FII: por que você deve entender o que é valor patrimonial antes de investir
Para avaliar se o preço atual da cota dos FIIs é justo, podemos utilizar a métrica Preço/Valor Patrimonial, conhecida como P/VP. Entenda
Nos fundos imobiliários que visam investir em imóveis para geração de renda, o ativo principal consiste nos próprios imóveis detidos por um FII. Além disso, parte desse patrimônio é composta por recursos em caixa e investimentos financeiros de fácil quantificação. O valor de cada imóvel é periodicamente avaliado para estabelecer o seu valor patrimonial.
O valor de um imóvel pode ser estimado por meio do fluxo de caixa descontado, que é um método que calcula o valor presente dos fluxos de caixa futuros do imóvel. Para isso, é necessário estimar a renda que ele irá gerar em um determinado período, levando em consideração fatores como a localização, o tamanho, o tipo de imóvel e as condições do mercado.
No entanto, é importante notar que a projeção do fluxo de caixa é baseada nas condições atuais do mercado e, portanto, carrega uma dose de incerteza. O valor real do imóvel pode diferir da estimativa, especialmente em momentos de alta ou baixa no mercado imobiliário, principalmente se a taxa de vacância estiver alta. Para obter uma estimativa mais precisa, é possível comparar o valor do imóvel com imóveis semelhantes.
O valor patrimonial da cota (VP) representa a fração do patrimônio líquido do fundo que cada cota representa. O patrimônio líquido (PL) é o valor de todos os ativos do fundo, excluindo dívidas e obrigações. Portanto, o valor patrimonial da cota mostra quanto cada cota vale em relação ao patrimônio total do fundo.
Raramente, a cota de um FII é negociada a um preço igual ao seu valor patrimonial. Para entender melhor, pense em uma coleção de figurinhas raras. Cada figurinha tem um valor, mas, quando você as negocia com amigos, o valor pode variar dependendo de quão rara a figurinha é e o quanto as pessoas a desejam.
Devido a distorções do mercado, o mesmo ocorre com as cotas de um FII. O valor pelo qual elas são negociadas frequentemente difere do seu valor patrimonial. Isso acontece por várias razões, como expectativas sobre o desempenho futuro dos imóveis no portfólio do fundo, projeções de distribuição de dividendos e outros fatores. Por exemplo, se os investidores acreditam que os imóveis vão se valorizar, as cotas podem ser negociadas acima do VP. Se acreditam que os imóveis vão se desvalorizar, as cotas podem ser negociadas abaixo do VP. É como se o mercado tentasse prever e refletir nos preços das cotas o que acontecerá com os imóveis no futuro.
Para avaliar se o preço atual de uma cota de FII é justo, podemos utilizar uma métrica chamada Preço/Valor Patrimonial, conhecida como P/VP. Essa métrica é calculada dividindo o preço da cota pelo valor patrimonial. O VP representa o valor de todos os ativos do FII, excluindo dívidas e obrigações, enquanto o preço da cota (P) é o valor pelo qual os investidores estão dispostos a comprá-la na bolsa.
P/VP = (preço da cota em bolsa)/(valor patrimonial da cota)
Como regra geral, quando o resultado dessa divisão é igual a 1, significa que a cota está sendo negociada a um preço igual ao seu valor patrimonial. Um P/VP menor que 1 pode indicar que o FII está sendo negociado a um preço abaixo do VP, enquanto um P/VP maior que 1 sugere o oposto.
Entretanto, é importante lembrar que usar apenas o P/VP como critério de análise pode ser enganoso. Esse dado, por si só, não fornece uma imagem completa, uma vez que não leva em consideração outros fatores cruciais, como a qualidade e a ocupação dos imóveis, a diversificação da carteira e a gestão do fundo. Um P/VP baixo não necessariamente significa que um fundo imobiliário está barato; pode resultar de problemas como inadimplência alta, má localização dos imóveis ou gestão ineficaz. Da mesma forma, um P/VP alto não torna necessariamente um FII menos atrativo, desde que apresente um histórico sólido e perspectivas positivas.
