FII de R$ 71 milhões irá financiar unidades do SP Surf Club no Morumbi
A Nest Asset Management anunciou a estruturação do FII SP Surf Club, fundo imobiliário com volume de R$ 71 milhões voltado à aquisição de 16 unidades do empreendimento SP Surf Club, no bairro do Morumbi, em São Paulo.
O projeto é descrito pela gestora como a primeira praia de surfe artificial da cidade de São Paulo e conta com piscina de ondas artificiais de 220 metros de extensão. O empreendimento foi desenvolvido em conjunto pelas incorporadoras Even e JHSF. A gestão do fundo é compartilhada com a Galapagos Capital.
Estrutura do FII SP Surf Club
Segundo a Nest Asset Management, os investidores originais do projeto permanecem na operação por meio de cotas subordinadas, que representam aproximadamente 28% da estrutura do fundo.
Os investidores que ingressam no FII acessam a operação por meio de cotas seniores, equivalentes a cerca de 72% do capital. Essas cotas contam com remuneração preferencial de até IPCA + 12% ao ano e prioridade no recebimento dos fluxos de caixa.
O FII passa a deter os direitos aquisitivos das 16 unidades, sendo:
- 11 unidades vinculadas ao Projeto Even, adquiridas por meio de Compromisso de Compra e Venda (CCV);
- 5 unidades do Projeto JHSF, estruturadas via Sociedade em Conta de Participação (SCP).
O fundo assume a obrigação de pagamento das parcelas futuras aos incorporadores, podendo negociar antecipações ou seguir o cronograma originalmente pactuado, conforme a estratégia de gestão.
Modelo de retorno e cash sweep
A lógica de retorno da operação está baseada no modelo de cash sweep, com geração de caixa proveniente da venda das unidades imobiliárias.
De acordo com a estrutura divulgada, os recursos obtidos com a comercialização dos ativos priorizam o pagamento da remuneração e a amortização das cotas seniores.
Durante os três primeiros anos, a decisão sobre a venda das unidades caberá exclusivamente à classe subordinada. Após esse período, a gestora poderá conduzir as vendas sem necessidade de aprovação dos cotistas.
Aspectos tributários e pulverização das cotas
Do ponto de vista regulatório, o fundo foi estruturado com pulverização das cotas seniores entre centenas de investidores pessoas físicas.
Segundo a Nest Asset Management, esse modelo permite que os rendimentos distribuídos pelo FII possam ser isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que sejam respeitados os requisitos legais aplicáveis, incluindo os limites de concentração por cotista e por grupo familiar previstos na legislação.
“A estrutura do FII SP Surf Club reflete a maturidade do mercado de capitais imobiliário no Brasil, ao combinar ativos reais de alto padrão, governança clara e instrumentos que permitem ampliar o acesso de investidores pessoas físicas a operações antes concentradas em grandes investidores institucionais”, afirma Felipe Prata, sócio-fundador da Nest Asset Management.
