imóvel para aluguel, sabe que a correção do aluguel é anual. Porém, muitos FIIs não possuem “reajuste” anual dos dividendos. Ao ser questionado sobre isso, Baroni destaca que, “quando temos um imóvel, temos um único contrato, que torna mais fácil enxergarmos a correção monetária”. Já os fundos imobiliários são múltiplos ativos que possuem diferentes contratos e índices de correção.
O mercado de fundos imobiliários precisa ser analista em ciclos
Porém, tem outro ponto a ser considerado. Baroni chama a renda do aluguel de um único imóvel como “binária”. Ele explica: “se esse imóvel ficar vago, sua venda vai a zero. Some isso ao fato de que você ainda vai ter que colocar dinheiro do bolso para pagar os custos com condomínio, impostos etc”.
Já no caso dos fundos imobiliários, existe a composição de carteiras de ativos com maior grau de diversificação. “Então, é natural que, ao longo de um ciclo, tenhamos revisionais, vacâncias”, ressalta Baroni.
Neste aspecto, quando o assunto é fundos imobiliários, a renda é mais uniforme. Mas, de fato, Baroni concorda: “os FIIs não vão sempre aumentar “na vírgula” as distribuições conforme a gente gostaria”.
Histórico de FIIs mais antigos
Mesmo assim, Baroni reflete sobre a existência de ciclos econômicos mais longos. E neste ponto, principalmente quanto são utilizados para estudo os FIIs mais “antigos”, “percebemos que existe sim uma consistência e uma certa reposição em relação à inflação”, ressalta o analista da Suno Research.
Portanto, essa inflação nos fundos imobiliários não vem de forma estável, como se fosse uma renda fixa. Pelo contrário, os fundos estão dentro de uma dinâmica de mercado que é totalmente cíclica. Ou seja, “a renda não vai ser corrigida ano a ano de acordo com a inflação”, pondera.
Por isso, Baroni ressalta que, para analisar se um fundo consegue “vencer” a inflação, é necessário “olhar sempre para o retorno total (cota + renda) de um fundo imobiliário“. Ou seja, no longo do tempo, o tempo tem mostrado que o “patrimônio e a renda dos FIIs com mais história, quando somados, ganham da inflação”, conclui o analista.
