ABL, área privativa, área BOMA...o que seriam tais conceitos?



No que diz respeito ao mercado imobiliário, diversas são as maneiras de se mensurar as áreas dos mais variados tipos de empreendimentos.

A Área Bruta Locável (ABL), por exemplo, é uma delas.

Esta, por sua vez, é uma medida bastante comum em Real Estate (mercado imobiliário), e diz respeito ao espaço em metros quadrados brutos, ou seja, sem desconto de espaços, disponível para operações de aluguel (locação).

Na maioria dos países, incluindo o Brasil, essa métrica é informada em metros quadrados (m²), enquanto em alguns países, como a Inglaterra e Estados Unidos, por exemplo, esta métrica é informada ao público em pés quadrados (ou square feet, do inglês).

No entanto, ainda existe mais uma questão complicada a ser dita a respeito da ABL de empreendimentos imobiliários.

Muitos projetos (incluindo muitos fundos imobiliários) informam aos interessados e potenciais investidores a área passível de locação em metros quadrados, porém, não informam qual o espaço que consideraram para fazer a mensuração e, dessa forma, mesmo que a ABL seja informada em metros quadrados, não é possível saber de qual espaço está se falando e se o mesmo seria, por exemplo, de uso comum entre os condôminos e locatários, ou de uso exclusivo dos inquilinos do empreendimento.

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Dito isso, então, em muitos casos o espaço usado como referência para mensuração na ABL pode ser subjetivo, mesmo tendo sido informada a sua metragem.

Então, para acabar com essa “confusão” ou, no mínimo, proporcionar um melhor direcionamento da compreensão do conceito, criou-se alguns outros conceitos, os quais vamos aqui esclarecer alguns tipos utilizados para o cálculo da ABL, com ênfase para imóveis urbanos.

Em primeiro lugar, a ABL pode ser informada com dados de espaço construído, isto é, com aquele espaço que foi, efetivamente, construído com materiais de alvenaria ou marcenaria.

Por exemplo, quando um empreendimento é feito, o terreno não é considerado para o cômputo desta ABL, somente o que foi levantado em cima deste local.

Daí o nome de área construída.

Em segundo lugar, a ABL pode ser informada a partir de espaços de uso exclusivos dos inquilinos.

No entanto, isso é mais comum no mercado imobiliário brasileiro.

Então, nasce a chamada área privativa.

Como o próprio nome já diz, esse é o espaço particular dos locatários, cujo acesso é restrito a eles e aos indivíduos autorizados previamente pelos mesmos a entrar na sala comercial, laje corporativa ou apartamento residencial, por exemplo.

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Essa métrica é bastante utilizada no mercado imobiliário nacional para fins de negociação de propriedades comerciais, operações comerciais de shopping-centers, lojas independentes de varejo e galpões industriais e logísticos.

Por último, mas não menos importante, existe uma medição que já é tendência mundial no mercado imobiliário, no entanto, ainda está ganhando força em território brasileiro.

O conceito de área BOMA, um acrônimo em inglês para Building Owners and Managers Association (BOMA), é uma entidade americana dos proprietários e administradores de imóveis.

Assim sendo, essa organização resolveu padronizar a mensuração dos espaços.

Basicamente, a área BOMA considera o espaço locável como uma somatória da área particular do inquilino (área privativa) com a divisão das áreas comuns utilizadas pelos locatários, com exceção de escadas, fosso do elevador e as áreas destinadas para equipamentos e serviços.

Como consequência, isso impacta a mensuração da ABL, tornando-a, por isso, maior, se comparada à área privativa, esta última comumente utilizada em nosso mercado imobiliário nacional.

Contudo, a mensuração pela área BOMA pode ser um chamariz para investidores estrangeiros, pois além de mais habituados com essa mensuração, tal medida proporciona credibilidade ao mostrar, de fato, toda a área bruta locável (ABL) ali incluída para os potenciais investidores e locatários.

Sabemos que tais informações podem parecer um tanto quanto confusas num primeiro momento, mas nada como a prática e os estudos recorrente para que tais conceitos sejam vistos pelos investidores com uma familiaridade cada vez maior no longo prazo.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.




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