No que tange o investimento em fundos imobiliários, existe uma lei mais geral, que trata de variados assuntos de tributação, e que altera leis anteriores, no que diz respeito à regra de distribuição de resultados de fundos imobiliários.
Essa é a Lei 9.779/1999, e é nela que surge a famosa e confusa regra que diz que os fundos imobiliários devem distribuir 95% dos seus resultados.
O exato texto incluído na lei é o seguinte:
Art. 10º Inciso XI – critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.
Parágrafo único: O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balaço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
Essa é, com toda certeza, uma das características dos fundos imobiliários que mais causam confusão.
Muitas pessoas tentam argumentar que um Fii deve distribuir 95% dos seus rendimentos todos os meses, por causa do que está escrito na lei acima citada.
No entanto, na referida lei, não se fala nada de “mês” ou “mensal”, somente de semestre.
Dito isso, um Fii pode sim distribuir menos que o seu resultado mensal, simplesmente pelo fato de que o mesmo não é obrigado a distribuir absolutamente nada mensalmente.
No entanto, muitos fundos imobiliários preveem em seus regulamentos que poderão, sim, ocorrer distribuições mensais a título de antecipação.
É preciso perceber, contudo, que não se fala de obrigação na distribuição mensal, até porque seria muita ingenuidade, por parte do administrador, prometer algo que eventualmente não possa vir a entregar.
Enaltecido isso, portanto, não existe nada na lei sobre tal periodicidade mensal da distribuição dos rendimentos dos fundos imobiliários.
Assim sendo, fica claro que a distribuição deve ocorrer totalmente dentro do semestre, mas não há menção alguma sobre as distribuições mensais serem exatas ou completas.
Dessa maneira, caso um Fii tenha distribuído menos durante o semestre, então o rendimento da “virada do semestre” deverá ser maior.
Contudo, caso o Fii tenha distribuído a mais durante o semestre em questão, então o rendimento de virada tenderá a vir menor que a média.
Isso exposto, um administrador poderá vir a sofrer consequências caso não distribua entre 95% e 100% do resultado caixa de um fundo imobiliário em determinado semestre.
Isso, portanto, cria uma espécie de “incentivo” para que o administrador distribua menos dentro de um semestre, deixando para acertar qualquer diferença no rendimento de “virada do semestre”.
Isso pode acontecer pois distribuir menos tem ajuste – na forma de um rendimento maior – mas, um eventual erro de conta para cima (ou uma ocasião de surgimento de uma despesa inesperada) não daria para se fazer uma “distribuição negativa” de rendimentos.
No geral, Fiis com previsão em regulamento de distribuições mensais tendem a distribuir todo o resultado mensal.
No entanto, também pela mesma regra geral, não existe a obrigação do administrador de fazer isso mensalmente.
Embora muitos investidores confiem fielmente nessa crença, não existe regra dos 95% em periodicidade mensal para os fundos imobiliários.
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