Destaques comparativos entre os Fundos Imobiliários no Brasil o os REITs nos EUA - Parte I

Os fundos imobiliários no Brasil têm cada vez mais se desenvolvido, e os números de investidores crescendo exponencialmente mês a mês não nos deixam mentir.

Nós aqui no Fiis.com.br procuramos fazer a nossa parte e fomentar toda essa indústria com a publicação de materiais periódicos que possam orientar os investidores, principalmente os iniciantes que estão adentrando agora nesse universo.

Adicionalmente, vislumbramos os REITs (Real Estate Investiment Trust) nos Estados Unidos como a principal referência para os nossos Fiis aqui no Brasil, e estamos certos de que, aos poucos, a nossa indústria irá evoluir de alguma forma para o modelo americano.

Neste sentido, nunca é demais lembrar que estamos ainda engatinhando no que diz respeito à tamanho de mercado, e a imagem abaixo, retirada do boletim do último mês de junho da B3, comprova essa opinião.

Tínhamos "apenas" R$ 60,4 bilhões de valor de mercado no fechamento do último mês de janeiro.

A título de comparação, ainda temos hoje um tamanho cerca de 4 vezes menor do que tinha a indústria de REITs (ativos similares aos FIIs nos EUA) em 1995, quando a mesma era de US$ 57,4 bilhões.

Ao final de 2018 a indústria de REITs tinha pouco menos de US$ 1,05 trilhão (isso mesmo, de dólares), conforme é possível ver acima.

Isto posto, é completamente factível concluir que, de fato, estamos apenas no início da nossa indústria, e os atuais patamares de juros, juntamente com a inflação sob controle e possível reaquecimento da economia com a aprovação de importantes reformas devem contribuir para que continuemos esse crescimento a passos largos.

Diante disso, vale reforçar que, apesar de toda similaridade em relação ao modelo de negócios ancorado no mercado imobiliário aqui no Brasil (Fiis) e lá nos Estados Unidos (REITs), há importantes diferenças entre eles as quais taremos hoje e amanhã (05) aqui na nossa newsletter para um melhor entendimento.

Uma curiosidade é que o primeiro REIT nasceu, mesmo que sinteticamente, em 1850 como uma alternativa à proibição de que uma empresa não poderia adquirir imóveis diretamente (apenas pessoas físicas), e daí um “Fundo” foi criado para esta finalidade.

A regulamentação definitiva veio apenas em 1960 e no Brasil, em 1993.

Neste sentido, vamos destacar 7 principais diferenças entre os Fundos Imobiliários no Brasil e os REITs nos Estados Unidos:

1 - Tamanho da Indústria

Já mencionamos isso anteriormente, mas nunca á demais lembrar.

Somente para exemplficiar, o REIT Simon Properties chega a ter entre 300 e 400 shoppings, portanto, muito maior do que todos os Fiis de Shoppings Centers no Brasil, além das próprias empresas negociadas na B3.

Além disso, o seu Market Cap sozinho (cerca de US$ 50 bilhões) já é maior que toda a indústria de Fiis aqui no Brasil

Por consequência do tamanho (porte), a liquidez dos REITs é expressivamente maior até pela forte presença de Investidores Institucionais.

2 - Alavancagem

Nos EUA, até por conta da taxa de juros historicamente baixa, há a “cultura” da alavancagem nos REITs pelo fato de criar valor aos investidores, isto é, os gestores captam a 3% e investem em ativos que possam gerar 5% de retorno, por exemplo.

Este “spread” gera valor e faz com que o retorno total fique ainda mais interessante no longo prazo até porque entre 40% e 60% do patrimônio dos REITs é alavancado.

Mas claro, cada fundo tem sua política própria de investimentos e deve ser observado caso a caso.

Existe aí um lado negro em tudo isso: em 2008, alguns REITs tiveram sérios problemas em função da alta alavancagem durante a forte crise imobiliária.

No Brasil, o nível de alavancagem é baixíssimo e pouquíssimos Fiis se utilizam deste mecanismo como forma de crescimento.

Via de regra, as novas emissões (follow-on) são realizadas para este objetivo.

3 - Governança

Os REITs são parecidos com empresas de capital aberto, inclusive com Conselho Definitivo, Diretorias e CEOs.

Há, naturalmente, um maior ativismo por parte dos investidores em busca de estratégias mais sofisticadas.

Lá fora, os REITs são tão próximos de empresas listadas que fazem parte dos “índices de ações” (S&P500, por exemplo), pois são vistos exatamente como grandes companhias.

Já no Brasil, os FIIs são divididos em “caixinhas separadas” e não são considerados empresas, de fato, e sim, Fundos (Condomínio Fechado).

Em tempo, não podemos deixar de elucidar o fato de estarmos visivelmente melhorando em relação a governança, até pela própria regulamentação imposta na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), deixando o modelo mais seguro para o investidor.

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Amanhã (05), enviaremos a continuação com mais três tópicos sobre os principais destaques comparativos entre os Fundos Imobiliários no Brasil e os REITs nos EUA.

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Rafael Campagnaro
Rafael Campagnaro Head de Conteúdo

Engenheiro por formação, trabalha com produção de conteúdo informativo e educacional para o mercado financeiro no FIIs.com.br desde que iniciou no universo das finanças.

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