FIIs ganharão apelo com redução da Selic; fundos de tijolo mostram maior potencial
Com um ambiente de taxa de juros menores, a XP projeta que os fundos imobiliários (FIIs) podem experimentar uma performance positiva em 2024.
A expectativa de um mercado promissor para os FIIs em 2024, ano em que se espera uma continuidade na queda da Selic, hoje em 11,75% ao ano, está presente em relatórios de projeção divulgados nesta semana por XP Investimentos e BTG Pactual, dois dos principais players do mercado financeiro nacional.
Ambos destacam, em seus textos, que a queda da Selic para o patamar de um dígito, como o mercado vem projetando nos últimos meses, reduzirá a rentabilidade de investimentos de renda fixa, geralmente atrelados à taxa básica de juros, e atrairá ainda mais investidores ao mercado de renda variável, onde os FIIs têm se posicionado como uma opção entre as mais seguras.
“O ambiente de taxas de juros mais baixas, decorrente dos cortes adicionais aos previstos, tende a tornar os fundos imobiliários mais atrativos, visto que investimentos em renda fixa podem oferecer retornos relativamente menores. Acreditamos que os fundos imobiliários continuarão a atrair investidores em busca de rendimentos estáveis e diversificação de portfólio”, diz a XP em seu relatório.
“A manutenção do ritmo de corte na taxa Selic beneficia a classe de fundos imobiliários via queda do custo de oportunidade, bem como no impulsionamento da atividade econômica”, complementa o BTG Pactual em sua análise.
XP: fundos de tijolo em destaque
Quanto aos segmentos promissores, os analistas da XP destacam que os FIIs de tijolo, incluindo shoppings, galpões logísticos, varejo e lajes corporativas podem se destacar à medida que as tendências de mercado impulsionam a demanda por essas propriedades.
A empresa enxerga inclusive um ambiente propício para novas emissões de cotas, como já houve em alguns fundos de shopping nos últimos meses. “Com cenário projetado de taxa de juros em menores
patamares, há expectativa que o ambiente seja mais favorável para novas emissões e crescimento dos
fundos de tijolos”, projeta a XP.
Sobre os riscos, para 2024, o banco de investimentos diz que é importante estar atento às mudanças regulatórias que podem afetar os fundos imobiliários, além de fazer a diversificação da carteira para manter um nível aceitável de volatilidade. “Embora a volatilidade seja uma parte natural dos mercados, a diversificação e a gestão de riscos eficazes ajudarão a manter um nível aceitável de volatilidade”, diz o texto.
FIIs de shopping com boas projeções para o BTG
Em relatório também divulgado nesta semana, o BTG Pactual afirma que segue otimista quanto à capacidade dos fundos de shopping centers em seguir apresentando elevações em seus indicadores de vendas, ocupações e resultados operacionais (NOIs), dado o contexto de corte de juros em 2024 que tende a estimular a atividade econômica e o consumo.
Quanto ao segmento de galpões, o BTG projeta vê que os ativos devem apresentar estabilização de uma vacância em patamares pró-proprietário e elevação dos preços. Por sua vez, os FIIs de lajes corporativas devem seguir apresentando melhoras graduais em seus indicadores de vacância e preços ao longo do ano, segundo o banco.
“Nesse cenário, mantemos a visão positiva para os fundos com exposição às regiões da Av. Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia, devido aos seus elevados índices de ocupação, proporcionando maior capacidade para ajustes nos aluguéis”, explica o BTG, citando áreas de São Paulo, principal centro econômico do país. O banco também mostra expectativa de um ambiente mais favorável para novas emissões e crescimento dos fundos de tijolo.
Diante da desaceleração da inflação, o BTG alerta que os fundos de recebíveis podem apresentar queda na distribuição nominal de rendimentos para 2024. No entanto, considerando os preços atuais, com taxas atrativas e ampla liquidez, o segmento ainda oferece oportunidades com foco em renda e valorização das cotas.
PIB e inflação: quais impactos?
Um cenário de maior crescimento no PIB tende a impulsionar os Fundos Imobiliários, principalmente os logísticos, que são mais atrelados à economia real.
“O mais importante é sempre avaliar as expectativas futuras de indicadores (taxa de juros, PIB, inflação). Eles refletem o que o mercado espera atualmente do futuro. Essa expectativa de futuro leva os investidores a tomarem decisões hoje, impactando imediatamente o valor das cotas”, diz Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties
Por sua vez, um crescimento do PIB em menor ritmo do que em 2023, como se espera pelas projeções do Boletim Focus nas últimas semanas, pode impactar na pressão de preços dos aluguéis, afirma Ricardo Vieira, head da VBI Real Estate. Segundo o analista, a melhor posição diante desse cenário é ir para bons ativos imobiliários, principalmente em boas localizações. Por exemplo, em lajes corporativas, o interessante é em regiões como a Faria Lima, onde tem vacância baixa e com tendência de pressão de preço, o que abre espaço para absorver um PIB mais fraco.
“Uma projeção de PIB menor significa que as empresas estão performando pior e o lucro tendendo a ser menor, consequentemente, você tem cortes de custos, com a demanda por novos espaços caindo e a pressão nos preços dos aluguéis reduzida”, explica Vieira
Em relação à inflação, o seu impacto tende a ser mais complexo, dependendo não só da expectativa de alta ou baixa, mas da duração. Uma inflação alta e persistente reflete em um aumento de expectativa de taxa de juros, impactando nos preços dos fundos imobiliários. “Agora, inflação alta pontual, pode ser bem-vista pelo mercado, devido a sua expectativa de repasse dos aluguéis”, mostra Jardim.
Em um contexto de inflação mais elevada, Vieira diz que o recomendável são FIIs de papel com remuneração atrelada ao IPCA. “Os fundos de papel tendem a ser mais resilientes, transmitindo de forma rápida esse impacto da inflação nos rendimentos.”
