Você que tem imóveis ou investimentos em fundos imobiliários, sabe como calcular taxa de vacância?
Bem, se Você já sabe, acredito que já deve ter algum conhecimento em investimentos imobiliários, mas, aos que ainda não sabem como calcular taxa de vacância, é importante conhecer, pois, este indicador tem muita relevância na indústria deste segmento.
Em suma, saber o que é e como calcular a taxa de vacância pode fazer toda diferença em seus investimentos imobiliários. Por isso, este indicador deve ser muito bem analisado. Nem sempre uma taxa de vacância alta vai significar um problema. Embora a vacância não deva ser encarada como uma boa notícia, é também possível que ela gere oportunidades nos investimentos.
O que é vacância
Vacância é uma palavra que possui várias aplicações, mas seu conceito é apenas um: demonstrar aquilo que não se encontra ocupado, nem preenchido.
O termo é utilizado para definir desde vagas em cargos públicos, à espaços não locados de imóveis. Suas utilidades são vastas.
Na física, por exemplo, cientistas se utilizam do termo para denominar local que não foi preenchido por uma molécula ou átomo.
E o conceito se estende para outras tantas áreas, inclusive no meio jurídico.
Entretanto, nosso interesse aqui é demonstrar a influência da vacância no mercado imobiliário e, portanto, nos investimentos desse setor.
No mercado imobiliário, vacância remete à medida do espaço não locado de um imóvel. Ela é o contrário da ocupação.
Existe também a taxa de vacância, que mede a proporção da área não locada de um empreendimento em relação a área total disponível para locação.
Qual o significado de taxa de vacância?
A taxa de vacância é um indicador utilizado no mercado imobiliário que representa a porcentagem de imóveis disponíveis para locação ou venda em relação ao total de imóveis existentes em uma determinada região, ou empreendimento. Em outras palavras, é a quantidade de imóveis vazios ou sem uso em relação ao total de imóveis disponíveis naquele mercado. A taxa de vacância é um importante indicador para avaliar a saúde do mercado imobiliário e a demanda por imóveis em determinada região.
Qual o impacto da taxa de vacância nos FIIs?
A taxa de vacância é um indicador importante para quem investe em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Isso porque ela está diretamente ligada à rentabilidade dos investimentos.
Quando a taxa de vacância está alta, significa que há muitos imóveis vazios ou com poucos inquilinos, o que pode levar a uma redução da receita dos FIIs. Isso porque, em geral, os rendimentos dos FIIs são compostos pelos aluguéis dos imóveis que fazem parte do fundo.
Por outro lado, uma taxa de vacância baixa é positiva para os FIIs, pois indica que há poucos imóveis vazios e uma maior ocupação dos espaços, o que pode aumentar a receita e, consequentemente, a rentabilidade do investimento.
Além disso, a taxa de vacância pode influenciar no preço das cotas dos FIIs no mercado. Se a taxa de vacância está alta, os investidores podem se sentir mais cautelosos em relação ao investimento e, por consequência, as cotas podem sofrer uma desvalorização. Já se a taxa de vacância está baixa, os investidores podem se sentir mais confiantes e as cotas podem valorizar.
Quais os tipos de taxa de vacância?
Existem basicamente dois tipos de taxa de vacância: a taxa de vacância física e a taxa de vacância financeira. Ambas são muito importantes para avaliar a situação de um imóvel no mercado imobiliário.
Vacância física
A vacância física é a taxa de imóveis desocupados em relação ao total de imóveis disponíveis em uma determinada região. Ela é calculada levando em consideração o número de imóveis vagos em relação ao total de imóveis existentes na região.
Essa taxa é muito importante para avaliar a oferta e demanda de imóveis em uma região e pode ser usada por investidores imobiliários para tomar decisões de investimento, como por exemplo, a construção de novos empreendimentos ou a aquisição de imóveis já existentes.
Vacância financeira
Já a vacância financeira é a taxa de imóveis desocupados em relação ao total de imóveis que estão sendo explorados comercialmente em uma determinada região. Ela é calculada levando em consideração o valor do aluguel dos imóveis que estão vagos em relação ao valor total do aluguel dos imóveis que estão sendo explorados.
Essa taxa é importante para avaliar a rentabilidade de um investimento imobiliário, já que a vacância financeira indica a perda de renda dos imóveis que estão vagos. Por isso, é importante monitorar a vacância financeira e buscar formas de reduzi-la, como por exemplo, oferecer descontos ou investir em melhorias nos imóveis.
Como calcular a taxa de vacância
A taxa de vacância é a relação entre o espaço não locado e espaço total locável, ou ABL.
ABL (Área Bruta Locável), é um termo utilizado para designar a área total, em condições de locação, de um empreendimento.
Ela é uma medida dada em metros quadrados que é muito utilizada para comparar dimensões de empreendimentos imobiliários.
Portanto, este indicador é bem simples de calcular.
Para exemplificar, vamos supor que Você tem participação em um FII que possui 10 imóveis em seu portfólio e cada imóvel representa 10% de sua área bruta locável.
Logo, entendemos que esses 10 imóveis representam toda área locável do fundo, ou seja, 100%.
Sabemos também que destes 10 imóveis, apenas 3 estão ocupados. Com isso, definimos que restam 7 imóveis desocupados.
Isto posto, para calcular a taxa de vacância é necessário fazer a seguinte conta:
Taxa de vacância = (quantidade de imóveis desocupados x porcentagem total)/quantidade total
Logo, taxa de vacância = (7×100)/10 = 70%.
Em síntese, isso quer dizer que este fundo possui 70% de imóveis que não estão alocados. Deste modo, concluímos que a taxa de vacância está em 70%.
Como analisar a taxa de vacância?
Para analisar a taxa de vacância, é necessário levar em consideração alguns fatores importantes. Primeiro, é preciso entender qual é o segmento imobiliário em questão e qual é a localização do imóvel. É comum que os imóveis em regiões mais centrais e movimentadas tenham uma taxa de vacância menor, enquanto os imóveis em regiões periféricas ou pouco movimentadas tenham uma taxa de vacância maior.
Além disso, é importante analisar as características do imóvel em si, como o seu estado de conservação, o tamanho, o tipo de acabamento e as comodidades oferecidas. Imóveis mais modernos e bem conservados tendem a ter uma taxa de vacância menor do que imóveis mais antigos e mal conservados.
Outro fator importante a ser considerado é a oferta e a demanda do mercado imobiliário. Se houver uma oferta muito grande de imóveis semelhantes na mesma região, a taxa de vacância tende a ser maior, já que a concorrência entre os imóveis é maior. Por outro lado, se houver uma demanda maior do que a oferta de imóveis em uma região, a taxa de vacância tende a ser menor.
Taxa de vacância elevada é bom ou ruim?
De maneira geral, uma vacância elevada pode indicar que o mercado está com excesso de oferta, o que pode ser uma má notícia para os proprietários de imóveis que buscam alugar ou vender suas propriedades. Por outro lado, pode ser uma boa notícia para os locatários ou compradores, que podem ter mais poder de negociação em relação aos preços.
No entanto, é importante lembrar que uma vacância elevada também pode ser um reflexo de problemas econômicos ou sociais na região, o que pode impactar negativamente o valor dos imóveis no longo prazo.
Definitivamente, saber como calcular taxa de vacância estabelece um grande diferencial no mercado de investimentos imobiliários. É e justamente por isso que Você deve se atentar a esse informativo, o qual terá uma forte influência nos rendimentos de suas aplicações. Bons investimentos!
