Como comparar fundos de investimento imobiliário? Veja algumas referências



Você investidor de FIIs, sabe analisar ou comparar fundos de investimento imobiliário?

Para comparar os fundos de investimento imobiliário é necessário saber analisar alguns indicadores essenciais.

Neste artigo, vamos comparar os fundos de investimento imobiliário em relação a compra de um imóvel direto, através de suas vantagens e desvantagens. Também vamos mostrar os indicadores necessários para uma boa análise de um FII.

Vantagens e Desvantagens – FIIs x Imóvel

comparar fundos de investimentos

Como regra básica de todo investimento, é preciso analisar suas vantagens e desvantagens, a fim de decidir se este é o investimento que vai de encontro com o perfil e os objetivos do investidor.

Por isso, veja as diferenças entre investir em um fundo e comprar um imóvel.

As principais vantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis são:

  • Investir no mercado imobiliário sem a necessidade da compra de um imóvel com documentos e contratos;
  • Distribuição mensal de rendimentos na conta do investidor;
  • O investimento pode ser fracionado, diferentemente do que acontece na compra de um imóvel (Ex. Não conseguimos comprar apenas a cozinha de uma casa. Ou compramos a casa por inteiro, ou nada feito);
  • Diversificação em vários tipos de imóveis (Universidade, Hotéis, Shopping, etc.);
  • Avaliação anual dos imóveis por empresas especializadas;
  • Administração realizada por equipes capacitadas;
  • Baixas despesas com taxas, emolumentos e corretagem comparadas as dos imóveis, levando em consideração o mesmo valor de compra;
  • Diversificação de imóveis e inquilinos, com apenas um fundo;
  • Diversificação geográfica com maior facilidade;
  • Investimentos em ativos imobiliários com padrão superior, não acessíveis para investidores comuns, com pouco capital (Ex: A grande maioria dos investidores não conseguem comprar um shopping center sozinho. Nos FIIs, qualquer investidor pode ser sócio de grandes empreendimentos);
  • Isenção de imposto de renda distribuídos na rentabilidade pelo FII para pessoas físicas.

Por outro lado, as principais desvantagens dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis são:

  • Ausência de influência direta na administração do fundo;
  • Impossibilidade de usufruto direto dos imóveis do fundo;
  • Sujeição a erros e má administração e/ou da gestora do fundo;
  • Maior taxa de imposto sobre o lucro na venda dos fundos, 20% nos fundos enquanto nos imóveis é de 15%;
  • Risco de liquidez: no momento da venda das cotas, pode não haver comprador suficiente para compra;
  • Risco de calote: fundos que investem em CRI podem ter Default de seus títulos;
  • Variação da cota: após a compra de um fundo, ela pode subir ou cair, sem influência do investidor;
  • Obrigatoriedade de venda em caso de take over (operações de compra total ou parcial dos ativos de um FII).

Indicadores de análise dos fundos imobiliários

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Assim como nos investimentos em ações, no investimento em fundos imobiliários também se faz necessário analisar o fundo em questão.

Porém, os parâmetros a se analisar são distintos. Abaixo temos alguns indicadores e parâmetros para analisarmos um FII:

  • Imóvel: classificação quanto a quantidade de imóvel, se ele é mono-imóvel ou multi-imóvel;
  • Inquilino: classificação da quantidade de inquilinos, se ele é mono-inquilino ou multi-inquilino;
  • Valor patrimonial: valor total do patrimônio do fundo, fornecido pelo informe mensal, dividido pelo total de cotas;
  • P/VP: razão entre o preço da cota pelo valor patrimonial. Esse indicador dará uma visão se o fundo está com seu valor acima ou abaixo do valor real de patrimônio;
  • Último rendimento: último rendimento declarado pelo fundo;
  • Dividend Yield: razão em porcentagem do último rendimento pelo preço da cotação. Pode ser analisado também no período anual;
  • Rentabilidade 12 meses: variação da cota nos últimos 12 meses. Alguns fundos novos ainda não possuem histórico de 12 meses, por isso tem uma rentabilidade menor;
  • Vacância física: porcentagem da área do fundo disponível para locação, de acordo com o último relatório gerencial ou informe trimestral;
  • Volume médio negociado: volume médio do fundo negociado nos últimos 30 dias;
  • Área boma: área total do fundo disponível para locação;
  • Valor de mercado/m²: razão entre o valor de mercado do fundo e a área total do fundo. Dá a visão de quanto o fundo está sendo negociado por m²;
  • Patrimônio líquido: patrimônio do fundo, declarado nos informes mensais;
  • Valor de mercado: valor negociado na bolsa;
  • Cotas total: número de cotas que o fundo possui, de acordo com o informe mensal;

Comparar os FIIs - Considerações

Se você já entende o básico, já sabe comparar fundos de investimento imobiliário e quer indicadores para acompanhar seus FIIs, recomendamos o acesso ao banco de dados da nossa plataforma fiis e do Funds Explorer.

Neles você encontra tudo o que precisa para acompanhar seus fundos imobiliários. A informação está diariamente atualizada, encontrando gráficos comparativos de rentabilidade, P/VPA, Dividend Yield e muito mais. Bons Investimentos!

Bruno Sperandio
Bruno Sperandio Autor

Engenheiro por formação, com mais de 7 anos de experiência no mercado de investimentos, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado imobiliário brasileiro.




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