Gestora do VRTA11 explica estratégia de 2022 que gerou R$ 500 milhões em captações
Durante 2022, o mercado de fundos imobiliários enfrentou volatilidade de preços devido a vários fatores, incluindo taxas de juros mais altas, inflação mais alta, guerra e instabilidade política.
Contudo, apesar das condições desafiadoras e das incertezas para o ano que vem, os fundamentos da indústria de FIIs devem permanecer sólidos para 2023, gerando crescimento de rentabilidade para os investidores.
Rodrigo Possenti, gestor do Fator, responsável pelo fundo Fator Verità (VRTA11), destacou as principais estratégias adotadas pela gestão para passar pelos desafios do ano de 2022, além de suas perspectivas para os FIIs no ano que está por vir.
Como Fator avalia o ano de 2022 para o mercado de fundos imobiliários?
Para Rodrigo Possenti, gestor do Fator, responsável pelo fundo Fator Verità (VRTA11), 2022 foi um ano bastante desafiador, em meio a alta nas taxas de juros, inflação elevada e eleições presidenciais.
Apesar dos desafios, a gestora aproveitou as altas de juros e a forte demanda por crédito para gerar novas oportunidades para o VRTA11 na captação de recursos e no investimento em ativos que poderiam se beneficiar com a Selic elevada.
Antes de entender qual foi a dinâmica de investimento que o VRTA11 aderiu em 2022, é importante destacar qual é o objetivo do fundo em sua atuação no setor imobiliário.
O VRTA11 é um fundo imobiliário de papel, podendo investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), cotas de FIIs, cotas de FIDC, cotas de FI Renda Fixa e debêntures.
A gestão do VRTA11 visa antecipar os movimentos do mercado e gerar novas oportunidades de ganho ao fundo e aos seus investidores.
Possenti destacou haver uma liquidez mais baixa no mercado de CRI, de modo geral. Assim, as novas aquisições seriam importantes para a “oxigenação do portfólio”.
Com o mercado de crédito aquecido, o Fator Verità viu uma oportunidade de fazer uma nova captação de recursos e alocá-los em ativos que tivessem uma melhor relação risco/retorno, como em CRIs atrelados ao CDI.
Como parte da estratégia adotada pelo Fator em 2022, foram realizadas duas ofertas, que trouxeram uma captação total de mais de R$ 500 milhões ao fundo.
Além disso, a partir da realização dessas ofertas, o fundo obteve uma melhora no carrego total de sua carteira entre 0,6% e 0,7%.
Em tese, a alta das taxas de juros pode deixar o mercado de fundos imobiliários menos atrativo para uma parcela dos investidores, em meio a um prêmio maior na renda fixa, gerando mais dificuldade para que os fundos imobiliários consigam captar recursos em eventuais ofertas.
Apesar disso, o Fator Verità enxergou as captações e o investimento em CRIs atrelados ao CDI como a melhor estratégia a ser adotada.
Vale destacar que a elevação dos juros e o cenário de inflação alta tendem a favorecer os FIIs de papel, categoria na qual o VRTA11 está inserido, já que esses fundos se expõem a ativos corrigidos pela inflação – atrelados a IPCA e IGP-M, por exemplo – e também ao CDI, que acompanha a alta da Selic.
A prioridade do VRTA11 foi realizar justamente essas operações com “boas taxas de juros”, ou seja, atrelados ao CDI, mas também prezando pela diversificação, para gerar uma segurança e retorno à carteira que pudesse proporcionar certa competitividade com os ativos de renda fixa.
Após a adoção dessas estratégias do VRTA11, a gestão conseguiu ponderar sobre quais foram os principais acertos alcançados ao londo do ano.
Quais foram os principais acertos da Fator em relação à gestão dos seus ativos?
Ele aponta que um dos acertos do fundo tem sido executar todo o processo com um bom ritmo, melhorando a relação risco/retorno da carteira. Além disso, a diversificação da carteira do VRTA11, que conta com cerca de 70 ativos, foi fundamental para a retenção dos cotistas do fundo.
“Se você for pensar em termos de risco, quanto mais ativos e mais pulverização e mais diversificação, você acaba tendo menor risco da carteira”, afirma.
Olhando para os resultados das medidas adotadas pela gestão ao longo de 2022 e considerando o contexto macroeconômico pós-eleições, a gestora do VRTA11 também destacou quais são suas perspectivas para o ano que vem.
Quais são as perspectivas da Fator para 2023?
Nas perspectivas da gestora Fator para 2023, os principais pontos abordados incluíram o cenário para as taxas de juros e uma eventual reforma tributária que estaria por vir.
Taxa de juros
A indústria de fundos imobiliários possui uma relação direta com a taxa de juros. Com uma taxa de juros elevada, o investidor opta por ativos de renda fixa, resultando na diminuição na procura por FIIs.
Com a vitória de Lula nas urnas, Possenti vê uma certa cautela devido ao aumento da imprevisibilidade e volatilidade no mercado de fundos imobiliários.
O maior temor do gestor é que ocorra um gasto exagerado, com aumento da dívida pública e manutenção ou elevação da inflação, aumentando os juros e fazendo com que os investidores “fujam” para a renda fixa.
Reforma tributária
Possenti conta que uma das principais vantagens dos fundos imobiliários atualmente é a isenção de imposto de renda e não tributação dos dividendos.
Contudo, uma possível aprovação da Reforma Tributária no governo Lula em 2023 pode diminuir a atração dos investidores pelos FIIs, desde que essa tributação dos dividendos esteja inserida no projeto.
“Por que existe essa isenção? Porque a gente precisa atrair recursos para que esses recursos possam financiar esses setores e esses setores possam continuar crescendo, com o potencial que eles têm e no final do dia, gerando renda, gerando emprego”, diz.
Em sua visão, existe um motivo pelo qual essa isenção faz sentido. “Será que esse dinheiro que hoje está financiando a indústria, gerando receita e gerando emprego, não vai fazer falta? Com essa atitude sendo mais prejudicial do que a arrecadação do imposto”, questiona.
Apesar dos temores com uma eventual tributação dos dividendos de FIIs, o gestor diz que a força da indústria imobiliária e agro pode pesar na decisão política de tirar a isenção de imposto nesses investimentos.
Mesmo com uma eventual aprovação na tributação dos proventos de FIIs, Possenti acalma os cotistas. Ele diz que o VRTA11 é um fundo imobiliário com boa liquidez e bons ativos de crédito.
Assim, o mercado de fundos imobiliários continuaria com seus fundamentos intactos e com uma grande capacidade de gerar rentabilidade aos seus cotistas.
Portanto, os investidores interessados em fundos imobiliários devem estar atentos aos riscos e oportunidades do setor. A devida diligência é fundamental para determinar se um FII é capaz de superar esses obstáculos.
Em suma, é fundamental que o investidor fique por dentro das novidades e tendências da indústria de fundos imobiliários, ponderando quais desses ativos se adequam ao seu perfil de risco, mas que também se mostrem como boas oportunidades diante do cenário atual e futuro do país.
