ABL, área privativa, área BOMA…o que seriam tais conceitos?

ABL, área privativa, área BOMA…o que seriam tais conceitos?

No que diz respeito ao mercado imobiliário, diversas são as maneiras de se mensurar as áreas dos mais variados tipos de empreendimentos.

A Área Bruta Locável (ABL), por exemplo, é uma delas.

Esta, por sua vez, é uma medida bastante comum em Real Estate (mercado imobiliário), e diz respeito ao espaço em metros quadrados brutos, ou seja, sem desconto de espaços, disponível para operações de aluguel (locação).

Na maioria dos países, incluindo o Brasil, essa métrica é informada em metros quadrados (m²), enquanto em alguns países, como a Inglaterra e Estados Unidos, por exemplo, esta métrica é informada ao público em pés quadrados (ou square feet, do inglês).

No entanto, ainda existe mais uma questão complicada a ser dita a respeito da ABL de empreendimentos imobiliários.

Muitos projetos (incluindo muitos fundos imobiliários) informam aos interessados e potenciais investidores a área passível de locação em metros quadrados, porém, não informam qual o espaço que consideraram para fazer a mensuração e, dessa forma, mesmo que a ABL seja informada em metros quadrados, não é possível saber de qual espaço está se falando e se o mesmo seria, por exemplo, de uso comum entre os condôminos e locatários, ou de uso exclusivo dos inquilinos do empreendimento.

Dito isso, então, em muitos casos o espaço usado como referência para mensuração na ABL pode ser subjetivo, mesmo tendo sido informada a sua metragem.

Então, para acabar com essa “confusão” ou, no mínimo, proporcionar um melhor direcionamento da compreensão do conceito, criou-se alguns outros conceitos, os quais vamos aqui esclarecer alguns tipos utilizados para o cálculo da ABL, com ênfase para imóveis urbanos.

Em primeiro lugar, a ABL pode ser informada com dados de espaço construído, isto é, com aquele espaço que foi, efetivamente, construído com materiais de alvenaria ou marcenaria.

Por exemplo, quando um empreendimento é feito, o terreno não é considerado para o cômputo desta ABL, somente o que foi levantado em cima deste local.

Daí o nome de área construída.

Em segundo lugar, a ABL pode ser informada a partir de espaços de uso exclusivos dos inquilinos.

No entanto, isso é mais comum no mercado imobiliário brasileiro.

Então, nasce a chamada área privativa.

Como o próprio nome já diz, esse é o espaço particular dos locatários, cujo acesso é restrito a eles e aos indivíduos autorizados previamente pelos mesmos a entrar na sala comercial, laje corporativa ou apartamento residencial, por exemplo.

Essa métrica é bastante utilizada no mercado imobiliário nacional para fins de negociação de propriedades comerciais, operações comerciais de shopping-centers, lojas independentes de varejo e galpões industriais e logísticos.

Por último, mas não menos importante, existe uma medição que já é tendência mundial no mercado imobiliário, no entanto, ainda está ganhando força em território brasileiro.

O conceito de área BOMA, um acrônimo em inglês para Building Owners and Managers Association (BOMA), é uma entidade americana dos proprietários e administradores de imóveis.

Assim sendo, essa organização resolveu padronizar a mensuração dos espaços.

Basicamente, a área BOMA considera o espaço locável como uma somatória da área particular do inquilino (área privativa) com a divisão das áreas comuns utilizadas pelos locatários, com exceção de escadas, fosso do elevador e as áreas destinadas para equipamentos e serviços.

Como consequência, isso impacta a mensuração da ABL, tornando-a, por isso, maior, se comparada à área privativa, esta última comumente utilizada em nosso mercado imobiliário nacional.

Contudo, a mensuração pela área BOMA pode ser um chamariz para investidores estrangeiros, pois além de mais habituados com essa mensuração, tal medida proporciona credibilidade ao mostrar, de fato, toda a área bruta locável (ABL) ali incluída para os potenciais investidores e locatários.

Sabemos que tais informações podem parecer um tanto quanto confusas num primeiro momento, mas nada como a prática e os estudos recorrente para que tais conceitos sejam vistos pelos investidores com uma familiaridade cada vez maior no longo prazo.

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foto: Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro

Engenheiro mecânico por formação, estuda e investe no mercado de capitais desde 2016. Entusiasta do Value Investing, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro desde que iniciou no universo das finanças. Acredita que o mercado de capitais é uma das alavancas que contribuem para o desenvolvimento da humanidade.

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