FIIs de logística e o “last mile”: e-commerce puxa demanda em grandes centros
FIIs negociados com desconto podem apresentar boa oportunidade, mas conhecer portfólio é decisivo para aumentar segurança.
O cenário de Selic alta é considerado negativo para os chamados fundos imobiliários de tijolo, mais sujeitos ao impacto dos juros na atividade econômica. O mercado de FIIs de logística, contudo, vem se mantendo aquecido, mesmo com a reversão das expectativas macroeconômicas nos últimos meses, especialmente pela necessidade de imóveis com características específicas conhecidos como “last mile”.
É verdade que alguns desses FIIs registraram queda no valor de mercado, a ponto de o setor registrar uma relação PVP média de 0,85x na virada do mês de junho para junho, ou seja, um desconto médio de cerca de 15% nos preços de mercado em relação ao valor patrimonial.
Mesmo assim, os fundos imobiliários de logística não deixaram de negociar nesse período, em muitos casos realizando alocações do valor captado em emissões de cotas realizadas nos primeiros meses do ano, quando ainda se esperava uma Selic terminal de um dígito em 2024.
E a demanda pelos galpões permanece alta, especialmente entre empresas de e-commerce, responsáveis principais pela aceleração do mercado desde a pandemia de covid-19.
“A pandemia foi um marco para o mercado, impulsionando o comércio eletrônico e criando um impacto na demanda por galpões, que vem crescendo constantemente desde 2021”, diz Simone Santos, sócia-diretora da Binswanger, empresa de consultoria e inteligência de mercado no setor imobiliário.
A empresa publicou estudo que aponta um preço médio pedido de R$ 31,20 por metro quadrado no caso de empreendimentos logísticos situados em São Paulo, no raio de 30 km até a região central da cidade, uma alta superior a 7% no período de um ano. Em quatro anos, desde 2020, essa alta pode chegar a mais de 40%, em alguns condomínios.
FIIs de logística e “last mile”: entenda o conceito
A ideia de “last mile” (“última milha”, em tradução direta do inglês) diz respeito especialmente à localização dos galpões e a características internas de uso que os deixem preparados para a última etapa do processo de e-commerce: a entrega aos clientes.
“A necessidade que as empresas têm de entregar seu produto cada vez mais rápido faz com que as empresas precisem estar dentro da cidade, o que é um grande desafio, especialmente em São Paulo, que sempre foi um território caro”, explica Simone Santos.
A especialista aponta que, por essa característica, não existe uma região específica em que as empresas desejem estar, ao contrário do setor de lajes corporativas (escritórios) e seus espaços considerados “premium”, como a região da avenida Brigadeiro Faria Lima, epicentro financeiro da capital paulista.
Segundo Simone, o mercado de e-commerce busca uma variedade de imóveis logísticos, numa operação definida como “granulada”. “Uma Shopee, por exemplo, não quer estar só na Barra Funda, mas também na Mooca, em Itaquera, em diferentes pontos da cidade, para poder ter velocidade na entrega”, explica a especialista.
A sócia da Binswanger explica ainda que o mercado tem dificuldade de encontrar novos terrenos numa cidade já tão ocupada, em que os espaços deixados por antigas instalações industriais, concentradas em bairros como Barra Funda, Lapa, Vila Leopoldina e Mooca, entre outros, passam por um processo de verticalização, em que os galpões precisam disputar o espaço com incorporações verticais – residenciais ou corporativas.
“Quando a empresa faz um estudo de viabilidade, um edifício vertical sempre vai apresentar um VGV (valor geral de vendas) muito maior do que um galpão”, explica Simone Santos.
Lajes corporativas: em busca de recomeço
Já o mercado de lajes corporativas, segundo a especialista, tende a se recuperar lentamente, depois de viver o efeito contrário dos galpões logísticos durante a pandemia, quando o isolamento social fez disparar a quantidade de funcionários trabalhando em home office e, consequentemente, provocou a devolução em massa de escritórios.
“São mercados que andaram em direções contrárias, mas agora a gente está saindo do olho do furacão”, diz Simone, que vê o modelo híbrido de trabalho como o ideal para as empresas, o que exige algumas demandas diferentes em novas locações. “O escritório precisa ter uma área maior e ser agradável, para que a empresa possa oferecer um espaço mais atraente a seu funcionário”, explica.
O cenário de empresas e fundos alavancados, ela diz, permite a conjunção de interesses, com bons negócios para todas as partes. “Há uma janela de oportunidades, com alguns players precisando vender para reduzir o endividamento e bons ativos a preços interessantes, já que dificilmente o preço cairá mais”, avalia Simone.
Os FIIs de lajes corporativas vêm sendo negociados com desconto ainda maior que os de logística, com P/VP médio de 0,71x no fim de junho. Mas a especialista alerta que nem só de preço baixo se fazem os bons negócios, em qualquer um dos segmentos.
“É preciso conhecer a fundo o portfólio dos FIIs antes de investir: quais são os ativos, como está a carteira de clientes, os prazos dos contratos, se existe algum risco de inadimplência. Em resumo, entender o portfólio é fundamental”, conclui a sócia da Binswanger.
