FIIs de galpões industriais exigem análise além do aluguel ao investir, diz gestor do IBBP11
Pouco explorado no mercado brasileiro de fundos imobiliários (FIIs), o segmento de galpões industriais reúne características que o diferenciam dos ativos logísticos tradicionais e exige cuidados específicos por parte do investidor.
Com apenas três FIIs listados com foco nesse tipo de imóvel, a classe ainda é pequena no Brasil, mas começa a ganhar atenção à medida que gestores destacam suas particularidades operacionais, contratuais e de risco.
Segundo Marcelo Rainho, gestor do Invista Brazilian Business Park (IBBP11), embora os imóveis industriais compartilhem atributos físicos com galpões logísticos — como pé-direito elevado e localização estratégica —, o perfil do ocupante altera de forma relevante a dinâmica do investimento.
“Do ponto de vista do imóvel, eles são muito parecidos. A diferença está no tipo de operação que acontece lá dentro”, afirma.
Uma das principais particularidades dos galpões industriais é a exigência de infraestrutura mais robusta. Pisos com capacidade mínima de seis toneladas por metro quadrado, podendo chegar a 30 toneladas, acesso a diferentes fontes de energia e proximidade com aeroportos e portos são fatores críticos para esse tipo de ocupante.
No caso do complexo operado pela Brazilian Business Park, os ativos estão localizados no eixo da rodovia Dom Pedro I, entre Campinas e São Paulo, posição considerada estratégica pelo gestor. “Estamos equidistantes de Viracopos e Guarulhos, dentro de um raio de até 200 quilômetros dos principais portos e a cerca de seis horas de transporte rodoviário de aproximadamente 60% do PIB brasileiro”, diz Rainho.
Além da logística, a disponibilidade de energia limpa ganha peso para multinacionais com metas ambientais. “Temos fornecimento de energia solar, gás natural e biometano. Para alguns ocupantes, isso é decisivo”, afirma.
IBBP11: contratos típicos e alto investimento do inquilino
Outro ponto de atenção é o modelo contratual. Diferentemente do setor logístico, os contratos industriais tendem a ser típicos, mesmo quando possuem prazos longos. À primeira vista, isso poderia sugerir menor proteção ao investidor, mas Rainho destaca um contraponto relevante: o volume de capital investido pelo inquilino dentro do galpão.
“Via de regra, o investimento que o ocupante faz na planta industrial é muito maior do que o custo do próprio galpão”, diz Esse fator reduz a probabilidade de mudança, já que a realocação exigiria alto desembolso adicional e a formação de estoques elevados para não interromper a produção.
Na avaliação do gestor, o aluguel representa uma parcela pouco relevante da estrutura de custos das empresas industriais, que operam com produtos de alto valor agregado. “Não é um inquilino que vai sair porque encontrou R$ 1 por metro quadrado mais barato do outro lado da rua. O que importa é infraestrutura, serviço e localização.”
Por esse motivo, o perfil predominante de ocupantes inclui multinacionais globais e empresas dos setores farmacêutico, automotivo, tecnológico, cosméticos e alimentício. “São companhias com produtos de alto valor agregado e maior resiliência operacional”, acrescenta Rainho.
FIIs: risco de crédito exige seleção rigorosa de inquilinos
Apesar das vantagens, Rainho ressalta que o segmento industrial também apresenta riscos específicos. Um deles é a dificuldade de retomada do imóvel em casos de recuperação judicial do ocupante, processo que tende a ser mais complexo do que em galpões logísticos.
“O risco existe. É mais difícil retirar um inquilino industrial do que um operador logístico, embora seja menos complexo do que em hospitais ou escolas”, explica. Por isso, a seleção de inquilinos é considerada central na estratégia do fundo. “Temos preferência por multinacionais globais, com capital aberto fora do país, o que reduz o risco de crédito.”
Casos de inadimplência associados a empresas nacionais em recuperação judicial, diz ele, mostraram que, mesmo em ativos bem localizados, a gestão ativa e o acompanhamento do crédito do inquilino são indispensáveis.
