Selic a 10,5%: o que vai acontecer com os fundos imobiliários?
Estagnação da Selic deve ter impacto no mercado de fundos imobiliários; analista explica como manter bons investimentos no setor.
Como era esperado pelo mercado, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) confirmou nesta quarta-feira (19) a manutenção da Selic em 10,5%, interrompendo a série de cortes iniciados em agosto do ano passado, quando o índice estava em 13,75%.
Segundo o comunicado, o atual momento exige serenidade e moderação na condução da política monetária” diante das pressões inflacionárias. Com a decisão tomada, o mercado de FIIs agora tenta se posicionar, após a sequência de quedas iniciada em abril que levou o IFIX, principal índice do setor, de volta ao cenário da virada do ano.
Em 28 de dezembro, último dia útil de 2023, o índice de FIIs alcançou então sua máxima histórica, em 3.311,43, pela primeira vez superando o patamar de 3.300 pontos. De lá para cá, bateu vários recordes, chegando ao auge em 12 de abril: 3.423,95 pontos, uma alta anual acumulada de 3,40%.
A reversão do cenário macroeconômico, porém, fez todo o avanço virar pó em pouco mais de dois meses. A ampliação do risco inflacionário e temores sobre a capacidade de cumprimento da meta fiscal pelo governo aumentaram os juros futuros e puxaram o IFIX para baixo, com queda no acumulado de abril e um tímido avanço de 0,02% em maio.
Na quinta-feira passada, 13 de junho, o IFIX desceu abaixo de 3.300 pontos pela primeira vez em 2024, com fechamento em 3.295,71 pontos. Depois de uma reação no dia seguinte, marcado por muitos anúncios de dividendos, que costumam impulsionar as negociações, o índice voltou a cair nesta semana, fechando na quarta-feira (19) em 3.300,19 pontos.
Selic e FIIs: como vai ficar o mercado
A convenção do mercado é que há uma relação inversamente proporcional entre a Selic e os fundos imobiliários: com a taxa estagnada em um patamar elevado, os FIIs tendem a perder atratividade em relação a investimentos de renda fixa, que oferecem boa rentabilidade com menor risco.
Mas, como o ritmo de queda do IFIX caiu nos últimas dias, parte dos analistas apontam que o efeito da decisão do Copom não deve ser sentido por muito tempo e o mercado tende a se estabilizar novamente.
“O mercado já precificou a manutenção da Selic com as quedas recentes”, afirma Pedro Dafico, analista de fundos imobiliários da Suno Research, citando que os FIIs de tijolo, de fato, têm sentido mais o impacto com a migração dos investidores. “A renda fixa dragou parte dos recursos destinados para a classe.”
O especialista acredita que o cenário dos FIIs deve viver um período de estagnação, no curto prazo, para encaminhar uma recuperação em seguida, quando as projeções de inflação se amenizarem e o mercado voltar a projetar a queda da Selic.
“Há muitos gatilhos a serem superados no curto prazo que estão deixando a visão dos investidores mais turva, mas sigo entendendo que há diversas oportunidades no mercado, principalmente para aqueles com horizonte de investimentos mais alongado”, explica Dafico.
Ele destaca, ainda, que o mercado, especialmente os FIIs de shoppings e de logística, soube se aproveitar do momento positivo no primeiro trimestre, com a realização de várias captações, por meio de novas emissões de cotas, o que deve rarear nos próximos meses. “A janela de emissões deve se fechar novamente, até que tenhamos maior clareza de um novo cenário mais promissor”, completa Dafico.
Oportunidades em todos os segmentos
Os chamados FIIs de papel são a exceção na relação entre a Selic e os fundos imobiliários. Como seus ativos são, principalmente, títulos de dívida, os juros altos tendem a ser benéficos para a rentabilidade, especialmente no caso daqueles que negociam principalmente ativos com rendimento atrelado ao CDI, índice que caminha paralelamente a Selic.
Os FOFs (fundos de fundos, que adquirem cotas de outros fundos imobiliários) e os FIIs multiestratégia, com possibilidade de adquirir diversos tipos de ativos, de imóveis a títulos de crédito, também podem sair ganhando – mas, para isso, os gestores precisam ter competência em ajustar a carteira em busca de ativos dos setores que oferecem melhor rentabilidade.
No caso dos fundos de tijolo, mais atrelados à economia real, a estagnação da Selic prejudica principalmente a intenção de novos negócios, pelo custo mais caro de captação de recursos para obras, e também pode impactar em devoluções ou no adiamento de projetos que expansão que projetavam uma economia mais aquecida.
Mesmo assim, Pedro Dafico ressalta que não é hora de deixar de investir. Os preços baixos podem ser um atrativo mesmo para os setores de tijolo, embora, para o especialista da Suno Research, não podem ser o único parâmetro.
“O investidor deve seguir avaliando os fundamentos do fundo, por meio de indicadores operacionais, como vacância, alavancagem, inadimplências, ritmo de vendas e locações, além de avaliar a qualidade do portfólio e o histórico da gestão. As oportunidades continuam, apenas as margens de segurança foram majoradas”, conclui Dafico sobre a atual relação entre os FIIs e a Selic.
