O número de investidores em fundos imobiliários não para de crescer aqui no Brasil, e isso é extremamente positivo para a indústria de Fiis, como um todo.
Mais investidores significa uma maior liquidez para os fundos imobiliários, o que serve como fator de atratividade para que os Fiis realizem novas emissões no mercado (de modo a ampliar seus portfólios), além do surgimento de novos Fiis, aumento da geração de empregos e da arrecadação de impostos… enfim, é difícil de encontrar um lado negativo com o crescimento do mercado.
Contudo, é natural que, com o aumento do número de investidores, cresça também – e de maneira proporcional – as dúvidas e incertezas quanto essa categoria de investimentos.
Baseado nisso, descrevemos abaixo um passo a passo para que os investidores – principalmente os iniciantes – consigam montar uma carteira de fundos imobiliários interessante e sustentável, de acordo com as suas expectativas pessoais.
Passo 1. Procure observar a diversidade interna do portfólio de cada Fii, de modo a perceber, com isso, os seus riscos concentrados e pulverizados. Adicionalmente, busque se atentar à localização dos imóveis desse Fii, a qualidade construtiva e também o perfil dos inquilinos desses imóveis. Uma dica interessante, nesse sentido, é acessar o Google Maps pelo endereço do ativo em questão e, quando possível, é claro, visitar pessoalmente os imóveis.
Passo 2. Após essa filtragem inicial, procure fazer algumas poucas ligações telefônicas para a Gestão e procure saber mais a respeito da sua pré-seleção de Fiis. Lembre-se que o gestor é o profissional mais indicado para tirar as suas dúvidas e detalhar de maneira mais assertiva quais as suas estratégias operacionais. Dito isso, em muitas das vezes basta apenas uma ligação para que questionamentos sobre vários Fiis sejam feitos, dado que é comum que diversos fundos imobiliários sejam geridos pelo mesmo gestor.
Passo 3. Entre no nosso site, mais especificamente na página de cada Fii, e baixe, no mínimo, os seus três últimos relatórios gerencias e os leia com atenção. Procure entender se o que está informado ali está em linha com o que foi repassado pela Gestão do Fii nas suas conversas anteriores. Esse é um excelente exercício para você entender o nível de transparência da gestão perante o mercado e aos seus cotistas.
Passo 4. Feito os três passos sugeridos anteriormente, é possível ter em mãos uma lista de Fiis os quais seja possível interagir munido de maiores detalhes – e, por consequência, mais confiança e segurança – com outros investidores mais experientes e especializados, de modo a validar as premissas iniciais concluídas de acordo com as pesquisas feitas anteriormente. Uma consultoria especializada pode ser uma boa alternativa nesse sentido.
Passo 5. Por fim, é necessário avaliar o preço o qual o Fii em questão é negociado no mercado secundário. É importante, para qualquer investidor, não pagar muito caro pelos seus ativos. Sabemos que muitas pessoas discordam dessa opinião, mas acreditamos que, tanto para meias quanto para fundos imobiliários, comprar um produto de qualidade e barato é muito mais vantajoso que o contrário, pois quanto menor for o preço que se paga, maior será o potencial de valorização do ativo. Dito isso, para avaliar o preço de um FII é importante utilizar alguns indicadores, tais como: Dividend Yield (DY); Preço / Valor Patrimonial (P/VP); e o Preço / Metro Quadrado. Além desses fatores, é importante considerar todo o contexto do fundo imobiliário.
Temos a total certeza de que, fazendo o passo a passo acima sugerido, você será capaz de entender de maneira muito clara a conjuntura operacional de todos os Fiis os quais se disponha a estudar a respeito.
Com isso, pontos como rentabilidade, vacância, inquilinos, risco de crédito, taxas de administração, gestão e consultoria, ficarão, de maneira muito orgânica, cada vez mais claros no cotidiano do investidor.
O interessante, disso tudo, é que o conteúdo aprendido ao se estudar não só os fundos imobiliários, mas os investimentos, num contexto geral, são usados para praticamente tudo na vida.
Aprender sobre investimentos, portanto, é aprender sobre a vida.
Logo, estude o assunto e, por consequência, torne-se um ser humano melhor.
Essa é a magia intrínseca dos investimentos.
No longo prazo, a rentabilidade se faz de maneira exponencial, não só em termos financeiros, mas também no contexto humano e pessoal.
É claro que, como tudo na vida – principalmente nos investimentos – paciência e disciplina são fundamentais, não só no processo de acumulação e multiplicação do patrimônio, como também no processo de acumulação e multiplicação do conhecimento.
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