Vacância: Saiba como esse indicador impacta o mercado imobiliário

Para entendermos melhor o termo, precisamos primeiramente entender o conceito da palavra. Vacância é aquilo que se apresenta vago, ou, aquilo que não se encontra ocupado ou preenchido.

Iremos abordar neste artigo alguns itens fundamentais para a compreensão de vacância. São eles:

  1. O que é vacância?
  2. Tipos de vacância
  3. Mercado imobiliário
  4. Influência da vacância nos investimentos
  5. Vacância e fundos imobiliários
  6. Vacância - considerações

O que é vacância?

Vacância é uma palavra que possui várias aplicações, mas seu conceito é apenas um: demonstrar aquilo que não se encontra ocupado, nem preenchido.

O termo é utilizado para definir: de vagas em cargos públicos, à espaços não locados de imóveis. Suas utilidades são vastas.

Na física, por exemplo, cientistas se utilizam do termo para denominar local que não foi preenchido por uma molécula ou átomo.

E o conceito se estende para outras tantas áreas, inclusive no meio jurídico.

Entretanto, nosso interesse aqui é demonstrar a influência da vacância no mercado imobiliário e, portanto, nos investimentos desse setor.

Se você investe ou já investiu em fundos imobiliários, fatalmente já se deparou com o termo.

Continue lendo este artigo e saiba quais são as implicações desse conceito nos seus investimentos.

Tipos de vacância

Vacância

Existem alguns tipos de vacância comumente utilizados em algumas áreas do conhecimento.

O conceito é o mesmo, designar o espaço vago de alguma propriedade física, concreta ou subjetiva.

Isto posto, iremos listar alguns tipos e seus significados. Existe vacância:

  • Física
  • Financeira
  • De cargo público
  • De herança
  • Presidencial

Vacância Física

Esse é o conceito mais básico da palavra. Remete ao espaço vago, que não está habitado, dentro de um determinado local.

É largamente utilizada para identificar a quantidade de área não locada de um empreendimento, por exemplo.

No mercado imobiliário, a vacância é um indicador bastante utilizado pelos investidores, e também é chamado de taxa de vacância.

Essa taxa informa a proporção da área não locada de um imóvel, sobre a área total locável do mesmo imóvel, e será discutida mais adiante.

Vacância financeira

No mercado imobiliário, a vacância financeira é a porção dos ativos de um fundo imobiliário que não estão gerando rendimento.

Nesse sentido, é a fração daquele portfólio, alugado ou não, que não está rentabilizando o capital do fundo através do aluguel ou arrendamento.

Geralmente, é um aluguel recém contratado que ainda está no período de carência.

Ou seja, durante um período de 2 ou 3 meses por exemplo, o cliente ou inquilino não pagaria o aluguel devido um acordo entre as partes.

Nesses casos não há vacância física, mas há financeira, visto que nestes espaços ocupados não há pagamento de aluguel.

Normalmente esse termo não é muito utilizado, pois, na maioria dos casos, uma área alugada gera aluguel, e rentabiliza o titular.

Entretanto, existem casos pontuais em que o inquilino recebe uma carência de até 2 anos, principalmente em contratos atípicos.

Contratos atípicos são contratos de longa duração, diferente dos comuns utilizados no mercado imobiliário residencial, que duram, em média, 1 ou 2 anos.

No caso citado, o proprietário do imóvel ficaria sem receber o aluguel por 24 meses seguidos, gerando um vago financeiro.

Vacância de cargo público

Esse tipo se dá quando o cargo público é desocupado. Ela ocorrerá da:

  • Demissão: sanção disciplinar imposta ao servidor por improbidade administrativa
  • Exoneração: quando o servidor é dispensado por desempenho ou posse em outro cargo
  • Promoção: quando o servidor é promovido a um cargo de maior responsabilidade
  • Readaptação: quando o servidor é remanejado do cargo
  • Aposentadoria: quando o servidor se aposenta por idade, tempo de serviço ou invalidez
  • Posse em cargo inacumulável: quando o servidor toma posse em outro cargo por determinação da lei e não pode acumular o atual
  • Falecimento

Por outro lado, existem casos na administração pública, que o servidor poderá ser redistribuído ou removido, sem gerar vaga do cargo.

Vacância de herança

Herança vacante ocorre quando a herança é devolvida à fazenda pública (governo) por motivos de não haver herdeiros que se habilitassem no período de jacência.

Nesses casos, a herança não fica com a família, por ausência de uma contraparte competente a assumir o ativo financeiro.

Vacância presidencial

Ocorre no caso do impedimento do presidente da república, em que há vaga do respectivo cargo, e, por questões constitucionais, assume o vice-presidente.

Vacância no Mercado Imobiliário

No mercado imobiliário, vacância remete à medida do espaço não locado de um imóvel. Ela é o contrário da ocupação.

