A expressão “vacância financeira” é bem conhecido no mercado de investimentos imobiliários.
Esse termo está relacionado ao fluxo de caixa esperado de um determinado ativo, ou seja, a vacância financeira considera os valores que são recebidos de seus ativos.
No mercado imobiliário, a vacância financeira é baseada na estimativa de fluxo de caixa do portfólio. Por exemplo: se existe uma estimativa de que o portfólio tenha potencial de R$50 mil de renda mensal e está deixando R$10 mil a menos que o potencial, a vacância financeira será de 20%.
Diferença entre taxa de vacância física e financeira
Em linhas gerais, existem duas importantes diferenciações ao definir a vacância, a física e a financeira.
A vacância física remete à medida do espaço não locado de um imóvel.
Já a vacância financeira considera o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.
Por exemplo, digamos que um conjunto de lajes corporativas tenha capacidade de gerar R$ 100.000,00 por mês de renda. Mas, atualmente, devido aos espaços vagos, só esteja gerando R$ 70.000,00.
Nesse caso, o fundo possui uma vacância financeira de R$ 30.000,00. E sua taxa de vacância financeira será:
30.000 / 100.000 = 30%. Portanto, o fundo está operando 30% abaixo de sua capacidade de geração de caixa.
Vacância financeira em fundos imobiliários
O investidor de fundo imobiliário, naturalmente, busca um fluxo mensal de renda neste tipo de investimento.
Para o empreendimento gerar renda mensal para os seus cotistas é intuitivo que ele não pode ter uma taxa de vacância muito alta.
Ainda mais a vacância financeira, pois é ela quem retrata propriamente a situação de geração de renda do fundo.
Entretanto, embora a vacância não deva ser encarada como uma boa notícia, é também possível que ela gere oportunidades.
Tipicamente, fundos com altas vacâncias possuem suas cotas negociando a preços historicamente baixos.
Portanto, se a vacância tender a ser momentânea e o FII em questão se tratar de um fundo bem fundamentado, é possível que o investidor se encontre diante de uma boa oportunidade de investimento.
Vale a pena investir em FIIs com alta vacância?
Podemos dizer que sim, mas com ressalvas.
Existe uma estratégia que consiste em “comprar vacância”. E o que isto significa?
Ao investir em um fundo imobiliário com uma baixa taxa de ocupação, o investidor está, na verdade, apostando em uma potencial valorização futura.
Tal estratégia consiste em comprar as cotas desse fundo, esperando que, quando os imóveis do portfólio forem ocupados, tais cotas se valorizem.
Com isso, além da valorização da cota, o investidor também irá receber com a entrega dos rendimentos gerados através dos alugueis.
Mas , por consequência, essa estratégia é mais arriscada, visto que os imóveis podem passar por um determinado período sem locatários.
Em contrapartida, para aqueles que conhecem bem os ativos do fundo e estão antenados no cenário econômico, esta pode ser uma grande oportunidade.
Vacância financeira – Considerações
É fundamental que os investidores conheçam os conceitos que regem a precificação dos ativos no mercado imobiliário.
A vacância, por exemplo, é um indicador que tem muita influência e relevância nesse setor.
Portanto, antes de investir em um FII ou no mercado imobiliário, fique atento à vacância financeira dos empreendimentos e utilize esse indicador a favor de suas estratégias de investimento.
