Os fundos imobiliários apresentam, conceitualmente, uma atratividade bastante expressiva em sua estrutura operacional.
Além de distribuírem dividendos com uma frequência bastante convidativa, eles também apresentam o benefício fiscal incidente sobre os dividendos.
Em outras palavras, os dividendos distribuídos por essa classe de ativos são isentos de imposto de renda para os investidores pessoa física.
Contudo, vale lembrar que, para que essa isenção seja, de fato, cumprida, é preciso que as seguintes condições sejam instituídas:
- O beneficiário não deve ter mais de 10% das cotas do fundo imobiliário;
- O Fii em questão deve ser, exclusivamente, negociado em ambiente de bolsa de valores ou balcão organizado; e
- O Fii deve ter, no mínimo, 50 cotistas.
Isto posto, é necessário lembrar que os dividendos são provenientes do resultado do fundo, ou seja, do lucro líquido distribuído aos cotistas (lucro-caixa).
Estes, por sua vez, são uma consequência dos resultados das operações imobiliárias dos imóveis presentes dentro do portfólio dos Fiis, e/ou dos rendimentos provenientes dos ativos de renda fixa também presente dentro desses portfólios.
Assim sendo, cabe aqui adicionar que, de acordo com a Lei 8.668/93, artigo 10º parágrafo único, o fundo de investimento imobiliário deve distribuir aos cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, baseados no regime de caixa e em demonstrações financeiras semestrais, isto é, os dividendos devem ser equivalentes a 95% do lucro-caixa no semestre.
O ponto chave, aqui, é que a grande maioria dos Fiis realizam essa distribuição dos seus respectivos lucro-caixa do semestre de maneira mensal, o que aumenta ainda mais a atratividade para os investidores que buscam a independência financeira através do fluxo de caixa mês a mês provenientes dos dividendos dos seus ativos financeiros.
Dessa maneira, para fazer essa distribuição dos dividendos, a administração dos fundos imobiliários apura o lucro líquido de forma periódica, ajustando-o para tornar o lucro líquido em lucro-caixa, com base na Lei 8.668/93, a lei criadora dos fundos imobiliários no Brasil.
A grande diferença entre o lucro líquido e o lucro-caixa é o regime de apuração do resultado, ou seja, o critério estabelecido para escolha das rubricas contábeis – tipos de receita e despesas.
Enquanto o regime de competência estabelece que o lucro deve ser apurado no período que o compete, o regime de caixa estabelece que o resultado deve ser medido a partir das movimentações efetivas de caixa, ou seja, o que realmente existe de dinheiro no caixa do fundo.
Logo, o lucro-caixa é um ajuste que o administrador faz para que o lucro líquido, segundo o regime de competência, se transforme em lucro líquido segundo o regime de caixa.
Em seguida, o administrador apura o montante de 95% e encontra a quantia exata para ser distribuído aos cotistas naquele determinado período.
O administrador considera algumas contas contábeis como já recebidas e, por isso, este resultado é como se fosse um montante já recebido e pronto para ser distribuído, assim sendo, como o próprio nome diz, caixa.
Lembrando que, também, antes do lucro líquido do fundo imobiliário, existem as receitas dos alugueis e as receitas financeiras, além das despesas operacionais e não-operacionais, sendo que, por último, existe a linha contábil do lucro líquido que, por sua vez, é ajustado ao regime de caixa para ser, então, distribuídos aos cotistas.
Pode parecer um tanto quanto confuso, mas nada como o estudo aliado à prática de leitura de relatórios gerencias e informes mensais/trimestrais para que esse tipo de informação seja retida na cabeça dos investidores de maneira orgânica e exponencial, assim como sãos os juros compostos.
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