Existe também a taxa de vacância, que mede a proporção da área não locada de um empreendimento em relação a área total disponível para locação.

Taxa de vacância

A taxa de vacância, outro termo muito utilizado nesse meio, é a relação entre o espaço não locado e espaço total locável, ou ABL.

ABL, ou Área Bruta Locável, é um termo utilizado para designar a área total, em condições de locação, de um empreendimento.

Ela é medida em metros quadrados, e é muito utilizada para comparar dimensões de empreendimentos comerciais em grandes centros urbanos.

Como curiosidade, segue abaixo a lista dos 10 maiores centros comerciais do Brasil por ABL – Área Bruta Locável:

  1. Centro Comercial Leste Aricanduva - 248.701 m² de ABL
  2. Shopping Interlagos - 145.000 m² de ABL
  3. Novo Shopping Ribeirão Preto - 126.489 m² de ABL
  4. Parque Dom Pedro Shopping - 125.615 m² de ABL
  5. Iguatemi Campinas - 106.700 m² de ABL
  6. RioMar Shopping - 101.000 m² de ABL
  7. Shopping União - 97.000 m² de ABL
  8. RioMar Shopping - 93.000 m² de ABL
  9. Iguatemi Fortaleza - 92.000 m² de ABL
  10. Shopping Recife – 90.791 m² de ABL

A taxa de vacância pode ser apresentada como medida de um único imóvel, ou de um conjunto de empreendimentos.

Por outro lado, o oposto direto da taxa de vacância é a taxa de ocupação.

Esse indicador mede a relação entre a quantidade de espaço locado e a área bruta locável (ABL).

Influência da vacância nos investimentos

vacância

Existem muitos empreendimentos imobiliários que têm uma vacância alta, embora sejam excelentes ativos.

Um movimento chamado “Flying to Quality” vem acontecendo atualmente no mercado imobiliário brasileiro.

Tal movimento consiste na migração do locatário de um imóvel ruim para um melhor.

O mercado imobiliário se comporta como um organismo vivo. Quando a taxa de desocupação dos imóveis está alta, devemos enxergar oportunidades.

Em São Paulo, por exemplo, a alta vacância tem trazido oportunidades para empresas mudarem seus escritórios de local.

As empresas que estavam em imóveis antigos e obsoletos, e mudaram-se para novos escritórios, caracterizam esse movimento chamado flying to quality.

Seja para implantar um novo conceito de ocupação, otimizar o seu layout ou aprimorar sua estrutura e tecnologia e, ainda assim, reduzir o seu custo de ocupação.

Isso nos mostra que, em investimentos de fundos imobiliários, além da ocupação deste, devemos nos atentar para outros fatores.

Nem sempre vacância é ruim.

Avaliar outras variáveis nos fundos imobiliários pode gerar oportunidades escondidas, camufladas pela baixa taxa de ocupação.

Vacância e Fundos Imobiliários

Vacância

Ao tratarmos de investimento imobiliário, nos deparamos com 3 principais classes de ativos:

  1. Imóveis físicos
  2. Títulos de recebíveis
  3. Fundos imobiliários

O terceiro deles, os fundos de investimento imobiliário, ou FIIs, estão em franco crescimento no Brasil.

Um fundo de investimento imobiliário é a comunhão de recursos destinados a aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Esse tipo de aplicação pode originar ativos imóveis ou financeiros. No caso deste artigo, iremos tratar especialmente dos fundos que detém imóveis em seu portfólio.

Fundos de tijolos

Também chamados de fundos de tijolos, esses fundos compram ou constroem imóveis no intuito de gerar renda através de aluguel ou arrendamento dos mesmos. Ex.: GGRC11.

Portanto, a rentabilidade desses fundos é diretamente afetada pela vacância dos imóveis presentes em seu portfólio.

Uma vez que a vacância está alta, há bastante área vazia, que poderia estar gerando renda através do aluguel.

Entretanto, esta não é uma lógica absoluta. Outros fatores devem ser avaliados antes do investidor tomar a decisão de investir em um FII.

Além dos fundos de tijolos, existem outras qualidades de fundos imobiliários. São eles:

  1. Fundos de papel (ou fundos de recebíveis). Ex.: BCRI11.
  2. Fundos de fundos (FOFs). Ex: FOFT11.
  3. Fundos de desenvolvimento.
  4. Fundos híbridos. Ex.: MXRF11.

A especificidade de cada um deles será abordada em outros artigos do nosso site.

Taxa de vacância alta é ruim?

Nem sempre.

Antes de investir, o cotista deve ficar atento ao fluxo de renda mensal do fundo imobiliário.

Para o portfólio do fundo gerar renda para os cotistas, é intuitivo que o empreendimento não tenha uma taxa de vacância alta.

