O texto abaixo foi mais uma contribuição gentilmente feita por Tiago Reis, fundador da Suno Research.
Dizer que investidores de fundos imobiliários gostam de dividendos deveria ser considerado pleonasmo. Alguns investidores de ações, principalmente àqueles que gostam das famosas “growth stocks”, não pensam como os investidores de FIIs.
Os investidores dessas ações aceitam passar anos sem receber um mísero dividendo desde que a companhia consiga reinvestir seus lucros internamente à maiores taxas de retorno, remunerando-os, assim, com os ganhos de capital. Não é o caso da maioria dos investidores de FIIs.
Estes frequentemente buscam por ativos bons pagadores de dividendos e, muitas vezes ambiciosos nessa “caça aos proventos”, acabam analisando um único indicador, o Dividend Yield.
Para você que não sabe, o Dividend Yield é uma importante métrica que indica ao investidor quanto de renda o FII distribuiu no último ano. É obtido dividindo o valor em dinheiro que cada cotista recebeu pelo preço da cota.
O problema de se basear unicamente nessa métrica é que renda passada não é garantia de renda futura. Não se pode ignorar os aspectos qualitativos do fundo, uma vez que é a qualidade dos imóveis que possibilita a geração de renda futura.
Um investidor que toma decisões baseadas no DY pode se surpreender negativamente uma vez que resultados não operacionais, como por exemplo a venda de um imóvel ou o pagamento de aluguéis atrasados em um montante único de um inquilino inadimplente, podem inflar os resultados e distorcer a verdadeira capacidade de geração de caixa do FII, uma vez que aqueles eventos são não-recorrentes, isto é, não acontecerão novamente.
Todo investidor deve ter a ciência de que, ao comprar um fundo imobiliário, na verdade, está se associando a um fluxo de caixa. E, neste sentido, ele deve avaliar a consistência e a “verdade” desse fluxo ao longo do tempo.
Foi elaborando esse texto, inicialmente um alerta sobre o perigo de se tomar decisões de investimento sem uma análise completa e minuciosa da empresa como um todo, que eu tive a ideia de realizar um estudo.
Qual o comportamento do Dividend Yield médio de todos os FIIs atualmente negociados na bolsa ao longo dos últimos anos?
Para responder essa questão, contei com a ajuda da Economática, onde plotei todos os dados necessários para construir o gráfico abaixo no Excel:
Como era de se esperar, podemos observar que o Dividend Yield médio caiu ao longo dos últimos anos. Este fenômeno é muito mais explicado por uma alta valorização das cotas do que por uma diminuição dos proventos pagos pelos FIIs.
Mas será que o investidor deve se preocupar?
Desde que ele compre ativos de alta qualidade e a um preço acessível, não. É sempre importante comparar o yield de seu FIIs com um título longo do Tesouro Nacional – NTNB, excluindo o índice de inflação atrelado a ele.
Podemos excluir o índice de inflação atrelado uma vez que bons imóveis, historicamente, compensaram as perdas inflacionárias. O ideal é que o retorno do fundo seja superior a um investimento considerado livre de risco.
Por fim, resolvi ir um pouco mais longe, e comparei o comportamento do DY dos FIIs com maior peso no IFIX com o rendimento atual de uma NTN-B longa.
Decidi criar dois gráficos, um com os FIIs que possuem uma participação no IFIX maior ou igual do que 4% e um com os FIIs que possuem um peso no índice maior ou igual a 3%. O resultado foram os gráficos abaixo.
Participação > 4% no IFIX
Participação > 3% no IFIX
Atualmente, o rendimento da NTN-B longa é de 3,45%. Dessa forma, como podemos observar, o spread entre o yield dos principais FIIs e o rendimento do título IPCA+2035 caiu ao longo dos últimos anos, no entanto, ainda permanecem com um prêmio de risco.
Investidores, em tese, estão mais protegidos quando o spread entre os rendimentos de seus fundos imobiliários e a NTN-B longa é maior. No entanto, como vimos acima, analisar apenas o indicador pode causar diversas distorções.
Por isso a necessidade de analisar os aspectos qualitativos do fundo, como o padrão construtivo, o preço, o valor patrimonial por cota, o m² negociado em Bolsa, a qualidade da gestão e dos imóveis, a vacância, o vencimento e características dos contratos e os riscos.
De fato, as oportunidades de bons FIIs negociados à um bom preço diminuíram, no entanto, ainda existem ativos interessantes. Basta encontrá-los.
