Você investidor de fundos de investimento imobiliário, sabe o que é RMG – Renda Mínima Garantida?
Podemos começar dizendo que a maioria dos fundos imobiliários que se utilizaram da RMG (renda mínima garantida) estão compostos de ativos que não possuem renda suficiente para atrair os investidores.
Pela definição, a RMG é um rendimento mensal que o investidor recebe por um determinado período de tempo. Normalmente em uma fase pré-operacional do fundo, quando ele ainda não esta gerando algum lucro. Com isso, para viabiliza-la os fundos cobram valores mais altos em suas cotas.
De onde vem a RMG - Renda Mínima Garantida
O valor distribuído como Renda Mínima Garantida pode ter origem em:
- Fração do valor arrecadado quando da criação do Fundo
- Acordo entre a construtora ou empresa e o Fundo
No primeiro caso o fundo apenas distribui dinheiro que os próprios cotistas investiram quando compraram as cotas na Oferta Pública Inicial.
Já no segundo, o fundo pode ter firmado um acordo com a construtora do imóvel ou com possíveis futuros locatários para garantir o pagamento de um certo valor por um período determinado.
Qual a duração da RMG - Renda Mínima Garantida
A RMG é paga durante um período predeterminado quando da criação do fundo.
Com isso, não necessariamente ela será paga até o imóvel ficar pronto ou o fundo conseguir obter a própria receita.
Portanto, o investidor que deseja comprar cotas de Fundos Imobiliários que pagam Renda Mínima Garantida deve estar atento ao prazo de duração da RMG.
Também, um fato importante para o investidor a esse respeito, é saber qual a perspectiva de Renda Real para o fundo.
Renda Real de um Fundo Imobiliário é simplesmente o valor ganho pelo fundo a partir de aluguéis e não de outras fontes alheias ao objetivo do fundo, que é o caso da RMG.
Exemplo de RMG – Renda Mínima Garantida
Esse beneficio é elaborado da seguinte forma:
No início, o Fundo Imobiliário capta mais dinheiro do que o necessário, para depois devolver ao cotista um rendimento fixo, durante um período de tempo acordado.
Esse valor a mais é para garantir uma renda mensal no início do fundo, isso devido a dificuldade de conseguir gerar renda através do Imóvel.
Veja esse exemplo simples:
Um Fundo Imobiliário precisa de 10.000.000 para comprar um Imóvel.
Esse FII lança 1.000.000 de cotas e vai ter RMG 1 real por cota por mês durante 3 anos (36 meses).
Preço por cota se não se houve RMG= 10.000.000 / 1.000.000 = 10 reais por cota.
Preço real que o FII vai custar = (10.000.000 + 1.000.000 x 36) / 1.000.000 = 46 reais por cota.
O fundo captar R$ 46.000.000 para poder pagar R$ 10.000.000 do Imóvel mais 1 real por cota durante 36 meses (1 real x 1.000.000 cota x 36 meses = 36.000.000), (10.000.000 + 36.000.000 = 46.000.000).
RMG - Considerações
Para o investidor, é importante observar e ficar atento a fundos que sempre pagam o mesmo rendimento ao longo de muitos meses sem variações. É bem provável que tenha Renda Mínima Garantida.
Definitivamente, entrar num fundo só por ter RMG não é uma grande vantagem, pois, apesar de ter um rendimento sempre igual garantido, o preço das cotas tende a diminuir a medida que os meses vão se aproximando do fim do contrato.
Por fim, destacamos que o Fundo em si não pode prometer (ou garantir) Renda conforme instruções da CVM, portanto, apenas um "terceiro" (empreendedor) que deverá arcar com esta responsabilidade.