Principalmente vacância financeira, quando há a possibilidade de um imóvel alugado não estar gerando caixa, visto a incidência de carência.

Contudo, apesar da vacância alta ser sinônimo de desempenho fraco do fundo, ela deve ser encarada como uma oportunidade.

É possível que empreendimentos que tenham alta vacância estejam investindo no longo prazo, e tornem a gerar fluxo de caixa positivo no futuro.

Esse crescimento pode ser uma grande oportunidade de gerar valor ao capital investido, tanto no aumento da rentabilidade mensal, quanto no preço da cota.

Portanto, antes de taxar a qualidade de um fundo pela sua vacância, devemos entender o contexto ao qual o fundo está inserido.

Historicamente, fundos com alta vacância negociam suas cotas a preços baixos quando comparados a pares compatíveis.

Tal fato, quando encarado como oportunidade, pode fazer com que o investidor encontre diante dele um bom investimento.

Vale a pena comprar um FII com alta vacância?

Podemos dizer que sim, mas com ressalvas.

Existe uma estratégia que consiste em “comprar vacância”. E o que isto significa?

Ao investir em um fundo imobiliário com uma baixa taxa de ocupação, o investidor está, na verdade, adquirindo o potencial de valorização dessas cotas.

Tal estratégia consiste em comprar as cotas desse fundo, esperando que, quando os imóveis do portfólio forem ocupados, tais cotas se valorizem.

Ademais, além da valorização da cota, o investidor irá receber com a entrega dos rendimentos mensais provenientes do aluguel e/ou arrendamentos.

Por consequência, essa estratégia é mais arriscada, visto que os imóveis podem passar por um longo período sem locatários, gerando prejuízo para o fundo.

Em contrapartida, para aqueles que conhecem bem os ativos do fundo, e estão antenados no cenário econômico, esta pode ser uma grande oportunidade.

Um caso real

Como exemplo, temos o fundo Cyrela Thera Corporate (THRA11), que, em meados de 2015, via sua cota sendo negociada abaixo de R$ 60,00.

Nesse período, a taxa de vacância do empreendimento – edifício de lajes corporativas Thera Corporate – era de aproximadamente 100%.

Ou seja, praticamente todas as salas desse imóvel estavam desocupadas, e, por consequência, não geravam renda mensal.

Foi aí que muitos investidores enxergaram uma grande oportunidade de investimento, visto o potencial do empreendimento.

Algumas características desse imóvel são:

  1. Escritórios padrão “triple A” de qualidade e sofisticação
  2. Excelente localização, no maior eixo comercial de São Paulo
  3. Líder no segmento de edifícios corporativos (Cyrela)
  4. Local de alimentação e convivência integrada ao projeto paisagístico do empreendimento

Todos esses atributos foram levados em consideração pelos investidores, que entraram comprando fortemente as cotas do fundo.

Ademais, o potencial de locação do imóvel, com a perspectiva da melhora do cenário econômico do país, corroborou com o interesse por investimentos desse tipo.

A partir de então, o THRA11 viu o preço de suas cotas valorizarem de forma extraordinária ao longo dos 2 anos seguintes.

O preço das cotas, que antes estavam sendo negociadas a R$ 60,00 em meados de 2015, passaram a serem vendidas a mais de R$ 100,00 em 2018.

Taxa de Ocupação

Em sua máxima histórica, em 20 de abril de 2018, a cotação chegou a bater R$ 116,00 por cota do fundo.

Tal fato se deu devido à queda da taxa de vacância ao longo desse período, quando, em abril de 2017, o imóvel contava com 100% de seus escritórios ocupados.

Vacância - considerações

Vacância

É fundamental conhecermos os conceitos que regem a precificação dos ativos no mercado imobiliário.

Nós, investidores, nos respaldamos melhor na hora de decidir sobre um investimento quando sabemos analisar os fatores que precificam tal ativo.

Um imóvel, por exemplo, não precisa estar 100% ocupado para gerar bons rendimentos. Nem, tampouco, extremamente desocupado.

Contudo, a sensibilidade de enxergar oportunidades em empreendimentos que estejam com alta taxa de vacância, é o que irá potencializar os seus investimentos no longo prazo.

O cenário econômico muda, e com ele, muda também as perspectivas do setor imobiliário no país.

Portanto, antes de investir em um fundo imobiliário, ou no mercado imobiliário, devemos ficar atentos à vacância dos empreendimentos e utilizar esse indicador a favor das nossas necessidades e estratégias de investimento.

Marcos Baroni
Marcos Baroni Especialista em FIIs (Suno Research)

Marcos Baroni é especialista em Fundos Imobiliários. Professor há 20 anos em cursos de Graduação e MBA nas áreas de Gestão de Projetos e Processos.

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