Você investidor de FIIs, sabe analisar ou comparar fundos de investimento imobiliário?
Para comparar os fundos de investimento imobiliário é necessário saber analisar alguns indicadores essenciais.
Neste artigo, vamos comparar os fundos de investimento imobiliário em relação a compra de um imóvel direto, através de suas vantagens e desvantagens. Também vamos mostrar os indicadores necessários para uma boa análise de um FII.
Vantagens e Desvantagens – FIIs x Imóvel
Como regra básica de todo investimento, é preciso analisar suas vantagens e desvantagens, a fim de decidir se este é o investimento que vai de encontro com o perfil e os objetivos do investidor.
Por isso, veja as diferenças entre investir em um fundo e comprar um imóvel.
As principais vantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis são:
- Investir no mercado imobiliário sem a necessidade da compra de um imóvel com documentos e contratos;
- Distribuição mensal de rendimentos na conta do investidor;
- O investimento pode ser fracionado, diferentemente do que acontece na compra de um imóvel (Ex. Não conseguimos comprar apenas a cozinha de uma casa. Ou compramos a casa por inteiro, ou nada feito);
- Diversificação em vários tipos de imóveis (Universidade, Hotéis, Shopping, etc.);
- Avaliação anual dos imóveis por empresas especializadas;
- Administração realizada por equipes capacitadas;
- Baixas despesas com taxas, emolumentos e corretagem comparadas as dos imóveis, levando em consideração o mesmo valor de compra;
- Diversificação de imóveis e inquilinos, com apenas um fundo;
- Diversificação geográfica com maior facilidade;
- Investimentos em ativos imobiliários com padrão superior, não acessíveis para investidores comuns, com pouco capital (Ex: A grande maioria dos investidores não conseguem comprar um shopping center sozinho. Nos FIIs, qualquer investidor pode ser sócio de grandes empreendimentos);
- Isenção de imposto de renda distribuídos na rentabilidade pelo FII para pessoas físicas.
Por outro lado, as principais desvantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis são:
- Ausência de influência direta na administração do fundo;
- Impossibilidade de usufruto direto dos imóveis do fundo;
- Sujeição a erros e má administração e/ou da gestora do fundo;
- Maior taxa de imposto sobre o lucro na venda dos fundos, 20% nos fundos enquanto nos imóveis é de 15%;
- Risco de liquidez: no momento da venda das cotas, pode não haver comprador suficiente para compra;
- Risco de calote: fundos que investem em CRI podem ter Default de seus títulos;
- Variação da cota: após a compra de um fundo, ela pode subir ou cair, sem influência do investidor;
- Obrigatoriedade de venda em caso de take over (operações de compra total ou parcial dos ativos de um FII).
Indicadores de análise dos fundos imobiliários
Assim como nos investimentos em ações, no investimento em fundos imobiliários também se faz necessário analisar o fundo em questão.
Porém, os parâmetros a se analisar são distintos. Abaixo temos alguns indicadores e parâmetros para analisarmos um FII:
- Imóvel: classificação quanto a quantidade de imóvel, se ele é mono-imóvel ou multi-imóvel;
- Inquilino: classificação da quantidade de inquilinos, se ele é mono-inquilino ou multi-inquilino;
- Valor patrimonial: valor total do patrimônio do fundo, fornecido pelo informe mensal, dividido pelo total de cotas;
- P/VP: razão entre o preço da cota pelo valor patrimonial. Esse indicador dará uma visão se o fundo está com seu valor acima ou abaixo do valor real de patrimônio;
- Último rendimento: último rendimento declarado pelo fundo;
- Dividend Yield: razão em porcentagem do último rendimento pelo preço da cotação. Pode ser analisado também no período anual;
- Rentabilidade 12 meses: variação da cota nos últimos 12 meses. Alguns fundos novos ainda não possuem histórico de 12 meses, por isso tem uma rentabilidade menor;
- Vacância física: porcentagem da área do fundo disponível para locação, de acordo com o último relatório gerencial ou informe trimestral;
- Volume médio negociado: volume médio do fundo negociado nos últimos 30 dias;
- Área boma: área total do fundo disponível para locação;
- Valor de mercado/m²: razão entre o valor de mercado do fundo e a área total do fundo. Dá a visão de quanto o fundo está sendo negociado por m²;
- Patrimônio líquido: patrimônio do fundo, declarado nos informes mensais;
- Valor de mercado: valor negociado na bolsa;
- Cotas total: número de cotas que o fundo possui, de acordo com o informe mensal;
Comparar os FIIs – Considerações
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